觀點(diǎn)網(wǎng) 3小時(shí)76輪拉鋸戰(zhàn)，廣州海珠土拍上演了一出“雙雄對決”戲碼。

12月5日，廣州海珠區(qū)南泰路AH0124032地塊出讓，直接將今年廣州土拍市場熱度推向了頂峰，也被業(yè)內(nèi)戲稱為“海珠西王炸爭奪戰(zhàn)”。

從上午10點(diǎn)到下午1點(diǎn)，全程僅有保利發(fā)展與越秀兩家企業(yè)纏斗。歷經(jīng)3小時(shí)76輪加價(jià)后，最終保利以35億元總價(jià)鎖定勝局，溢價(jià)率27.27%，樓面價(jià)約2.44萬元/平方米。

回顧雙方舉牌細(xì)節(jié)，也頗有意思。在掛牌報(bào)價(jià)階段，距離正式開拍還有90分鐘，越秀率先“亮明態(tài)度”，報(bào)出27.5億元起拍價(jià)；9點(diǎn)52分，保利加價(jià)1000萬元。

10點(diǎn)正式進(jìn)入競價(jià)博弈階段，前25輪雙方節(jié)奏非常迅速，一方加價(jià)后，不到半分鐘，另一方緊跟其后，以每次1000萬元的幅度交替交加。

直至在25輪，越秀加價(jià)至29.9億元后，保利開始猶豫，出價(jià)間隔開拉長至4分鐘，但越秀始終保持“秒回”狀態(tài)。

當(dāng)報(bào)價(jià)到了30.8億元后，雙方都進(jìn)入了謹(jǐn)慎試探階段，雖維持1000萬元的漲幅，但舉牌間隔更久。最終在第76輪，保利報(bào)出35億元總價(jià)后，越秀的競價(jià)就此罷休。

那么，海珠區(qū)南泰路的這宗地塊，究竟為何能同時(shí)引發(fā)兩家頭部房企爭搶？

“全能”地塊

南泰路AH0124032地塊的核心，在于其“六邊形戰(zhàn)士”般的綜合素質(zhì)。

該地塊最早出現(xiàn)公眾視野是在2025年2月，廣州市規(guī)劃自然資源局發(fā)布的供地藍(lán)皮書中。當(dāng)時(shí)地塊名為“翠城花園東住宅地塊”，為R2二類居住地塊，占地面積4.2萬平方米，容積率達(dá)4.5，總建筑面積約19萬平方米。

隨后在8月，地塊完成了調(diào)規(guī)，占地面積不變情況下，改名為了“南泰路AH0124032地塊”，性質(zhì)由純住宅更改為商住用地，且容積率降至3.4，總建筑面積減少至14.35萬平方米，居住舒適度大幅提升。

該地塊地處海珠西寶崗板塊，不管是交通、醫(yī)療還是商業(yè)配套已十分成熟，周邊更是匯聚了寶崗匯、萬科里、燕匯廣場、樂峰廣場等成熟商圈。重點(diǎn)是地塊還包含了2.78萬平方米商業(yè)用地，可建設(shè)20萬平方米商業(yè)綜合體，相當(dāng)于兩個(gè)樂峰廣場的規(guī)模。

配套成熟之下，相比同板塊項(xiàng)目，南泰路地塊最大的優(yōu)勢是體量大且容積率低。

據(jù)安居客APP顯示，地塊周邊不乏新樓盤，例如均價(jià)5.5萬元的中旅天宸府，該項(xiàng)目總建面12.83萬平方米，但容積率卻高達(dá)8.46；再者，如均價(jià)5.8萬平方米的中海江泰，總建面8.7萬平方米，容積率4.65，也高于南泰路地塊。

周邊眾多競品項(xiàng)目中，市場唯獨(dú)喜歡將南泰路地塊項(xiàng)目與保利自身的燕語堂悅項(xiàng)目做比較。

今年11月26日，貝殼銷售在朋友圈中發(fā)布了一張?zhí)鼗菅a(bǔ)貼促銷圖，配文為廣州首個(gè)落地買房貸款補(bǔ)貼樓盤，圖片上的項(xiàng)目正是保利燕語堂悅。

