REITs通過證券化方式將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化且流動性較高的金融產(chǎn)品，是我國投融資體系持續(xù)改革背景下，金融市場創(chuàng)新的重要組成部分。首批公募REITs上市四年多以來，目前國內(nèi)已上市的公募REITs數(shù)量達(dá)到77只，為投資者提供了更多低門檻參與不動產(chǎn)投資的選擇和機(jī)會。2025年9月，國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知，支持REITs擴(kuò)容擴(kuò)募與資產(chǎn)創(chuàng)新，進(jìn)一步為REITs注入了持續(xù)動力和新的政策指引。

上海證券交易所與第一財(cái)經(jīng)聯(lián)合策劃推出的《價值與投資》欄目，2025年第六期節(jié)目，以“REITs擴(kuò)容提質(zhì)，暢通投融循環(huán)”為主題，邀請公募REITs原始權(quán)益人以及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)代表，共同探討國內(nèi)REITs將如何抓住當(dāng)前發(fā)展契機(jī)，實(shí)現(xiàn)更加暢通的投融循環(huán)，REITs投資又將迎來哪些機(jī)會。

公募REITs市場擴(kuò)容提質(zhì)

作為資產(chǎn)證券化的重要形式之一，公募REITs自2020年于國內(nèi)啟動試點(diǎn)以來，市場規(guī)模迅速提升。截至目前，我國二級市場在運(yùn)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共77只，總市值規(guī)模已超過2200億元。雖然相比歐美、日本等成熟市場，國內(nèi)公募REITs市場發(fā)展還處于相對早期，但作為國內(nèi)基建項(xiàng)目投資的重要退出機(jī)制，其所帶來的拓展項(xiàng)目融資渠道，擴(kuò)大有效投資等方面積極影響已經(jīng)顯現(xiàn)。

在成熟市場中，REITs的擴(kuò)募能夠顯著提升資產(chǎn)規(guī)模，優(yōu)化收益結(jié)構(gòu)，并進(jìn)一步增強(qiáng)市場流動性，是推動公募REITs市場發(fā)展的重要機(jī)制，也是市場發(fā)展的必然趨勢。隨著國家發(fā)改委發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知，中國公募REITs市場也已迎來了擴(kuò)募的重要契機(jī)。

安徽交控集團(tuán)財(cái)務(wù)部部長，財(cái)務(wù)公司黨委書記、董事長王猛表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs更注重的功能是盤活存量資產(chǎn)，提供新項(xiàng)目的建設(shè)資金，中金安徽交控REIT發(fā)行上市以來，有效推動了產(chǎn)業(yè)鏈再融資的有效循環(huán)，促成整個集團(tuán)實(shí)現(xiàn)投資建設(shè)、運(yùn)營和資產(chǎn)盤活的閉環(huán)管理。對于公募REITs的擴(kuò)募，他表示，安徽交控集團(tuán)對于市場擴(kuò)募安排予以了高度關(guān)注，“公募REITs的擴(kuò)募不僅僅是簡單的規(guī)模擴(kuò)張，更讓整個REITs市場成為有源之水，有本之木，實(shí)現(xiàn)長期價值提升。”

東久工業(yè)地產(chǎn)投資有限公司首席投資官陳名表示，東久在完成REITs首發(fā)后不久就開始關(guān)注后續(xù)的擴(kuò)募安排，挑選了兩處生產(chǎn)制造園資產(chǎn)作為擴(kuò)募備選資產(chǎn)，并已經(jīng)處于發(fā)售階段。“對于REITs市場投資人而言，相比于首發(fā)，其實(shí)擴(kuò)募才是關(guān)鍵，REITs擴(kuò)募能夠有效分散資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，并增厚資產(chǎn)收益預(yù)期”，陳名介紹稱，“從企業(yè)角度來看，作為REITs發(fā)行的民營企業(yè)第一單，我們非常希望借助東久新經(jīng)濟(jì)REITs的不斷擴(kuò)募，幫助企業(yè)在智能制造生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域做到行業(yè)龍頭。”

廈門安居集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理、首席運(yùn)營官陳勇也表達(dá)了對于REITs擴(kuò)募的高度關(guān)注和認(rèn)可。他表示，中金廈門安居REIT目前正在積極尋求擴(kuò)募，以盤活存量資產(chǎn)，分散風(fēng)險(xiǎn)并提升經(jīng)營的穩(wěn)健性。“在保租房領(lǐng)域，國內(nèi)存量資產(chǎn)規(guī)模龐大，要借助REITs實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效分散就勢必要通過不斷的擴(kuò)募來逐步盤活資產(chǎn)”，陳勇介紹道，“十五五期間，REITs擴(kuò)募將是我們的重點(diǎn)工作之一，我們將把廈門島內(nèi)外更多成熟、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)拿出來作為擴(kuò)募的備選項(xiàng)目，不斷注入到REITs平臺中?！?/p>

