核心區(qū)臨江項(xiàng)目一開盤即吸金106億元，總價(jià)3000萬(wàn)元以上房源被狂掃超200套

時(shí)隔兩年，廣州再現(xiàn)“單盤百億”時(shí)刻。近日，高端住宅市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，天河區(qū)有核心區(qū)臨江項(xiàng)目開盤銷售額突破106億元，總價(jià)3000萬(wàn)元以上房源成交超200套，創(chuàng)下近5年高端項(xiàng)目去化新高。有業(yè)內(nèi)人士指出，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)走俏反映出購(gòu)房者對(duì)城市核心資產(chǎn)信心爆棚，不僅有望帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍，還會(huì)反向影響城市土地開發(fā)邏輯，對(duì)整個(gè)城市資源的優(yōu)化拉動(dòng)將起到積極作用。

■廣州市高端樓市上演“開盤即破百億”的現(xiàn)象級(jí)交易。新快報(bào)記者畢志毅/攝

3000萬(wàn)元以上項(xiàng)目或進(jìn)入近5年來(lái)去化量最大窗口期

近日，總價(jià)3000萬(wàn)元以上的高端住宅市場(chǎng)迎來(lái)現(xiàn)象級(jí)成交，廣州市天河區(qū)出現(xiàn)“單盤百億”的銷售額。南方面粉廠地塊項(xiàng)目保利玥璽灣這個(gè)臨江高端項(xiàng)目開盤即實(shí)現(xiàn)銷售超106億元。據(jù)克而瑞廣佛統(tǒng)計(jì)，過去10年，廣州僅3個(gè)住宅項(xiàng)目年度銷售額突破百億元；而在今年前10個(gè)月，北上廣深四大一線城市中，僅上海有4個(gè)項(xiàng)目達(dá)成此成績(jī)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前廣州總價(jià)3000萬(wàn)元以上的高端項(xiàng)目已進(jìn)入近5年來(lái)去化量最大的窗口期?？硕饛V佛數(shù)據(jù)顯示，近5年來(lái)，廣州全市3000萬(wàn)元以上總價(jià)項(xiàng)目年均成交約209套，而今年前10個(gè)月，該類型項(xiàng)目總成交約124套。這次南方面粉廠地塊項(xiàng)目總價(jià)3000萬(wàn)元以上的房源成交逾200套，遠(yuǎn)超同期全市同類產(chǎn)品成交量。

廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科表示：“這是近5年賣得最好的一個(gè)高端樓盤，反映出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資源項(xiàng)目的高度認(rèn)可?！彼赋觯磥?lái)高端項(xiàng)目將更聚焦于擁有城芯稀缺資源、價(jià)格相對(duì)合理且得房率更高的產(chǎn)品思路。

合富研究院資深分析師陳健恒認(rèn)為，該項(xiàng)目的成功進(jìn)一步印證了核心地段頂豪產(chǎn)品的市場(chǎng)韌性。保利玥璽灣的大平層產(chǎn)品去化表現(xiàn)強(qiáng)勁，再次驗(yàn)證“資源稀缺性、圈層認(rèn)同感與資產(chǎn)安全性”三位一體的邏輯，正深刻影響高凈值人群的置業(yè)決策。

新快報(bào)記者了解到，該樓盤整體均價(jià)約17萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區(qū)間為13萬(wàn)元至30.3萬(wàn)元/㎡。對(duì)比珠江新城標(biāo)桿二手盤匯悅臺(tái)21萬(wàn)元至28萬(wàn)元/㎡的掛牌價(jià)，新房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)一定倒掛，形成置換吸引力。崔登科分析稱：“當(dāng)前頂級(jí)市場(chǎng)價(jià)值與價(jià)格已貼近，對(duì)買家而言已具備性價(jià)比，因而激發(fā)了高端換房需求。”

高端住宅齊聚“珠金琶”，期房和現(xiàn)房形成多元供應(yīng)

近年，各大高端樓盤陸續(xù)上架，而總價(jià)3000萬(wàn)元以上一手產(chǎn)品呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域集聚效應(yīng)，主要集中于珠江新城、琶洲、金融城黃金三角區(qū)。目前市場(chǎng)供應(yīng)期房與現(xiàn)房并行，產(chǎn)品覆蓋多元面積段與價(jià)格梯度。

在期房市場(chǎng)中，多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼。保利玥璽灣坐落于“珠金琶”交會(huì)處的南方面粉廠臨江地塊，該地塊于2024年9月成功出讓，樓面價(jià)達(dá)6.7萬(wàn)元/㎡，項(xiàng)目主打203㎡至432㎡戶型，預(yù)計(jì)2028年交付。琶洲板塊的華樾項(xiàng)目則布局琶洲西區(qū)，毗鄰唯品會(huì)、阿里巴巴、騰訊等科技企業(yè)總部，定位高定改善型住宅，主推248㎡至330㎡大平層，單價(jià)區(qū)間為12萬(wàn)元至16萬(wàn)元/㎡，以產(chǎn)城融合的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)吸引高凈值客群，預(yù)計(jì)2027年交付。此外，尚品宅配打造的廣州啟江42序即將入市，該項(xiàng)目位于廣州金融城，全盤僅規(guī)劃42套房源，均為320㎡至466㎡一線南向江景商業(yè)大平層，稀缺屬性突出。

