文｜鄧浩志

廣州圓拍賣價嚇人，商辦物業(yè)跌了多少？

近日，根據(jù)阿里拍賣平臺披露的信息顯示，廣州圓大廈被掛牌拍賣，以13.6億元起拍。

公開資料顯示廣州圓大廈正式投用10年，前5年因為像大銅錢，外觀備受爭議，甚至一度被評為最丑建筑。最近5年因為債務(wù)纏身，已經(jīng)第三次上架拍賣，之前兩次都流拍。截至11月初，該掛牌已吸引了超1萬人次圍觀，但目前尚未有人報名。廣州圓的連續(xù)流拍，連續(xù)降價，也是廣州商辦物業(yè)市場低迷的一個側(cè)面。但廣州的商辦類物業(yè)這幾年到底跌了多少？由于沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)，所以只能推導(dǎo)一下。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

以廣州圓為例，2023年拍賣掛牌價位55.89億，目前掛牌價位為13.6億。相當(dāng)于打了個2.4折！不過這還沒完：相對于2021年樓市高位，2023年的價格已是下跌不少了；而當(dāng)前的13.6億還沒有成交，關(guān)鍵是目前好像還沒有人報價。如果再跌，就再折，實際最終和高位比，折價多少還很難說。但肯定低于2.4折。

當(dāng)然，有人會說，這是企業(yè)債務(wù)處置，與零售市場不同，法拍價不等于市場價。是的，法拍掛著，就會影響市場價。這也是廣州，乃至全國最近樓市（包括商辦物業(yè)）價格持續(xù)下跌的重要原因之一。就是大量不良資產(chǎn)以低于市場價掛在網(wǎng)上，它們無論成交與否，都直接影響著購房者，投資者的心理預(yù)期。

也有人會說，這是大宗交易，和散售市場也不一樣。這個觀點是對的，但上游大宗交易價格下降，也勢必拖低下游散售價格。況且我們討論的是價格折讓幅度，而不是絕對價格的對比。

所以廣州商辦類資產(chǎn)價格實際跌多少？

目前住宅目測跌了接近40%，商辦跌得更狠，感覺整體在50%左右。由于商辦和住宅的差異性很大，如果跌得更厲害的（比如郊區(qū)空置的物業(yè)），跌60%-70%完全不奇怪。

有人會問，為什么廣州圓現(xiàn)在已2.4折，跌得比郊區(qū)的還厲害？我只能說：可能跟長得丑有關(guān)吧。

喪事喜報！超三成商品房現(xiàn)房銷售

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度商品房現(xiàn)房銷售面積累計值為23305.93萬平方米，同比增長9.9%，約占商品房銷售面積的35.4%。有觀點認為，這是加快推進現(xiàn)房銷售政策落地所推動的結(jié)果。

截止到目前，包括河南信陽、湖北荊門、湖南邵陽等地，發(fā)文推動現(xiàn)房銷售落地。我之前就說過，明明是房子滯銷，大量期房樓盤賣到現(xiàn)房階段還沒有賣完，導(dǎo)致“被迫”現(xiàn)房銷售。現(xiàn)在說成了是：期房銷售制度逐步退出，現(xiàn)房銷售取得巨大進展，房地產(chǎn)業(yè)制度改革取得重大進展。

實際上，目前國內(nèi)在土地出讓階段就規(guī)定要求現(xiàn)房銷售的樓盤，占在售樓盤數(shù)量千分之一，甚至萬分之一都不到。甚至有些規(guī)定現(xiàn)房銷售的地塊在出讓后，因為開發(fā)商資金壓力大，無法達到現(xiàn)房銷售條件，最終更改出讓條款，允許期房銷售的案例。

而前一段時間，住建部表態(tài)，要推進現(xiàn)房銷售制度。實際上現(xiàn)階段談現(xiàn)房銷售，既無法實現(xiàn)，也不合時宜。連萬科都爆雷邊緣，如果強行推進現(xiàn)房銷售，肯定會擴大爆雷范圍。如果現(xiàn)房銷售只針對新土地新項目，這也會大大降低開發(fā)商拿地的積極性，這對地方財政會產(chǎn)生更大的影響。

其實現(xiàn)階段，比較合理的應(yīng)該：是保持期房銷售，但對購房資金實施監(jiān)管，禁止開發(fā)商挪用預(yù)收款，然后根據(jù)工程進度向開發(fā)企業(yè)支付購房款。不再搞以前那種消費者給全款，或者辦按揭后銀行給全款，購房者慢慢還那種。如果工程進度停了，也就別想繼續(xù)拿錢。這種過渡性政策，對穩(wěn)定市場，保護雙方利益都有幫助。