北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我的情況是這樣：以后孩子大概率在西城二小或者奮斗上學(xué)，我的房子在麗澤商務(wù)區(qū)附近，有車。我現(xiàn)在不太確定這個通勤距離對孩子上學(xué)是否合適？

糾結(jié)點在于：如果不在麗澤住，以租養(yǎng)租，在西城租房，生活成本會大大提高，也租不到舒適的房子。

如果把麗澤的房子置換到西城，面臨著把老破大變成老破小，居住質(zhì)量會下降，房貸也會增加。這種情況下老師您有什么好的建議么？

A：

1、接送距離其實無所謂合適，重要的是時間。以我家的經(jīng)驗，小學(xué)低年級好說，但從高年級開始學(xué)業(yè)加重，到了初中就更緊張了，此時接送時間就越短越好，保證孩子的休息。高中則是爭分奪秒，每天能讓孩子多睡15分鐘都是很多家長的追求，畢竟誰家當(dāng)父母的看著孩子那么累都心疼的。

2、以租養(yǎng)租的優(yōu)勢是能占學(xué)區(qū)房的便宜，現(xiàn)在的平均值是25%，也就是占學(xué)區(qū)溢價的便宜。另外的優(yōu)勢就是能隨著孩子換校區(qū)而換房，保證孩子睡眠，也相對安全。但劣勢就是住別人家的房子唄，看自己是否接受了。

3、把麗澤的房子換到西城，看哪個小區(qū)的吧？如果是沒有溢價的房子，那換到西城不光是居住品質(zhì)下降+房貸增加，也同時要承擔(dān)溢價部分的風(fēng)險，現(xiàn)在的平均值25%。

這考慮好再換吧，今年是入學(xué)高峰的最后一年，溢價降了點兒但不多。明年開始就是確定的低谷期了，要至少持續(xù)到2031年，如果沒有政策的支持，溢價部分有可能受影響。

當(dāng)然如果是換高總價的就好多了，比如1500萬以上的，溢價率能降到20-15%左右。也就是總價越貴的溢價越低，居住的性價比也就越高，保值風(fēng)險有也小，2000萬以上或許還能買到?jīng)]溢價的呢。

4、總之我沒什么明確建議，主要看自己算賬和居住喜好了。先算算賬吧，看換租是否劃算？也計算一下想換的房的溢價率，看自己是否愿意承受？然后再考量+決定。

僅供參考。

二

Q:

請問，我家孩子現(xiàn)在和平里上小學(xué)二年級，在和平里有一個老破小的占坑房。我們最近想買一套大三居自住，預(yù)算1700左右。目前在和平新城，萬國城moma，和太陽宮的金星園或者uhn國際村之間糾結(jié)。

買東城的房子可以把老破小處理了，買太陽宮的話我們還想繼續(xù)保留一下東城的戶口，怕未來政策有變化。您能從自住和資產(chǎn)保值的角度，幫忙分析一下或給些建議嗎？

A：

1、自住看自己的喜好，沒必要聽別人的建議。不過常規(guī)來講肯定是公寓的檔次高+居住體驗好了，萬國城和國際村占優(yōu)，物業(yè)費更貴就已經(jīng)說明了檔次。

2、保值的話到目前為止肯定是金星園排第一，最弱的是萬國城，否則也不會今天的價格，您也不會拿來比較。和平新城和國際村中等吧，無非是學(xué)區(qū)溢價的差別而已。以后大概率也是這種趨勢，但明年就是確定的入學(xué)人數(shù)低谷期了，學(xué)區(qū)房的溢價部分或許有影響，到時候看吧。

但您既然想留著東城戶口那就還買學(xué)區(qū)房唄，這么高的總價能買到溢價相對低的。應(yīng)該降不了太多的居住體驗，算下來估計跟千萬左右的差不多，200來萬而已，跟1700相比占比不高。

3、不過保留戶口其實主要是心理作用，實際用途不大。而且您家孩子是二年級，去年入學(xué)的也算高峰期，應(yīng)該是延續(xù)學(xué)籍的政策。畢竟東城不是朝陽，早就不是單校劃片了。

