中新經(jīng)緯11月14日電 (薛宇飛)13日，中信建投沈陽國際軟件園REIT在前一個交易日基礎(chǔ)上繼續(xù)收漲，但13日收盤價仍低于發(fā)售價，處于破發(fā)狀態(tài)。

　　2025年下半年以來，多只REITs二級市場價格持續(xù)走低，截至11月13日，累計跌幅超過10%的產(chǎn)品有15只。有機(jī)構(gòu)分析，上半年REITs二級市場的持續(xù)上漲行情和近期債券市場的調(diào)整，是誘發(fā)REITs價格波動的原因。

　　有產(chǎn)品上市即破發(fā)

　　中信建投沈陽國際軟件園REIT成立于2025年10月20日，在進(jìn)行基金發(fā)售時獲得了大量投資者的認(rèn)購。該基金的發(fā)售份額為3億份，其中網(wǎng)下發(fā)售份額、公眾發(fā)售份額分別約為6300萬份、2700萬份，最終，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例約為1.20%，公眾投資者配售比例約為0.40%。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2025年以來成立的REITs共有18只，這些基金在發(fā)售時均維持在較低的配售比例。上述18只基金中，有17只基金的網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例在2%以下，多只在1%以下；18只基金的公眾投資者配售比例均在1%以下，最低的僅約為0.06%。

　　從中信建投沈陽國際軟件園REIT上市后表現(xiàn)來看，該產(chǎn)品于11月6日上市，發(fā)售價格為3.660元/份，上市首日出現(xiàn)破發(fā)情況，最低報3.590元/份。在此后的7日、10日、11日，均出現(xiàn)小幅收跌的情況。11月12日、13日，該基金連續(xù)收漲，13日報收于3.617元/份，仍低于發(fā)售價，較發(fā)售價累計下跌約1.17%。

　　根據(jù)中信建投沈陽國際軟件園REIT招募說明書，該產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施項目包括沈陽國際軟件園昂立信息園A、B座項目、沈陽國際軟件園一期內(nèi)的軟件園D、E區(qū)項目、沈陽國際軟件園一期內(nèi)的軟件園B、F區(qū)項目。在2022年至2024年及2025年一季度，上述項目年度加權(quán)平均出租率分別約為83.86%、85.99%、83.86%、83.93%。

　　該基金招募說明書在風(fēng)險提示中稱，在執(zhí)租賃合同平均租賃期限較短導(dǎo)致出租率波動的風(fēng)險。截至2025年3月31日，在執(zhí)租賃合同平均租賃期限為2.33年，一年期及以內(nèi)的租約占比為39.39%，2025年租約到期面積占已出租面積的比例為46.01%。盡管報告期內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目到期租賃合同的續(xù)租率平均水平超過60%，但若到期租約未獲續(xù)期或未獲替代，基礎(chǔ)設(shè)施項目將面臨一定的空置風(fēng)險，進(jìn)而導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施項目的租賃收入減少。

　　多只REITs二級市場價格走低

　　參考中證REITs全收益指數(shù)走勢，該指數(shù)在2025年上半年累計上漲約14.21%；截至2025年11月13日，該指數(shù)2025年下半年以來累計下跌約5.26%。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月13日，2025年下半年以來二級市場價格下跌的REITs共計有59只，占總數(shù)77只的約76.62%；其中，累計跌幅超過10%的產(chǎn)品，共計有15只。

　　下半年以來價格跌幅居前的REITs中，產(chǎn)業(yè)園REIT數(shù)量較多，比如，易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT、華泰南京建鄴REIT、華夏合肥高新REIT、廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT、中金重慶兩江REIT的累計跌幅均在15%以上。

　　截至2025年11月13日，易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT價格在下半年累計下跌約-19.76%。根據(jù)該基金三季報披露，相較于2024年同期，在2025年第三季度，產(chǎn)業(yè)園的出租率、平均合同單價分別同比下降10.64%、6.41%。