現(xiàn)房項(xiàng)目則憑借“所見即所得”的確定性優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)。金融城的鵬瑞1號(hào)主推320㎡至1500㎡大平層產(chǎn)品，近兩年頻現(xiàn)總價(jià)超2億元的億級(jí)交易，網(wǎng)簽均價(jià)多在25萬(wàn)元/㎡以上，且首批單位已提前8個(gè)月完成交付。珠江新城的凱旋新世界廣粵觀邸同樣以現(xiàn)房銷售，單價(jià)逾20萬(wàn)元/㎡，面積覆蓋132㎡至835㎡，產(chǎn)品跨度較大，是核心區(qū)少有的可即時(shí)入住的高端選擇。

“現(xiàn)房能有效規(guī)避交付風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于資金實(shí)力雄厚、全國(guó)化布局的品牌開發(fā)商而言，即便期房亦具備較強(qiáng)履約保障。大型品牌開發(fā)商需長(zhǎng)期維護(hù)市場(chǎng)口碑，即便推出期房，也會(huì)注重品質(zhì)把控，一旦高端產(chǎn)品交付出現(xiàn)瑕疵，將嚴(yán)重影響后續(xù)發(fā)展。而項(xiàng)目布局較少的開發(fā)商，其財(cái)務(wù)流動(dòng)性容易引發(fā)擔(dān)憂，現(xiàn)房能最大程度打消購(gòu)房顧慮?！睆V州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科如是說(shuō)。

高端市場(chǎng)在卷“體驗(yàn)感升級(jí)”，圈層、產(chǎn)品、服務(wù)受關(guān)注

隨著廣州高端項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)容，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已從單純的資源占有轉(zhuǎn)向圈層營(yíng)造、產(chǎn)品迭代與服務(wù)升級(jí)的多維比拼。高凈值人群的購(gòu)房邏輯正從“功能性滿足”向“體驗(yàn)感升級(jí)”轉(zhuǎn)變，除了地段，高端住宅市場(chǎng)正形成以圈層純粹性、產(chǎn)品精細(xì)化、服務(wù)專業(yè)化的多維度競(jìng)爭(zhēng)。

圈層價(jià)值已成為高端項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。開發(fā)商紛紛通過整合稀缺資源、打造高端活動(dòng)矩陣等方式構(gòu)建差異化圈層生態(tài)。例如金融城億元級(jí)高端項(xiàng)目鵬瑞1號(hào)拿下城央千畝生態(tài)地塊經(jīng)營(yíng)權(quán)，將其改造為復(fù)合型生態(tài)公園，還引入全球頂尖資源，每年定期舉辦國(guó)寶藝術(shù)特展、頂尖科學(xué)家論壇等高端活動(dòng)，為業(yè)主搭建高效的資源整合與高端社交平臺(tái)。有業(yè)內(nèi)人士指出，此類高端項(xiàng)目的業(yè)主多為企業(yè)家、金融精英等高凈值群體，純粹的圈層不僅是身份地位的象征，更能為業(yè)主拓展社會(huì)影響力、搭建財(cái)富鏈接橋梁，這一獨(dú)特的“篩選機(jī)制”成為高端項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)溢價(jià)去化的關(guān)鍵所在。

從近期出現(xiàn)的百億級(jí)成交案例來(lái)看，持續(xù)迭代的產(chǎn)品設(shè)計(jì)同樣精準(zhǔn)契合了高端客群的深層需求。有老牌高端住宅業(yè)主表示，對(duì)核心區(qū)域項(xiàng)目運(yùn)用新規(guī)戶型尺度的設(shè)計(jì)頗為認(rèn)可?！霸诟叨俗≌校?70㎡的戶型往往需要單獨(dú)將一間房設(shè)為衣帽間，而現(xiàn)在的設(shè)計(jì)不僅讓主人套房擁有獨(dú)立衣帽空間，還能額外享有可定制的拓展空間，切實(shí)解決了傳統(tǒng)高端住宅的痛點(diǎn)。”該業(yè)主說(shuō)。

廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科則強(qiáng)調(diào)，在高端市場(chǎng)中，真正拉開項(xiàng)目差距的核心要素是能否提供不可復(fù)制的資源占有、私密的生活環(huán)境以及同頻的社交平臺(tái)，而物業(yè)服務(wù)也是高端買家尤為看重的環(huán)節(jié)?！拔覀冡槍?duì)多個(gè)高端項(xiàng)目的客戶進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)物業(yè)服務(wù)的重視程度位居前列。目前該層級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)普遍在15元至18元/㎡/月，高端項(xiàng)目往往會(huì)在智能安防、環(huán)境維護(hù)、隱私保障及私人活動(dòng)策劃等方面提供增值服務(wù)，這些優(yōu)質(zhì)服務(wù)在物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中有所體現(xiàn)?！彼f(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士表示，核心地段的高端住宅始終是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，其市場(chǎng)表現(xiàn)不僅折射出高凈值人群的資產(chǎn)配置偏好，更映射出城市發(fā)展的價(jià)值導(dǎo)向。崔登科進(jìn)一步指出，高端樓市活躍不僅反映了高凈值人群對(duì)核心資產(chǎn)的信心，更將反向影響城市土地開發(fā)邏輯?！斑@不僅能為未來(lái)土地出讓提供新思路，對(duì)整個(gè)城市資源的優(yōu)化拉動(dòng)也將起到積極作用。高端市場(chǎng)如果持續(xù)向好，就預(yù)示著整體房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回暖?！?/p>

采寫：新快報(bào)記者 何璐詩(shī)