4、我沒什么建議，其實這就是普宅vs公寓+是否學(xué)區(qū)房的選擇，優(yōu)劣勢都很明顯，只看自己的喜好和判斷了。盡量選板樓吧，除非是塔樓很好的戶型。

僅供參考。

三

Q:

請問。我父母住在昌平縣城老城區(qū)剛退休，房子沒電梯沒車位，我現(xiàn)在在海淀工作，在公司附近租房。我希望能給他們置換一個新一點有電梯方便停車的房子，以后我也可以住。不需要考慮我工作地也不需要考慮學(xué)區(qū)，適合養(yǎng)老就可以。當(dāng)前這套房大概賣個300萬出頭，再加上能貼個70萬，最多換個400以下的房子。

1 目前小區(qū)里已經(jīng)有幾單元在加裝電梯，但我單元一直有人反對就沒裝。我父母想等電梯不想搬，但即使這樣車位問題也沒解決。

2 是否應(yīng)該先把房子賣出去再買？這樣意味著可能需要前期租1-2年的房子。

3 置換的房子，是二手房還是新房？您有什么推薦嗎？或者我應(yīng)該從哪些角度考慮？目前來看昌平老城區(qū)房子都有點破了，想置換只能到南邵了，但面積小了很多，我父母都覺得不習(xí)慣。

我現(xiàn)在也很混亂，不知道怎么樣是最好的，想請您幫忙理理思路。

A：

1、適合養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)或條件是什么？一般都是交通方便+離醫(yī)院公園超市都不遠(yuǎn)+小區(qū)人車分流+電梯房采光通風(fēng)好，差不多就是這些基本條件吧。但這也沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，只要是老人自己覺得合適就行。

2、等著加電梯這怎么說呢？之所以這兩年加裝電梯的聲音小了，主要就是第一批加電梯的有不少都添了新麻煩，不好解決。

主要是質(zhì)量故障+維護費不好收+有可能因為電梯和樓體沉降不同步而導(dǎo)致的問題。所以即便是加了電梯，一般都是開始還行，幾年之后多少都有些麻煩事兒，未必真的適合養(yǎng)老，一旦電梯停運就更麻煩了。

所以考慮好后再買加裝電梯的小區(qū)，畢竟不是原裝的，到目前為止也沒有成熟的法規(guī)，產(chǎn)權(quán)費用+質(zhì)量+連帶責(zé)任都沒有標(biāo)準(zhǔn)的說法。

3、先賣出去，過1-2年再買。理論上當(dāng)然可行，但這就有賭的成分了。如果房價不漲甚至是持續(xù)下跌，那就算皆大歡喜的贏了。但萬一賭輸了呢？父母或許就得再多租幾年了，資金+心情+居住體驗?zāi)芙邮軉幔?/p>

現(xiàn)在從北京平均租金收益率來看，已經(jīng)是高于同期銀行存款利率了。歷史上這種時期不多，每次都是相對的低谷期。所以考慮好了再賭，資金無所謂，想好了老人的情況。

4、新房vs二手房。常規(guī)建議是長期自住就買新的，肯定比二手的宜居。注重保值或過幾年還要置換就以二手的為主，畢竟其價值都是經(jīng)過市場檢驗的。這其實就跟買車似的，注重駕乘體驗就買新的，注重性價比或過幾年要換車再買二手的。

5、從哪些角度考慮，看自己更注重哪方面了。換房就跟離了婚再結(jié)婚似的， 前任有哪些不如意，找下一任的時候就注意避開唄。尤其養(yǎng)老房是自住為主的，主要看自己的喜好，沒標(biāo)準(zhǔn)。