圖片上提到，11月28日至12月6日成交的燕語堂悅客戶，可享受貼息36萬元/套。更有意思的是，圖片上第四點(diǎn)的標(biāo)題為“南泰路VS燕語堂悅：你可以引導(dǎo)客戶怎么選”，直接橫向?qū)Ρ葍蓚€(gè)項(xiàng)目。

價(jià)格方面，貝殼認(rèn)為南泰路地塊項(xiàng)目未來入市價(jià)格在6萬元/平方米起步，兩者直線相距0.8公里，但燕語堂悅項(xiàng)目抄底特惠價(jià)5.2萬元/平方米起，價(jià)格更優(yōu)。

據(jù)陽光家緣網(wǎng)顯示，截止目前，該項(xiàng)目已網(wǎng)簽去化率約81%，剩余209套。或許保利自己也在擔(dān)心，未來南泰路地塊項(xiàng)目入市后，會影響現(xiàn)有項(xiàng)目的去化。

雙方衡量

面對核心優(yōu)質(zhì)地塊，心動的同時(shí)更多需要理性決策。

越秀作為深耕廣州的本土國企，此次在35億關(guān)口選擇“鳴金收兵”，并非實(shí)力不足，而是多重因素疊加后的理性決策。

首先是成本紅線觸動，此次地塊的成交表面看成交價(jià)是35億元，對應(yīng)樓面價(jià)2.44萬元/平方米，但疊加配建成本后，實(shí)際成本遠(yuǎn)超于此。

根據(jù)出讓要求，競得人需無償移交20萬平方米回遷安置商業(yè)商務(wù)物業(yè)，再加上27班小學(xué)、市政道路、綠化用地等配建，市場預(yù)測總投資額或超51億元。若越秀繼續(xù)加價(jià)，利潤空間將被嚴(yán)重壓縮。

與此同時(shí)，越秀及時(shí)收手也是出于對戰(zhàn)略布局的權(quán)衡。

今年10月底，越秀剛斥資34.8億元拿下天河廣棠雙地塊，按照“小盤快跑”的拿地策略，該地塊已計(jì)劃年底快速推售，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。南泰路地塊則需承擔(dān)大量配建，開發(fā)周期長。

相比之下，保利在海珠已經(jīng)深耕多年了。

早在1995年，保利便在海珠工業(yè)大道打造首個(gè)住宅項(xiàng)目“保利紅棉花園”，奠定早期口碑；而且在該板塊有上文提及的燕語堂悅項(xiàng)目，能通過南泰路項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

2025年，保利的拿地策略仍聚焦一線及強(qiáng)二線高能級城市，但相較于2024年在廣州土拍上競得7宗涉宅地，今年僅公開競得兩宗地塊。

除本次摘得的南泰路地塊外，另外一宗是在5月以22.52億元拿下的天河大觀街南側(cè)地塊。

不過，去年存貨的轉(zhuǎn)化也足以撐起保利今年在廣州市場“大哥大”地位，尤其是117.55億元擊退越秀拿下的南方面粉廠地塊。

據(jù)悉，南方面粉廠地塊已轉(zhuǎn)化為高端住宅項(xiàng)目保利·玥璽灣，于今年11月7日開盤。銷售反饋稱，該項(xiàng)目開盤首日銷售額106億元。

從全國布局情況來看，保利將今年的外拓重點(diǎn)放在了上海區(qū)域。

據(jù)保利發(fā)展披露的公告，2025年1-10月共新增40個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益拿地金額569億元，涉及佛山、長沙、西安、上海、三亞、溫州、杭州等多個(gè)城市。其中，上海拿地?cái)?shù)量最多，共摘得8宗地，總權(quán)益拿地金額為139.25億元，占總權(quán)益拿地價(jià)的24%。

回過頭來看，地塊的競爭本質(zhì)上是房企之間戰(zhàn)略選擇的碰撞，而策略的差異也將會進(jìn)一步拉大房企之間的差距。

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