　　晨星中國基金研究中心高級分析師李一鳴對中新經(jīng)緯表示，2024年初至2025年上半年，REITs在二級市場迎來了一輪持續(xù)上漲行情。這一輪上漲一方面得益于政策端的持續(xù)利好，如REITs資產(chǎn)范圍擴(kuò)容、擴(kuò)募機(jī)制逐步完善等政策紅利釋放，另一方面源于市場資金對類固收屬性資產(chǎn)的強(qiáng)烈配置需求。在權(quán)益市場波動加大、傳統(tǒng)固收產(chǎn)品收益率走低的背景下，REITs憑借穩(wěn)定的分紅派息能力，成為低風(fēng)險偏好資金的避風(fēng)港。市場熱度的攀升直接推動了估值溢價的快速累積，為后續(xù)回調(diào)埋下了隱患。與此同時，2025 年7月以來債券市場的持續(xù)回調(diào)成為觸發(fā)REITs資金流出的外部因素。對于追求穩(wěn)健收益的資金而言，債市回調(diào)后不少債券產(chǎn)品的收益率已具備較高吸引力。在此背景下，部分原本配置于REITs的低風(fēng)險資金開始撤出并轉(zhuǎn)向債市抄底。

　　“上述兩大因素的疊加共振，給REITs二級市場帶來了壓力?！崩钜圾Q稱，一方面，前期累積的高估值溢價本身就存在理性回歸的需求，缺乏基本面支撐的高溢價在市場情緒轉(zhuǎn)向后難以持續(xù)；另一方面，債市回調(diào)引發(fā)的資金分流直接加劇了REITs的拋壓。

　　機(jī)構(gòu)：解禁時點前建議相對謹(jǐn)慎

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)，從目前至2025年年底，有11只REITs的限售份額陸續(xù)解禁；2026年上半年，還將有22只REITs的限售份額陸續(xù)迎來解禁。

　　中信證券在近日發(fā)布的研報中稱，2025年11-12月，REITs將迎來一輪戰(zhàn)配份額集中解禁，2026年的解禁潮則發(fā)生在一、三季度。REITs相關(guān)標(biāo)的在其限售份額解禁時點前后或多或少都將面臨一定的賣壓，解禁事件的沖擊同樣也受到當(dāng)期市場整體的賺錢效應(yīng)、投資者情緒等因素影響。在一級市場配售比例偏低、二級市場行情波動加劇的環(huán)境下，建議重視上市標(biāo)的限售份額解禁時點帶來的配置窗口期，其中解禁時點到來前建議相對謹(jǐn)慎，解禁后則建議根據(jù)市場情況擇機(jī)配置。

　　中信證券還認(rèn)為，今年以來，參與公募REITs一級市場打新成為勝率較高的主流策略。但伴隨著公募REITs一級市場詢價上限的打開、以及二級市場的持續(xù)回調(diào)，該策略的收益開始出現(xiàn)回落。展望2026年，預(yù)計打新或趨于理性，一級市場投資重配置的邏輯或重回主導(dǎo)。

　　李一鳴稱，從底層資產(chǎn)特性來看，REITs的核心資產(chǎn)多為基礎(chǔ)設(shè)施或不動產(chǎn)，具有重資產(chǎn)、強(qiáng)現(xiàn)金流、長期持有的特點，其收益主要來源于底層資產(chǎn)穩(wěn)定的租金收入、運(yùn)營收費等現(xiàn)金流，受市場短期波動影響較小，這種現(xiàn)金流的穩(wěn)定性為產(chǎn)品的長期分紅提供了堅實保障。從資產(chǎn)配置價值來看，REITs與股票、債券等傳統(tǒng)資產(chǎn)的相關(guān)性較低，將其納入投資組合中，能夠有效分散單一資產(chǎn)的波動風(fēng)險，降低組合整體波動率。但須留意的是，如果投資者通過二級市場參與REITs的投資，需要面對市場價格波動帶來的風(fēng)險。

　　(更多報道線索，請聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

　　(文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。)

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