本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

“住著住著家要換了?！边@個(gè)冬天，長(zhǎng)租公寓租客周洲（化名）感覺(jué)有點(diǎn)冷。

周洲租住在某大型長(zhǎng)租公寓品牌位于龍崗坂田某城中村的房源。幾天前，管家突然通知稱她，出于業(yè)主“重新規(guī)劃資產(chǎn)”，原房東將收回房源自行運(yùn)營(yíng)。擺在周洲面前的只有兩個(gè)選擇：換到品牌旗下其他門店，或者領(lǐng)違約金退租。無(wú)論哪個(gè)選項(xiàng)，她都得在月底前從已經(jīng)熟悉的生活抽身。

同樣收到清退通知的還有住在寶安福永的曾斐（化名）。管家給出的理由是：合同到期，整棟物業(yè)將交還業(yè)主經(jīng)營(yíng)，“預(yù)計(jì)在12月31日正式與大家告別”。所幸經(jīng)過(guò)協(xié)商，業(yè)主愿意降租400元并免除管理費(fèi)，她得以暫時(shí)留下。

年關(guān)在即，租賃市場(chǎng)的參與方迎來(lái)意料之中的冷清。

根據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，自畢業(yè)租房旺季過(guò)后，深圳租賃市場(chǎng)成交量已連續(xù)三個(gè)月下降，成交周期則連續(xù)三個(gè)月延長(zhǎng)——11月租房成交量環(huán)比下降8.2%，成交周期相比上月延長(zhǎng)3天至67天。

租金也在回落。11月深圳商品房平均租金為74.5元/平方米，環(huán)比下跌0.3%。兩名鏈家經(jīng)紀(jì)人告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，近期坂田城中村的租金回調(diào)約20%，福田CBD高端住宅黃埔雅苑部分房源成交價(jià)較掛牌價(jià)下降千元左右，議價(jià)空間擴(kuò)大。

對(duì)于周洲來(lái)說(shuō)，這或許是少數(shù)的好消息。她決定周末在周邊看看房子，盡早決定換租還是退租。她也在考慮別的退路——政府保租房。

城中村與商品房交錯(cuò)的深圳（時(shí)代財(cái)經(jīng)攝）

租金下降1200元，房東也在隨行就市

和買賣市場(chǎng)的走勢(shì)相仿，深圳租賃市場(chǎng)進(jìn)入淡季后整體降溫，但局部板塊仍保持活躍，分化趨勢(shì)明顯。

“也要看緣分，在坂田有錢也不一定能找到合適的房子?！饼垗徾嗵镦溂医?jīng)紀(jì)人王偉杰如此形容當(dāng)前區(qū)域租賃市場(chǎng)的特殊性。

坂田作為深圳較早開(kāi)發(fā)的工業(yè)園區(qū)，在本世紀(jì)初開(kāi)始建設(shè)，周邊城中村較多，老舊小區(qū)占據(jù)主導(dǎo)。對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，選擇性有限，即便支付能力強(qiáng)，也不一定能租到合適的房源。

王偉杰的客戶主要是華為員工及跨境電商從業(yè)者，這類客戶收入穩(wěn)定且支付能力較高，也因此推高了片區(qū)整體租金水平。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢貝殼找房了解到，板塊內(nèi)的公寓項(xiàng)目萬(wàn)科·萬(wàn)致天地，有多套首次出租房源，建筑面積約35平方米的單間，報(bào)價(jià)在3150-3900元/月之間。次新盤佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)六期，建筑面積約50平方米的一房一衛(wèi)，報(bào)價(jià)在3280-4130元/月。

圖為租房網(wǎng)站上萬(wàn)科·萬(wàn)致天地的部分房源報(bào)價(jià)（網(wǎng)絡(luò)圖）

對(duì)比深圳市住建局公布的租賃參考價(jià)，龍崗商品住房為51元/平方米/月、商務(wù)公寓為60元/平方米/月，而坂田街道則分別為67元/平方米/月和86元/平方米/月，可見(jiàn)該片區(qū)租金水平明顯高于均值。

“坂田的新房選擇有限，現(xiàn)有次新盤如華暉瑞禧、大族云峰戶型偏大，不適合單身或小家庭租住。部分租客只能選擇新裝修的老房子，甚至出現(xiàn)單身租客住三房的情況?！蓖鮽ソ鼙硎?，優(yōu)質(zhì)商品房租金堅(jiān)挺甚至小幅上升，“不管是買房還是租房，市場(chǎng)對(duì)好房子的需求一直存在?！?/p>

