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最近，一封由北京興鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)起的《致廣州市紀(jì)委監(jiān)委駐市國(guó)資委紀(jì)檢監(jiān)察組》的舉報(bào)信，刷屏了地產(chǎn)人的朋友圈。

北京興鼎何許人也？它是黃衫木店紫京宸園的操盤方，中建智地的子公司。

這封舉報(bào)信說(shuō)什么呢？主要是舉報(bào)北京越秀相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)董某、趙某濫用職權(quán)，造成國(guó)有資產(chǎn)重大流失，已涉嫌構(gòu)成國(guó)有公司、企業(yè)人員失職罪。

“自南地塊蓄客以來(lái)，越秀通過(guò)有預(yù)謀有組織的低劣營(yíng)銷行為持續(xù)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)“，舉報(bào)信中說(shuō)，“此舉嚴(yán)重?fù)p害了項(xiàng)目整體和主要股東利益......”。

按理說(shuō)，作為黃衫木店雙子星共同的股東方，中建智地與越秀本該利益共存 、和平共處。就在10天前，中建智地紫京宸園和越秀璞樾還雙雙合體發(fā)了聯(lián)名海報(bào)，氣氛極為和諧。

那么，為何10天后，雙方卻又徹底撕破臉？

個(gè)人認(rèn)為，主要是北京越秀的責(zé)任和利益，完全不對(duì)等所致。

從璞樾和紫京宸園的股權(quán)關(guān)系看，中建智地是占股近半數(shù)的大股東，而越秀是僅為占比17%的小股東，但卻手握璞樾的操盤大權(quán)，實(shí)現(xiàn)了多分紅、少擔(dān)責(zé)的利益格局。

▲璞樾股權(quán)關(guān)系圖

▲紫京宸園股權(quán)關(guān)系圖

如果說(shuō)，北京越秀真的能夠安分守己，共同致力于把區(qū)域做熱、而后共同獲益，那么越秀以雙子星17%的股權(quán)，拿下璞樾的操盤權(quán)，其實(shí)是相對(duì)合理的，這是一種綜合了股本出資、操盤工作量的利益平衡辦法，地產(chǎn)圈里非常常見(jiàn)。

但是，中建智地在舉報(bào)信里說(shuō)了，越秀方并沒(méi)有遵循之前項(xiàng)目股東方開(kāi)會(huì)約定的兩個(gè)地塊房源統(tǒng)一定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而是對(duì)部分房源進(jìn)行暗中調(diào)價(jià)，造成超3億元貨值損失。

同時(shí)，越秀方利用調(diào)整價(jià)格，讓南地塊（紫京宸園）部分房源失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致客戶流失，影響了超22億元房源簽約。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是璞樾通過(guò)調(diào)價(jià)，去撬了紫京宸園的客戶。

正所謂，“死道友不死貧道”，北京越秀這一番操作，影響了雙子星兩項(xiàng)目合計(jì)超25億元的權(quán)益，這一損失不可謂不巨大。

也正是基于這個(gè)數(shù)字，中建智地以大股東身份要求北京越秀“立即停止惡意攻擊”，并在11月17日中午之前交出北地塊（璞樾）的操盤權(quán)。與此同時(shí)，中建智地停止了對(duì)北地塊的所有審批、合同、用印及財(cái)務(wù)工作。

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如果只是因?yàn)椴俦P分紅上的利益，越秀和中建智地的糾紛，還是有點(diǎn)說(shuō)不清、道不明。

更大的原因，可能還在于北京越秀4年前立下的軍令狀——進(jìn)京第5年，越秀北方區(qū)域要實(shí)現(xiàn)300億銷額！

憑心而論，很多房企都有一個(gè)“進(jìn)京夢(mèng)”，雖大部分都鎩羽而歸，但越秀是個(gè)例外。

從2020年的懷山府開(kāi)始，短短5年間，北京越秀已積攢了三大名盤：星樾、天玥、香山樾，還有大名鼎鼎的功德寺雙子星，以及國(guó)譽(yù)星城、璞樾等多個(gè)項(xiàng)目。

雖然沒(méi)有踩中十年前進(jìn)京的“土地紅利”的黃金期，但北京越秀居然能拿到這么多項(xiàng)目，其中不少是紅盤，足以證明其生存能力。

而另一方面，盡管項(xiàng)目眾多，投入的資金堪稱天量，拿到的地塊也多是好地塊，但越秀的產(chǎn)品力和操盤水平屬實(shí)一般，清盤的項(xiàng)目屈指可數(shù)，銷售額也不盡人意。

據(jù)了解，近5年來(lái)，北京越秀實(shí)現(xiàn)清盤或臨近尾盤的項(xiàng)目，僅有位于昌平的星樾、位于石景山的天玥，以及入股的功德寺雙子星（其中，功德寺雙子星里的和樾玉鳴是由綠城操盤，和樾望云更是整體賣給了華潤(rùn)）。

要知道，項(xiàng)目不能及時(shí)清盤，會(huì)有越來(lái)越多的沉淀滯重資產(chǎn)，在拖累投資回報(bào)率的同時(shí)，還會(huì)影響新項(xiàng)目的投資與開(kāi)發(fā)。

而如此多的項(xiàng)目帶來(lái)的銷售額，能否在今年實(shí)現(xiàn)300億，北京越秀也壓力山大。

據(jù)了解，在璞樾開(kāi)盤前的9月，北京越秀的銷售額為210億，還有將近90億的缺口。

為此，不難猜測(cè)，北京越秀是寄期望于璞樾的銷售，希望通過(guò)璞樾項(xiàng)目的熱賣，短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)300億的目標(biāo)。

畢竟，假如真的實(shí)現(xiàn)了2025年銷售300億，那管理層的獎(jiǎng)金、升職等絕對(duì)不會(huì)少。放任項(xiàng)目調(diào)價(jià)去撬客戶，也就說(shuō)得通了。

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從上述我們知道，越秀與中建智地，雙方不僅是合作股東關(guān)系，而且，還是近五年來(lái)的進(jìn)京同科。

但不同的是，中建智地穩(wěn)扎穩(wěn)打，不僅打造出中建宸園、北京宸園、中建璞園、北京國(guó)賢府等多個(gè)名盤，還形成了名震北京的宸園系。

而北京越秀呢？雖說(shuō)旗下的“樾” 系是其高端住宅產(chǎn)品線，同樣強(qiáng)調(diào)選址城市核心稀缺地段，但“樾” 系的產(chǎn)品力，大家有目共睹。

以香山樾為例，香山樾440套房，2023年下半年首開(kāi)，官宣賣了285套，如今過(guò)去整整2年，仍然只有300多套網(wǎng)簽，還有100多套在售。

如今身處風(fēng)口浪尖的璞樾，其實(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)由金茂操刀，科技系統(tǒng)也由金茂提供。

也正因?yàn)槿绱?，北京越秀即便今年?shí)現(xiàn)了300億銷額，也難免會(huì)面對(duì)質(zhì)疑：

北京越秀的成功，是拿地的成功，還是操盤的成功？