日本正在經(jīng)歷新一輪的房?jī)r(jià)上漲，民眾擔(dān)心這會(huì)引發(fā)持續(xù)性的通貨膨脹，而且，大量的外國(guó)人帶著大把的資金正在東京和大阪的核心區(qū)域瘋狂購(gòu)入房產(chǎn)。

據(jù)說(shuō)其中的購(gòu)房者很多是中國(guó)人，似乎是在一夜之間，國(guó)內(nèi)的投資者成了日本年輕人的房東。為了應(yīng)對(duì)這種局面，日本國(guó)土交通省決定首次利用房產(chǎn)登記資料進(jìn)行調(diào)查，以應(yīng)對(duì)炒房團(tuán)的持續(xù)到來(lái)。

情況究竟是怎么回事？日本這一輪的房?jī)r(jià)上漲，對(duì)國(guó)內(nèi)的樓市又有怎樣的啟示呢？要回答這兩個(gè)問(wèn)題，就得先來(lái)看一下日本的房?jī)r(jià)究竟有沒(méi)有上漲，以及上漲到了什么程度。

房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)確實(shí)存在過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)

從2020年開(kāi)始，日本大城市的房地產(chǎn)價(jià)格就開(kāi)始上漲了，漲幅最高的是東京、大阪這樣的樓市，年均漲幅都達(dá)到了15%~30%，沖到了歷史的最高點(diǎn)。

在東京市中心，6個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)創(chuàng)下了20年來(lái)的新高，今年4月份到9月份，東京23區(qū)新建住宅的平均價(jià)格，已經(jīng)達(dá)到了1億3,309萬(wàn)日元，折合成人民幣大約是624.79萬(wàn)元，同比上漲了20.4%。

新樓盤的上漲，自然也帶動(dòng)了二手房?jī)r(jià)的飆升。根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查公司的統(tǒng)計(jì)，東京地區(qū)的二手房9月份的平均期望出售價(jià)格比8月份上漲了2.9%，每平方米1億1,034萬(wàn)日元，折合成人民幣大約是515.05萬(wàn)元。

房?jī)r(jià)的突然上漲，一下子把日本人給干蒙圈了，要知道在過(guò)去二三十年的時(shí)間里，日本的樓市一直處在泡沫破裂時(shí)期，在上世紀(jì)80年代末，日本經(jīng)歷了全世界最矚目的房地產(chǎn)泡沫。

當(dāng)樓市崩盤之后，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)20多年的沉寂期，直到進(jìn)入本世紀(jì)，日本政府相繼推出貨幣寬松政策，經(jīng)濟(jì)有所復(fù)蘇，房地產(chǎn)才重新進(jìn)入上升通道?？杉幢闳绱耍谶^(guò)去10多年的時(shí)間里，日本的樓市也沒(méi)有像現(xiàn)在的熱度這么高。

那么眼下這種局面是否正常呢？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前日本國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，正是過(guò)去20多年來(lái)不斷調(diào)整后的結(jié)果。

日本早年經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫，而后就進(jìn)入了調(diào)整時(shí)期，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，還伴隨著低利率以及各個(gè)城市的再開(kāi)發(fā)，這對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)都是相當(dāng)利好的。

除此之外，日本過(guò)去多年的旅游業(yè)也在持續(xù)增長(zhǎng)，大量的外國(guó)人到日本旅游，甚至有些是前來(lái)投資的，他們深深地被日本的基礎(chǔ)設(shè)施完善所吸引。正是在這種大背景下，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是地價(jià)都在穩(wěn)定上升，尤其是像東京和大阪這樣的一線城市。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是在經(jīng)歷了此前的房地產(chǎn)泡沫以后，日本的經(jīng)濟(jì)不但在持續(xù)恢復(fù)，城市在整體上的吸引力也在不斷回升，而到現(xiàn)在，事實(shí)上正好達(dá)到了爆發(fā)的節(jié)點(diǎn)。

比如在日本的東京，持續(xù)發(fā)展的旅游業(yè)，吸引了大量民宿和酒店投資，于是又進(jìn)一步促進(jìn)了進(jìn)口鋼鐵、木材等建筑材料成本的上漲。

再加上國(guó)外移民數(shù)量的增加，這背后又蘊(yùn)藏著實(shí)際的買房剛需，綜合在一起，使得日本的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始提升。這其中的很多外國(guó)投資者有很大一部分是中國(guó)人。

中國(guó)投資者成了日本人的房東

東京的樓市確實(shí)很熱，網(wǎng)上流傳著各種各樣的段子，說(shuō)中國(guó)的買房者直接用箱子提著現(xiàn)金去交易，銷售商數(shù)錢都數(shù)到手抽筋了。這并不是段子，因?yàn)槿毡镜姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)對(duì)投資者不設(shè)限。