上海睿投私募基金管理有限公司總經(jīng)理周磊介紹稱，從美國、新加坡和日本的REITs市場發(fā)展歷史來看，擴(kuò)募規(guī)模均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出首發(fā)，“在美國市場，近5年和近20年的數(shù)據(jù)都顯示，REITs擴(kuò)募倍率達(dá)到了首發(fā)的10倍，日本近幾年的擴(kuò)募倍率則更高。”他表示，目前國內(nèi)公募REITs的擴(kuò)募倍率遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到國際市場的水平，但已經(jīng)開始出現(xiàn)類似的發(fā)展跡象，“擴(kuò)募是REITs的未來，一定要堅(jiān)定不移地把REITs的擴(kuò)募工作堅(jiān)持做下去，不要因?yàn)樽铋_始的一些困難而喪失了對整個市場的信心?！?/p>

高水平資產(chǎn)運(yùn)營是REITs健康發(fā)展的基石

公募REITs擴(kuò)募的持續(xù)推進(jìn)，除了政策的助力，也離不開REITs市場的長期穩(wěn)健發(fā)展，尤其是底層資產(chǎn)的高水平運(yùn)營，而這對企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營能力、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力以及長期價值管理能力都提出了比較高的要求。

周磊表示，各國REIT市場均存在長期向頭部聚集的趨勢，一些底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，明顯能夠抵抗所處行業(yè)周期波動的公司，以及在上升周期展現(xiàn)出更強(qiáng)彈性的公司，通常都能夠獲得投資人更高的認(rèn)可?！癛EITs運(yùn)營機(jī)構(gòu)在面臨宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時展現(xiàn)出的資產(chǎn)管理能力，將會獲得投資人的持續(xù)認(rèn)可，這就為后續(xù)的擴(kuò)募鋪平了道路，而持續(xù)的擴(kuò)募也將進(jìn)一步推動企業(yè)成長為所在行業(yè)的龍頭?！?/p>

不同企業(yè)所面對的行業(yè)發(fā)展周期各不相同，對于如何確保資產(chǎn)的穩(wěn)健運(yùn)營也有著獨(dú)特的見解和策略。陳名表示，基于多元化經(jīng)營過程中所積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，對于園區(qū)類資產(chǎn)而言，即使是在同一經(jīng)濟(jì)周期下，不同細(xì)分類別的產(chǎn)業(yè)園所面臨的發(fā)展壓力依然存在重大差異，“相比于經(jīng)營辦公類園區(qū)，生產(chǎn)型園區(qū)企業(yè)初期投入規(guī)模更大，一旦入駐后搬遷成本非常高，因此有著更高的客戶粘性，也是東久新經(jīng)濟(jì)REIT選擇將生產(chǎn)園區(qū)作為底層資產(chǎn)的核心邏輯?！?/p>

“在REITs上市后，我們?nèi)栽诩哟罅Χ忍剿魅绾芜M(jìn)一步提升品牌效率，”陳名補(bǔ)充道，“通過提供廠房空間個性化定制、政企關(guān)系協(xié)調(diào)、上下游企業(yè)溝通撮合、能耗控制等等一系列服務(wù)，東久正努力將自身角色從房東轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合服務(wù)商，以提升產(chǎn)業(yè)吸附力?！?/p>

高出租率是衡量底層資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量的重要指標(biāo)之一，通過提升出租率、優(yōu)化租金水平等方式，REITs運(yùn)營企業(yè)能夠有效促進(jìn)資產(chǎn)基本盤的相對穩(wěn)定。陳勇表示，在充分競爭的情況下，中金廈門安居REIT兩大底層資產(chǎn)依然能夠長期保持99%以上的出租率，收繳率也基本上保持100%，基本處于供不應(yīng)求的狀態(tài)?！皩蛻粜枨蟮母叨扔?、優(yōu)良的物管服務(wù)以及極致的產(chǎn)品性價比是公司資產(chǎn)運(yùn)營管理的核心競爭優(yōu)勢，極致的成本管理，也使得在滿足保障性租賃住房租金增長要求的同時，能夠?qū)崿F(xiàn)較高的分派率，達(dá)成客戶、投資者和行業(yè)主管部門三方需求的平衡。”

王猛表示，作為原始權(quán)益人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)以及最大的基金份額持有者，安徽交控集團(tuán)始終以投資者的視角來推動REITs的運(yùn)營，“我們會通過精細(xì)化的二級市場監(jiān)測，去更好地監(jiān)測價值偏差；通過真實(shí)的信息披露來反映REITs的真實(shí)的價值；通過高效的投資者關(guān)系凝聚價值共識，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值的提升和投資者收益保障的雙贏局面。”