不習(xí)慣面積小的就買大戶型唄，但也別太大，收拾起來太累。一般養(yǎng)老房就是兩居合適，90平之內(nèi)吧，既能做到南北通透也方便打掃。

6、簡單就是這情況，我也不知道怎么算是“最好的”，養(yǎng)老房自己喜好才是最好的，不用太糾結(jié)別人的標(biāo)準(zhǔn)。

另外多說一句，養(yǎng)老房盡量別追求裝修太好的，因為裝修的越好，老人們通常就越注意保潔和維護，但這住起來挺累的。房子是為人服務(wù)的，別老讓人為房子服務(wù)，為了房子的漂亮而勞累自己不合適。

僅供參考。

四

Q:

請問，我支持北京房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有降到底部的觀點，甚至連腰部都沒到呢。因為我在中關(guān)村軟件園上班，租房在附近，老破小一居室50平5500元，而要買的話竟然高達(dá)650萬左右，相當(dāng)于1200個月的房租才能收回成本，每年的投資回報率僅僅1%。

就算你說的租金回報要隨銀行利息波動的理論是有道理的，那現(xiàn)在是銀行利息平均也在2%以上，這套老破小還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒跌到底吧？

A：

1、中關(guān)村軟件園上班，那以您這套房的租售比，肯定是上地學(xué)區(qū)的老破小了，不是上地東里就是馬連洼一號院。

這里是海淀的頂級學(xué)區(qū)，被家長們追捧的最熱門，所以學(xué)區(qū)溢價也自然是頂級的了，高達(dá)50%左右。也就是說這650萬的總價里，有一半左右都是學(xué)區(qū)溢價，不是房子的基礎(chǔ)價值。

2、您是租客，就算有孩子也不能直接的用上學(xué)位，那自然不會支付學(xué)區(qū)溢價這部分的租金了。所以您這5500的租金只是房價基礎(chǔ)部分的，是價值300多萬的租金。那現(xiàn)在的回報率是1%，如果翻一倍不就是2%了嗎？這才是真實的租金回報率。

至于那300多萬，是家長們?yōu)榱撕⒆由蠈W(xué)所支付的風(fēng)險金。就算沒有房子，也必定有其他的方式來體現(xiàn)，現(xiàn)在只不過是讓房子當(dāng)作承載的載體而已。

3、學(xué)區(qū)溢價部分我也認(rèn)為有風(fēng)險，但這也沒辦法，誰讓上地的學(xué)區(qū)受追捧呢，高峰期又沒完全過去，存在既合理，只能先這樣兒了。而且您這房價是不是前些日子的，現(xiàn)在應(yīng)該又降點兒溢價了，以后還有可能降。

至于學(xué)區(qū)房的基礎(chǔ)部分我認(rèn)為沒什么下跌空間了，就因為租金收益率跟銀行利息差不多，甚至還超出了。這還是看看朝石豐等地的非學(xué)區(qū)房小戶型吧，沒有學(xué)區(qū)溢價，租金收益率很多都在2%左右或以上，高的能到2.5%甚至更高呢。

4、總之我還是這觀點，北京的房價大盤已經(jīng)沒什么下跌空間了，但學(xué)區(qū)房的溢價部分說不好，有可能在過了高峰期之后受影響，到時候看是否有政策支持吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，靠近楊莊地鐵站的越秀天玥價格是否合理？目前大約5.5-5.8萬之間。這個位置的人文和自然環(huán)境如何？

A：

1、價格是否合理，那就用租售比算算就行。用總價除以預(yù)估租金，北京二手房的平均值是650，在這附近的都算合理。但新房可以上浮10-15%，700多也算合理，改善的大戶型可以寬松到800以上。超出的部分可以算新房溢價，畢竟我們開發(fā)商也是得有利潤才蓋房子的。但如果和周邊同等二手房的數(shù)值持平，那就算價格倒掛，非常合理。

2、具體價格我不清楚，好多年不賣房了，不懂新房市場，更不知道開發(fā)商報價。

3、人文和自然環(huán)境？自然的環(huán)境就自己觀察唄，看自己的喜好。人文環(huán)境挺好的，南邊首鋼宿舍區(qū)，旁邊則是海特花園，京西第一個商品房小區(qū)，也有一部分公房，當(dāng)年能住這里的都算有錢人+體制內(nèi)的。

僅供參考。

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