作者：周軍律師.

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父母出資購買房屋卻登記在子女名下，在離婚分割、債務執(zhí)行等場景中，常引發(fā) “贈與、委托代持還是家庭共同財產(chǎn)” 的爭議。

那么，父母出資登記在子女名下的房產(chǎn)，是贈與、代持還是共有？

一、優(yōu)先認定為 “贈與” 的情形（最常見）

根據(jù)《民法典》第六百五十七條，贈與是贈與人將財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人接受的行為。符合以下條件的，法院優(yōu)先認定為贈與：

1. 父母無明確相反意思表示，產(chǎn)權(quán)登記在子女個人名下（未婚子女），且子女已實際占有使用；
2. 出資時子女已婚，父母明確表示贈與子女一方（如書面聲明、轉(zhuǎn)賬備注 “贈與 XX 個人”），登記在子女單獨名下；
3. 無證據(jù)證明存在代持合意，父母僅以 “幫助子女購房” 為由出資，未約定產(chǎn)權(quán)歸屬或返還義務。

典型案例：最高院《吳勇、張志秀等案外人執(zhí)行異議之訴民事申請再審案》

最高院認為，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。由父母出資修建的房屋，登記在其子女名下的，子女為該房屋的所有權(quán)人。即使父母提供該房屋相關(guān)的租賃合同等證據(jù)擬證明其為該房屋實際權(quán)利人，但鑒于雙方之間存在親密親屬關(guān)系，存在代為經(jīng)營的可能，因此根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，作為產(chǎn)權(quán)登記人的子女仍為房屋的所有權(quán)人。

二、認定為 “委托代持” 的關(guān)鍵條件

委托代持需證明雙方存在 “代持合意”，即父母實際享有產(chǎn)權(quán)，子女僅為名義登記人，需滿足：

1. 存在書面代持協(xié)議（如《房屋代持協(xié)議》），明確約定產(chǎn)權(quán)歸屬父母、代持原因（如規(guī)避購房資格、方便貸款）；
2. 父母實際支付全部房款，且長期占有使用房屋（如繳納物業(yè)費、水電費、實際居?。?；
3. 子女未實際出資，也未參與房屋管理，無證據(jù)證明父母有贈與意圖。

注意：僅以 “子女無購房能力”“父母實際出資” 不足以認定代持，必須有明確代持合意證據(jù)，口頭約定需配合轉(zhuǎn)賬記錄、居住證明等佐證。

參考案例：《宋增民、張曉梅所有權(quán)確認糾紛案》

三、認定為 “家庭共同財產(chǎn)” 的情形

家庭共同財產(chǎn)需體現(xiàn) “家庭成員共同出資、共同使用、共同受益”，常見于：

1. 父母與子女共同出資購房，登記在子女名下，但各方有約定為家庭共同所有（如書面協(xié)議、聊天記錄）；
2. 房屋用于家庭共同生活（如父母與子女共同居住），且父母出資系家庭共同積蓄，未明確贈與子女個人；
3. 子女婚后，父母出資時未明確贈與一方，且房屋用于小家庭共同居住，可能被認定為夫妻共同財產(chǎn)（而非家庭共同財產(chǎn)）。

典型案例：最高院《李灝舸與李瑞泉等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴申請再審案》

最高院認為，李洪霖、薛英于2004年12月代其女兒李灝舸作為買受人簽訂商品房買賣合同，購買案涉房屋，于2005年3月9日將該房屋所有權(quán)登記在李灝舸名下，當時李灝舸不滿7周歲(李灝舸于1998年5月出生)，為限制民事行為能力人。案涉房屋的上述抵押、租賃均明顯超過李灝舸作為未成年人的日常生活所需；案涉房屋由李洪霖、薛英實際出資，亦長期由該二人掌控的公司占有使用，據(jù)此可以認定案涉房屋仍作為家庭共同財產(chǎn)經(jīng)營使用。

周軍律師提醒，父母出資購房登記子女名下，無相反證據(jù)默認贈與；有明確代持合意且實際控制房屋的，認定為委托代持；家庭成員共同出資且共同使用的，可能構(gòu)成家庭共同財產(chǎn)。核心在于 “出資意圖” 的舉證，父母需提前通過書面協(xié)議固定真實意思，避免因產(chǎn)權(quán)登記與實際意圖不符導致權(quán)益受損。復雜情形下建議咨詢專業(yè)律師，規(guī)范出資與登記流程。

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