銀行直供房“突襲”樓市：最高打4折，撿漏還是踩雷？

2025年以來，樓市里一個新物種徹底火了——銀行直供房。

打開阿里資產、京東等平臺的房產板塊，農業(yè)銀行、建設銀行等國有大行，還有蘭州銀行、吉林銀行等地方城商行，都在批量掛牌銷售房產。

這些房源價格低得誘人，比市場價普遍低15%-30%，個別房源甚至直接打4折，讓不少剛需族和投資者蠢蠢欲動。

但這看似天上掉餡餅的好事，背后藏著怎樣的邏輯？低價房源真的能放心買嗎？今天就來一次性說透。

一、房源暴增57%！銀行為啥突然賣起了房子？

銀行直供房的激增，絕非偶然，而是供需、政策與金融三重因素共同作用的結果。

從市場層面看，近年來房地產市場分化明顯，部分三四線城市和個別樓盤供過于求。開發(fā)商回款困難，無法按時償還銀行貸款，導致銀行的不良貸款大幅增加。

為了回收債券、降低不良率，銀行只能通過處置抵押房產、不良資產包中的住宅來變現，這就催生了大量直供房源。

政策層面也提供了支持，監(jiān)管層為防范系統(tǒng)性金融風險，鼓勵銀行合法合規(guī)處置不良資產。直接銷售或委托資產管理公司打包處置，能讓銀行快速回籠資金，減少長期占用的運營成本。

而線上拍賣平臺、第三方評估服務的發(fā)展，也降低了銀行的交易成本，讓他們能更快觸達更多買家，加速資產轉讓。

數據最能說明問題，京東資產平臺顯示，2025年蘭州銀行掛牌直售的房產標的激增至1779個，相比2024年的1130個增長了57%。

吉林銀行的掛牌量更是超過2000個，天津銀行接近1300個，四川農信系統(tǒng)自2024年上半年以來掛牌量超25000個，規(guī)模十分龐大。

參與的銀行也越來越多，既有農業(yè)銀行、建設銀行、交通銀行等國有大行，也有吉林銀行、蘭州農商行等地方城商行和農信社，涵蓋住宅、商辦等多種類型。

二、價格直降4折！銀行直供房的三大核心優(yōu)勢

銀行直供房能快速走紅，核心吸引力無疑是價格，但除了低價，它還有兩個不容忽視的優(yōu)勢。

首先是價格優(yōu)勢突出，成為最大賣點。湖南邵陽中國銀行掛出的一套138平方米房子，起拍價僅29萬元，而周邊二手房均價在4400-5200元/平方米，市場價約60萬元，相當于打了4折。

岳陽一套141平方米的房源，26.7萬元就能開拍，廣東云浮農商行的商住房8萬元起售，齊齊哈爾一套住宅起始價9.9萬元，這樣的價格在當下樓市極具誘惑力。

整體來看，銀行直供房的定價普遍低于市場價15%-30%，而且不像法拍房那樣靠競價可能“越拍越貴”，定價相對平穩(wěn)。

其次是產權更清晰，比法拍房更靠譜。很多人擔心低價房源會有產權糾紛，但銀行直供房大多是走完司法程序后才掛牌的。

銀行在掛牌前會進行三輪產權核查，剝離隱性租約、二次抵押等隱患，避免買家“接盤炸彈”。相比之下，法拍房常因長租約或占用糾紛導致無法入住，而直供房產權已歸銀行，瑕疵基本清除。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，銀行直供房本質上類似法拍房，但風險要低得多。