哪怕你是外國(guó)人，只要有錢，在日本買房也不會(huì)限購(gòu)。正因?yàn)槿绱?，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)吸引了大量的海外資產(chǎn)持續(xù)輸入，從客觀上來(lái)看，這進(jìn)一步推高了日本的房?jī)r(jià)。

比如東京塔樓，一名中國(guó)購(gòu)房者一下就買了20套房子，總共支付了100億日元的現(xiàn)金。所以在日本媒體的報(bào)道中，中國(guó)人揮金如土，前赴后繼涌入日本房市，中介清點(diǎn)現(xiàn)金，清點(diǎn)到頭痛。

這些來(lái)自中國(guó)的買房者，有些常年旅居日本，其中有一位買房者在2017年的時(shí)候，就以6,780萬(wàn)日元的價(jià)格在東京豐州地區(qū)買入了一套塔樓公寓。

2022年，他決定將房子賣掉，不動(dòng)產(chǎn)公司對(duì)他說(shuō)，根據(jù)這幾年的成交數(shù)據(jù)看，他的這套房子所在的樓盤成交時(shí)間不會(huì)超過(guò)一個(gè)月。換句話說(shuō)就是市場(chǎng)十分火爆，房子很好賣，而且價(jià)格更有利可圖。

當(dāng)時(shí)掛牌的價(jià)格是9,000萬(wàn)日元，最終的成交價(jià)是8,380萬(wàn)日元，相比于買入時(shí)的價(jià)格，凈賺了1,600萬(wàn)日元。有人可能覺(jué)得這筆投資也沒(méi)怎么賺錢，可問(wèn)題是這個(gè)買房者并不是專業(yè)的投資人。

正因?yàn)槿绱?，更多的中?guó)買房者蜂擁的進(jìn)入東京的樓市，時(shí)間來(lái)到2023年，整個(gè)日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加瘋狂起來(lái)。

那個(gè)已經(jīng)把房子賣掉的中國(guó)人聽(tīng)說(shuō)，在豐州地區(qū)相同的塔樓公寓里，有一個(gè)中國(guó)買家花了1.3億日元買下一套新的公寓，而上一任房東則凈賺了將近4,000萬(wàn)日元。

隨著樓市變得越來(lái)越瘋狂，買房也變成了搶房。為了吸引更多的海外投資客，東京的很多房產(chǎn)機(jī)構(gòu)也會(huì)把房子包裝成投資項(xiàng)目，他們告訴中國(guó)的買房者，房子買了之后可以交給專業(yè)的公司打理，每年收取租金，年利率可以達(dá)到5%左右。

于是乎更多的中國(guó)買房人變得瘋狂起來(lái)，都想到日本去買下房子，然后當(dāng)日本年輕人的房東。等到過(guò)幾年賺夠了房租，把房子轉(zhuǎn)手再賣掉，依然有收益。

相比于中國(guó)的年輕人，日本年輕人更愿意租房，而不是買房。在國(guó)內(nèi)，如果用15倍以上的年收入來(lái)買一套房子，這是再正常不過(guò)的選擇。但是低欲望的日本年輕人肯定不會(huì)這么選。

日本2022年的人均年收入為458萬(wàn)日元，按照這樣的收入水平，如果要在東京買房，至少要背上年收入15倍以上的債務(wù)。

另一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查顯示，日本20歲到29歲的，持有房產(chǎn)比例為20%，30歲到39歲持有房產(chǎn)的比例也只有31%。多數(shù)年輕人都在租房居住，而剩余的年輕人則是跟家里的老人同住。

這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，迫使更多的日本年輕人選擇租房而不是買房，而海外的很多投資客，包括中國(guó)買房者在內(nèi)，他們跑到日本去買房，首要的目的就是投資，而不是自住。

這種邏輯看似成立，但背后卻并不一定真的能夠保證有收益。

房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)正在擴(kuò)大

有些投資客在買房之后確實(shí)賺到了錢，但是隨后大量跟風(fēng)的人，尤其是那些準(zhǔn)備在東京買了房子，然后再出租的人，他們卻并不一定賺錢了。

為什么會(huì)這樣？因?yàn)樵跇鞘欣?，最先入局的人才?huì)賺到錢。凡是在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而跟風(fēng)前來(lái)的投資者，其中有很大一部分卻不一定能賺到錢。

因?yàn)樵谌毡镜淖赓U市場(chǎng)，對(duì)租客的權(quán)益保護(hù)體系非常完善，除了房屋不能進(jìn)行買賣之外，租客和房東之間的權(quán)利是相同的，而且房屋出現(xiàn)損壞之后，通常都是要有房東或者是管理公司來(lái)承擔(dān)修繕成本。

