房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

一、案情介紹

（一）核心事實(shí)背景

親屬關(guān)系與房屋基本情況

趙燕（本案原告一）與已故丈夫趙建國(guó)（1992 年去世）系夫妻關(guān)系，二人生育一子兩女：長(zhǎng)子趙明（本案原告二）、長(zhǎng)女趙紅、次女趙蘭；趙紅、趙蘭均出具《放棄繼承聲明》，自愿放棄對(duì)一號(hào)房屋（位于北京市平谷區(qū)某村的農(nóng)宅）的繼承權(quán)，故一號(hào)房屋由趙燕、趙明共同共有。

一號(hào)房屋宅基地由趙燕與趙建國(guó)婚內(nèi)獲批，《契證》載明：占地面積 209.25 平方米，共 4 間房，四至明確；經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，現(xiàn)院內(nèi)有北正房 4 間（含衛(wèi)生間、客廳、臥室、廚房）、南房 3 間（含儲(chǔ)物間、飯廳、臥室），南北房之間為封頂小院。

房屋買賣合同與履行情況

1999 年 12 月 9 日，趙明與孫偉（本案被告，戶籍地為北京市海淀區(qū)，非一號(hào)房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）簽訂《農(nóng)村房屋買賣合同》，約定趙明將一號(hào)房屋出賣給孫偉，合同金額 7000 元，轉(zhuǎn)移方式為買賣，孫偉按 4% 稅率繳納稅款。

合同簽訂后，孫偉支付了 7000 元購(gòu)房款，趙明交付房屋；孫偉自購(gòu)買后居住至今，2010 年左右對(duì)一號(hào)房屋進(jìn)行了翻建，未添附其他附屬物。

原告訴求與事實(shí)理由

趙燕、趙明起訴主張：①確認(rèn) 1999 年 12 月 9 日簽訂的《農(nóng)村房屋買賣合同》無(wú)效；②判令孫偉向二人交付一號(hào)房屋，并在 30 日內(nèi)從房屋內(nèi)騰退；③本案訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)由孫偉承擔(dān)。

理由：①一號(hào)房屋是趙燕與趙建國(guó)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，趙紅、趙蘭放棄繼承后，由二人共同共有；②孫偉不具有本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，無(wú)權(quán)占有、使用本村宅基地，雙方簽訂的買賣合同違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

被告抗辯與反訴請(qǐng)求

（1）孫偉抗辯：不同意原告訴求，認(rèn)為若需返還房屋，趙燕、趙明也應(yīng)返還購(gòu)房款并賠償損失；主張參考北京市平谷區(qū)法院類似案件，應(yīng)按同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格賠償損失，且無(wú)需對(duì)房屋評(píng)估。

（2）孫偉反訴：請(qǐng)求判令趙燕、趙明賠償購(gòu)房款及損失共計(jì) 130 萬(wàn)元（訴訟中從 200 萬(wàn)元變更為 130 萬(wàn)元）。理由：①雙方買賣合同若被確認(rèn)無(wú)效，對(duì)方應(yīng)返還購(gòu)房款并賠償合理?yè)p失；②損失計(jì)算參考《平谷區(qū)集體土地上住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見》（2019 年），區(qū)位補(bǔ)償價(jià)每平方米 3700 元，結(jié)合房屋重置成新價(jià)、購(gòu)房款及當(dāng)?shù)厣唐贩糠績(jī)r(jià)，湊整主張 130 萬(wàn)元。

原告對(duì)反訴的抗辯

趙燕、趙明辯稱：①不同意反訴請(qǐng)求，購(gòu)房款返還應(yīng)按雙方過(guò)錯(cuò)程度分配；②孫偉主張 130 萬(wàn)元損失無(wú)證據(jù)支持，其翻建房屋是自愿行為，農(nóng)村住房與商品房土地性質(zhì)、價(jià)值、用料工藝不同，不能參照商品房?jī)r(jià)格評(píng)估；③一號(hào)房屋未列入拆遷范圍，不應(yīng)按區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定賠償數(shù)額。

法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

孫偉自認(rèn)非一號(hào)房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，系城鎮(zhèn)居民；

趙紅、趙蘭自愿放棄繼承，一號(hào)房屋為趙燕、趙明共同共有；

雙方均不申請(qǐng)對(duì)一號(hào)房屋的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、地上物重置成新價(jià)進(jìn)行評(píng)估，同意法院依法確定；

雙方認(rèn)可孫偉對(duì)一號(hào)房屋進(jìn)行過(guò)翻建，合同簽訂至今已 25 年。

二、裁判結(jié)果

確認(rèn)原告趙燕、趙明與被告孫偉于 1999 年 12 月 9 日簽訂的《農(nóng)村房屋買賣合同》無(wú)效；

原告趙燕、趙明于本判決生效后 7 日內(nèi)，向被告孫偉賠償因合同無(wú)效產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì) 555379 元；