最后是入市速度快，盤活存量資產。傳統(tǒng)不良資產處置需要兩年多時間，而銀行直供模式能大幅縮短周期，讓房源快速進入市場。

這不僅幫助銀行回籠資金、降低不良率，恢復對實體經濟的信貸支持，也能加速消化房地產庫存，緩解市場供給端的積壓，讓房價更貼近居住屬性。

對于剛需群體來說，這無疑降低了購房門檻，提供了一個低成本入市的窗口。

三、餡餅還是陷阱？四大隱藏風險不得不防

雖然銀行直供房優(yōu)勢明顯，但低價背后的風險也不能忽視，稍有不慎就可能踩雷。

第一個風險是產權與法律糾紛隱患。即便銀行做了核查，部分房源仍可能涉及復雜的債務關系、查封或優(yōu)先受償權問題。

如果購房者沒有做充分的盡職調查，就可能面臨產權不清、后續(xù)被執(zhí)行等法律風險，到時候錢房兩空就得不償失了。

第二個風險是信息不對稱，額外成本可能找上門。一些直供房交易缺乏統(tǒng)一透明的評估與公告機制，房屋真實狀況、欠繳費用等信息披露不充分。

比如部分房源可能欠繳多年物業(yè)費、水電費，這些費用最終可能需要購房者承擔。還有的房屋可能存在質量問題，而線上展示無法全面反映，購房者容易在信息劣勢中吃虧。

第三個風險是影響市場穩(wěn)定，定價可能引發(fā)連鎖反應。如果銀行為了快速處置而大幅打折，會在短期內形成“底價預期”。

這可能誘導更多賣方壓價，或者讓買方持幣觀望，進而影響二級市場定價和交易活躍度，甚至出現價格“鋸齒式”波動，損害市場穩(wěn)定性。

第四個風險是金融道德風險，可能加劇行業(yè)脆弱性。如果銀行被鼓勵以低于合理折扣頻繁處置優(yōu)質房產，可能會在貸前審查上降低標準。

甚至在貸中放松風險控制，想著后續(xù)可以通過處置房產回收資金，這會造成金融體系更深層次的脆弱，從源頭增加不良資產的規(guī)模。

四、三方合力破局：銀行、監(jiān)管、購房者該怎么做？

要讓銀行直供房成為樓市的正向力量，而不是新的風險點，需要銀行、監(jiān)管部門和購房者三方共同努力。

對于銀行來說，要堅持專業(yè)化、透明化處置。建議建立專屬的不良資產處置部門，或者委托有資質的資產管理公司負責全流程。

從房屋評估、維修到司法手續(xù)、后續(xù)交易，都要規(guī)范操作，同時提高信息披露標準，明確告知產權狀況、欠費情況、歷史糾紛及過戶流程，讓交易在陽光下進行。

對于優(yōu)質物業(yè)，也可以采取分期處置，或與地方政府合作改造為保障性租賃住房，兼顧市場效率與社會效益。

監(jiān)管層面需要加強制度創(chuàng)新與規(guī)則兜底?？梢越⑷珖騾^(qū)域性的不良資產處置信息平臺，規(guī)范拍賣流程與信息披露要求。

要求銀行在處置前完成產權清查，并公開評估報告，讓購房者能清晰了解房源情況。同時對涉及居民基本居住權益的房產處置，建立特別程序保障，比如對真實居住者的安置或補償機制。

還要規(guī)范定價機制，通過標準化、透明化的電子交易平臺進行流通，防止惡性競價與人為壓價擾亂市場。

購房者更要保持理性，做好風險防范。交易前務必核實不動產權證，清查抵押及查封記錄，不要嫌麻煩。

必要時可以尋求律師或專業(yè)中介的幫助，進行全面的盡職調查。還要明確自身在購房后的稅費、物業(yè)費承擔，以及可能的債務追償責任，避免后續(xù)出現糾紛。

如果是投資性購房，更要評估未來轉手難度與政策風險，不能盲目追求短期折扣，以免被套牢。

此外，政策層面也可以通過差別化措施平衡各方利益。比如鼓勵銀行將部分直供房優(yōu)先用于發(fā)展租賃市場或保障性住房，通過稅收優(yōu)惠與長期租金補貼，既解決庫存問題，也保障低收入群體的居住需求。

對直供房交易實行差別化稅收和過戶便利措施，降低交易成本、提升市場流動性，同時設置最低透明化門檻保護買賣雙方權益。

銀行直供房的走紅，是房地產市場調整期的必然現象，既反映了金融與房地產行業(yè)的互動磨合，也為市場帶來了新的活力。

它既是剛需群體的撿漏機會，也是銀行處置不良資產的有效途徑，但核心在于“規(guī)范”二字。

只有銀行做到專業(yè)化處置，監(jiān)管部門建立完善的規(guī)則體系，購房者保持理性審慎，才能讓銀行直供房真正成為盤活存量

惠及民生的正向力量，推動房地產市場回歸居住屬性，實現穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。