日本的租房合約通常是兩年一簽，一旦簽約之后，房東不能私自毀約，更不能隨便漲價(jià)，在房屋出租的過(guò)程中，所有成本包括管理費(fèi)，物業(yè)費(fèi)，修繕費(fèi)用等等，都要由房東自己來(lái)出。

有的買房者算過(guò)賬，算上一系列成本，每年房東的支出就要接近房租的一半，年收益率并沒(méi)有像房產(chǎn)機(jī)構(gòu)所說(shuō)的那么高。而且日本的房租也是要計(jì)稅的，有些房東每年收入的租金光是交稅就不少。

在這種情況下，那些入局晚的投資者實(shí)際上就被套住，租金的收益率會(huì)更低。與此同時(shí)，更多的日本人開(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)持續(xù)上漲會(huì)帶來(lái)一系列更大的風(fēng)險(xiǎn)，首當(dāng)其沖的是通脹。

實(shí)際上日本的物價(jià)已經(jīng)在上漲，根據(jù)日本總務(wù)省公布的數(shù)據(jù)，截止到今年8月，日本核心消費(fèi)價(jià)格指數(shù)連續(xù)48個(gè)月同比上升，今年一到七月份，核心 CPI漲幅連續(xù)7個(gè)月保持在3%以上。

各類商品價(jià)格在上漲，租房的成本也在上升，日本民眾的生活壓力開(kāi)始倍增，大量的外資還在持續(xù)涌入日本樓市。市場(chǎng)開(kāi)始擔(dān)心這會(huì)出現(xiàn)新一輪的泡沫。

日本政府也已經(jīng)在考慮限制外國(guó)人在日本投資。為了防止大量土地落入外資手里，日本決定收緊購(gòu)地條例，并且計(jì)劃以防范國(guó)家安全風(fēng)險(xiǎn)的名義，在明年修訂外國(guó)投資審查法。

投資一定會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)累積

房子原本是用來(lái)居住的，但是只要涉及到投資，就一定會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)累積。在這個(gè)過(guò)程中，有的人能夠賺到大錢，有的人就只能賠錢自認(rèn)倒霉。

還在2022年的時(shí)候，大阪的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就發(fā)生了大規(guī)模的爆雷事件，其中光是我國(guó)的受害投資者就超過(guò)了500人，數(shù)億元的資金根本追不回來(lái)了。

是不是看起來(lái)似曾相識(shí)？因?yàn)閲?guó)內(nèi)過(guò)去樓市爆熱的階段，類似的情況也很多。從客觀的角度來(lái)看，房屋的價(jià)值確實(shí)是根據(jù)人的流動(dòng)和需求在決定的。

日本面臨著老齡化，而且人口出生持續(xù)走低，鄉(xiāng)村地區(qū)的人口逐漸流失，大量的日本人都聚集到了東京和大阪這樣的大都市里。

日本全國(guó)有1.22億人口，僅僅東京一座城市的人口就超過(guò)了3,800萬(wàn)人，在這種局面下，類似東京這樣的大都市，未來(lái)的房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)走高。

但問(wèn)題就在于人口處于波動(dòng)狀態(tài)，房?jī)r(jià)也不可能無(wú)限上漲，一旦房屋的價(jià)值超過(guò)了公眾生活所能承擔(dān)的極限成本，就會(huì)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，人們會(huì)停止消費(fèi)，也不再購(gòu)房或者是租房。

但是從投資者的角度看，他們當(dāng)然希望市場(chǎng)永遠(yuǎn)火爆，即便他們意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，但是因?yàn)槊總€(gè)人的內(nèi)心深處都有貪念，有很多人就會(huì)抱著僥幸的心理，認(rèn)為自己能夠在高位脫手，而不是被套住。

當(dāng)大多數(shù)投資者都這么想問(wèn)題的時(shí)候，那么風(fēng)險(xiǎn)在接下來(lái)就一定會(huì)發(fā)生。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)是如此，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣是如此。而且在30多年前，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)吃過(guò)虧了，可即便這樣，在貪欲的驅(qū)使下，人們依舊不長(zhǎng)記性。

結(jié)語(yǔ)

日本政府已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，就在近期，日本國(guó)土交通大臣公開(kāi)表示，東京樓市存在不以實(shí)際需求為基礎(chǔ)的投機(jī)交易行為。

在東京的千代田區(qū)，政府已經(jīng)明確提出要求，當(dāng)?shù)匦陆潜P在購(gòu)買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售。面對(duì)未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，接下來(lái)就看日本政府如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行限制和引導(dǎo)了。