原告趙燕、趙明履行完本判決第二項(xiàng)確定的義務(wù)之日起一個(gè)月內(nèi)，被告孫偉將位于北京市平谷區(qū)某村的一號(hào)房屋（含院內(nèi)北正房、南房及封頂小院）騰退并返還給原告趙燕、趙明；

駁回被告孫偉的其他反訴請(qǐng)求；

本案本訴訴訟費(fèi)由原告趙燕、趙明負(fù)擔(dān) 60%，被告孫偉負(fù)擔(dān) 40%；反訴訴訟費(fèi)由原告趙燕、趙明負(fù)擔(dān) 50%，被告孫偉負(fù)擔(dān) 50%（具體金額以法院核算為準(zhǔn)）。

三、法院說(shuō)理

1. 法律適用：適用《中華人民共和國(guó)民法典》

本案《農(nóng)村房屋買賣合同》簽訂于 1999 年（民法典施行前），但合同履行（孫偉居住房屋）持續(xù)至民法典 2021 年施行后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第三款，本案適用民法典相關(guān)規(guī)定。

2. 合同效力的認(rèn)定：非本村成員購(gòu)房，合同無(wú)效

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓；農(nóng)村房屋附著于宅基地，具有 “房地一體” 屬性，買賣農(nóng)村房屋必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，而宅基地使用權(quán)僅能由本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有，具有社會(huì)福利和身份專屬性質(zhì)。

本案中，孫偉系北京市海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民，非一號(hào)房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其與趙明簽訂的《農(nóng)村房屋買賣合同》，實(shí)質(zhì)涉及宅基地使用權(quán)向非本村成員轉(zhuǎn)讓，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條（違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效），該合同應(yīng)屬無(wú)效；趙燕、趙明主張確認(rèn)合同無(wú)效的訴求，符合法律規(guī)定，予以支持。

3. 合同無(wú)效后的返還與過(guò)錯(cuò)責(zé)任劃分

（1）返還義務(wù)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條，合同無(wú)效后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。孫偉基于無(wú)效合同占有一號(hào)房屋，應(yīng)向趙燕、趙明返還房屋；趙燕、趙明雖無(wú)需單獨(dú)返還 7000 元購(gòu)房款（已納入損失賠償范圍），但需賠償孫偉因合同無(wú)效產(chǎn)生的合理?yè)p失。

（2）過(guò)錯(cuò)責(zé)任：①趙燕、趙明作為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，明知宅基地不得向非本村成員轉(zhuǎn)讓，仍在 1999 年出售房屋，25 年后又以合同無(wú)效為由主張返還，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任（酌定 60%）；②孫偉作為城鎮(zhèn)居民，明知自己不具備購(gòu)買農(nóng)村房屋的資格仍盲目簽約，對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)次要責(zé)任（酌定 40%）。

4. 損失賠償數(shù)額的確定：綜合因素酌定

因雙方均不申請(qǐng)?jiān)u估，法院結(jié)合以下因素酌定損失 555379 元：①一號(hào)房屋位置（）、翻建后規(guī)模（7 間房 + 封頂小院，占地面積 209.25 平方米）；②參考《平谷區(qū)集體土地上住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見》中區(qū)位補(bǔ)償價(jià)（每平方米 3700 元），結(jié)合房屋地上物重置成新價(jià)（考慮翻建投入）；③當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房屋市場(chǎng)行情，剔除商品房?jī)r(jià)格中土地出讓金等與農(nóng)村住房無(wú)關(guān)的部分；④孫偉已居住 25 年，扣除房屋使用收益對(duì)應(yīng)的價(jià)值；⑤購(gòu)房款 7000 元已納入信賴?yán)鎿p失，不再單獨(dú)返還。

孫偉主張 130 萬(wàn)元損失，因未提交證據(jù)證明損失數(shù)額，且參照商品房?jī)r(jià)格無(wú)法律依據(jù)（農(nóng)村住房與商品房土地性質(zhì)、價(jià)值基礎(chǔ)不同），對(duì)過(guò)高部分不予支持。

5. 騰退時(shí)間的設(shè)定：保障雙方權(quán)益

考慮到孫偉需時(shí)間另行尋找住房，趙燕、趙明需先履行賠償義務(wù)，故判決 “趙燕、趙明賠償后一個(gè)月內(nèi)，孫偉騰退房屋”，既符合 “先賠償后返還” 的公平原則，也為孫偉預(yù)留了合理騰退期限，平衡雙方權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）