秋日午后，武昌中南一路66號社區(qū)的六棵廣玉蘭下，老人們圍坐聊天，孩子們追著泡泡在友友花園里追逐，前院的設計師捧著咖啡從社區(qū)風物店走出，還有9號倉庫前，循著小紅書攻略來的年輕人正舉著手機找角度，把老舊居民樓里的網(wǎng)紅打卡點定格成朋友圈里的風景……誰能想到，如今滿是活力的社區(qū)，曾是擠在高樓間、被違建與閑置空間占據(jù)的夾縫地帶。

近日，這個小院落接連斬獲日本優(yōu)良設計獎、繆斯設計獎等國際榮譽，更成為湖北省小劉家灣片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展新模式試點的“核心樣本”。從一方小院的煥新，到千畝片區(qū)的系統(tǒng)更新，武昌正在書寫房地產(chǎn)從增量開發(fā)向存量提質轉型的生動答卷。房地產(chǎn)的未來或許不再僅僅是建造新樓，而是通過空間的重構、政策的整合與資源的鏈接，重新激活城市的內(nèi)在生命力。

66號公園/圖源：湖北省建筑設計院

方寸院落實踐共治

66號公園的溫暖密碼

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中南一路66號的蛻變，始于對大院記憶的珍視。作為武昌老城區(qū)的典型院落，這里曾因違建擠占、交流稀疏，逐漸失去往日活力。聯(lián)投湖北省建筑設計院以社會設計+空間設計破題，將六棵承載居民情感的廣玉蘭作為核心，走出了一條居民主導、多元共建的更新路徑。

2024年11月風物店建成后舉辦社區(qū)生活節(jié)

居民是改造的主角。從閑置宿舍變身社區(qū)風物店，到荒廢花壇共建友友花園，每一步都遵循居民提議、多方協(xié)商、共同執(zhí)行、運營反哺、長效維護的閉環(huán)機制。企業(yè)參與設計、商戶注入運營資源，社區(qū)和居民參與共創(chuàng)，最終300平方米的空間里，不僅長出了口袋公園、議事平臺，更培育出參與、認同、主導的社區(qū)凝聚力。如今，這里不僅是武漢市創(chuàng)意社區(qū)，更成為全齡友好的記憶容器。老人在這里找回鄰里情，年輕人在這里碰撞創(chuàng)意，孩子們在這里種下童年。

2024年10月友友花園種植活動

這個小院的成功，恰是小劉家灣片區(qū)改造的微縮模型：不追求大拆大建，而是以空間重構喚醒場所精神，以社區(qū)治理激活家園認同，為大片區(qū)更新提供了可復制的民生樣本。

千畝片區(qū)構建系統(tǒng)

小劉家灣的更新解法

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2025年6月九號樓建成后第一次議事會

如果說66號公園是點上突破，那么占地124.5畝、涉及2986戶居民的小劉家灣片區(qū)，則是面上鋪開的系統(tǒng)工程。作為在城市存量更新提質中探索構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式試點，這里正以“重組一切空間、整合一切政策、鏈接一切資源”的思路，破解老城區(qū)設施舊、功能缺、活力弱的難題。

“建筑行業(yè)的轉型升級，不僅僅是技術上的，還應該是理念上的。我們希望和大家一起共探行業(yè)智能化新路徑。”展區(qū)工作人員說。

風物店&友友花園場景

空間重組是基礎。通過“收、租、建”多措并舉，片區(qū)已盤活閑置空間約1.88萬平方米。省建筑設計院的低效用地變身幸福食堂，閑置用地建起口袋公園，武珞六巷旁新增兒童游樂設施與移動商業(yè)盒子。18800平方米的“留白”被填滿后，“住、吃、游、購、娛、醫(yī)、養(yǎng)”七大功能落地，24項服務業(yè)態(tài)覆蓋全齡需求：老人能在家門口享受到專家坐診的醫(yī)療服務，孩子有托幼中心與社區(qū)樂園，設計師群體則能在設計師之家交流創(chuàng)意。

九號樓&發(fā)酵花園場景

政策與資源的合力更關鍵。項目整合中央財政老舊小區(qū)改造補貼、電梯加裝補貼、幸福食堂助餐補貼等政策紅利。同時鏈接湖北省中醫(yī)院、武漢市第七醫(yī)院等醫(yī)療資源，引入中百羅森、知音幼教等品牌服務商。這種政策搭臺、資源唱戲的模式，讓片區(qū)更新既有政府托底的保障，又有市場參與的活力。

模式革新轉向服務

房地產(chǎn)轉型的湖北探索

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小劉家灣的突破，更在于打破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)蓋房子、賣房子的單一邏輯，構建起造服務、賣服務的新商業(yè)模式。負責項目實施的武漢天悅啟新公司，正以空間運營和服務生態(tài)為核心，探索存量時代房地產(chǎn)的可持續(xù)路徑。

風物店場景

在這個模式里，服務是核心價值。項目不只是改造房屋，更是圍繞安全化、適老化、適兒化建設，打造全周期服務：通過加裝電梯、升級管網(wǎng)補齊居住短板，通過幸福食堂、康養(yǎng)中心滿足老人需求，通過特色餐飲、創(chuàng)意工坊吸引年輕人。目前，片區(qū)已有4個點位投入運營，18個點位加速推進，社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)客廳、青年公寓等將陸續(xù)落地，形成兒童宜學、青年宜創(chuàng)、老年宜養(yǎng)的生態(tài)閉環(huán)。

66號公園內(nèi)的面包店

可持續(xù)的資金賬是模式落地的關鍵。項目總投資1.12億元，通過空間租售、商業(yè)增值服務等收益，預計將在11.5年實現(xiàn)盈虧平衡。運營收益將反哺片區(qū)后續(xù)更新，形成運營盈利—資金反哺—持續(xù)更新的長效閉環(huán)。這種以運營養(yǎng)更新的思路，讓老城區(qū)改造不再是一次性投入，而是動態(tài)生長的民生工程。

2025年6月66公園有了門牌號

從66號公園的廣玉蘭，到小劉家灣的千畝片區(qū)，武昌的實踐正在證明，房地產(chǎn)發(fā)展新模式，本質是以人為本的模式。不再追求鋼筋水泥的擴張，而是聚焦空間里的人的需求；不再依賴土地財政的紅利，而是挖掘服務生態(tài)的價值。當老院落找回記憶，當老片區(qū)煥發(fā)活力，這種存量更新的探索，不僅為城市留住了煙火氣，更為房地產(chǎn)行業(yè)轉型提供了民生導向的新方向。

（湖北省住房和城鄉(xiāng)建設廳）