城中村則是另一番景象。王偉杰透露，坂田城中村租金下降明顯，大約回調(diào)20%，“以前拎包入住的單間月租1500元，現(xiàn)在約1200元就可以租到了?！?/p>

CBD租賃市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。

福田中心區(qū)黃埔雅苑門店的鏈家經(jīng)紀(jì)人曹凱峰介紹，因?yàn)榈靥幐Ｌ顲BD且毗鄰福田高鐵站，黃埔雅苑的主要客群是福田站周邊的金融從業(yè)者及深港通勤人員，承租能力亦較強(qiáng)?！包S埔雅苑共有四期約三千戶，體量較大，每個(gè)月都有穩(wěn)定的租賃成交。現(xiàn)在淡季，議價(jià)空間大了一些，去化時(shí)間也有所延長(zhǎng)，但好房子、好價(jià)格依舊好出租?！?/p>

最近兩個(gè)月，曹凱峰成交了兩套房源，都是三期建筑面積約80平方米兩房一衛(wèi)，成交租金均為11000元/月，“11月底成交的這套，剛空出來(lái)四五天，客戶看完就付定金了。10月初成交的房子原來(lái)是業(yè)主自住的，裝修很漂亮，客戶也是看完當(dāng)天就簽合同了?！?/p>

曹凱峰透露，黃埔雅苑建成于2000年初，最新均價(jià)約10萬(wàn)元/平方米，早期購(gòu)房的業(yè)主月供壓力不大，因此在租金議價(jià)上相對(duì)靈活?！坝行I(yè)主是早年買的，在深圳也不止一套房，已經(jīng)享受過(guò)房?jī)r(jià)快速上漲的紅利，所以比較好講價(jià)?！?/p>

進(jìn)入淡季，部分業(yè)主隨行就市調(diào)整報(bào)價(jià)。目前，黃埔雅苑三期在租房源有18套，其中建筑面積約80平方米的兩房一衛(wèi)房源最低報(bào)價(jià)為9800元/月，多套房源報(bào)價(jià)在1萬(wàn)元/月左右。最低報(bào)價(jià)和最新成交價(jià)相比，下調(diào)了1200元。

業(yè)主花式“討好”租客

當(dāng)下，租賃市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)正轉(zhuǎn)向租客一側(cè)。

在南山城中村租住三年的溫宏（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，和三年前相比，他的房租已經(jīng)下降約一成。“當(dāng)時(shí)租房就是年底淡季，房東打了個(gè)八折。之后每年淡季續(xù)租，價(jià)格都能打下來(lái)一點(diǎn)，加上管理費(fèi)也降了，整體便宜了三百多元?！?/p>

商品房的業(yè)主們也在積極爭(zhēng)取租客。

除了傳統(tǒng)中介渠道，許多小業(yè)主將房源掛上社交媒體吸引關(guān)注。不僅價(jià)格松動(dòng)，他們還花式“討好”租客，比如添置新家電、更換電子門鎖、主動(dòng)辦理停車月卡等。

數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢(shì)。

深圳貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月深圳商品房平均租金為74.5元/平方米，環(huán)比微降0.3%；議價(jià)率為7.2%，環(huán)比擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)率達(dá)到新高?！霸蛞皇亲夥渴袌?chǎng)處于淡季，新租、換租需求有限；二是近期租賃房源供應(yīng)量有所增加，租客可選擇范圍擴(kuò)大，導(dǎo)致租金下跌?！?/p>

市場(chǎng)成交量亦同步回調(diào)。11月，深圳租房成交量環(huán)比下降8.2%，房源成交周期為67天，與前一個(gè)月相比延長(zhǎng)3天。

與此同時(shí)，保障性租賃住房的持續(xù)入市，也在對(duì)市場(chǎng)格局產(chǎn)生影響。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，深圳保租房市場(chǎng)占比達(dá)39%，規(guī)模在一線城市中僅次于上海，正逐步邁向“市場(chǎng)化租賃+保障性租賃”并行的格局。

長(zhǎng)租公寓租客周洲已將保租房作為備選方案之一。對(duì)她來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)該比長(zhǎng)租公寓品牌更加穩(wěn)定。

不過(guò)，在龐大的租賃需求面前，保租房的影響依舊有限。深圳就業(yè)人口規(guī)模穩(wěn)定在1200萬(wàn)人以上，非深戶籍人員占比近八成，剛性租賃需求旺盛。

深圳就業(yè)人口規(guī)模穩(wěn)定在1200萬(wàn)人以上，圖為深圳街景（圖/深圳特區(qū)報(bào)）

根據(jù)曹凱峰的觀察，保租房存在一定準(zhǔn)入門檻，且供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)，對(duì)商品房租金的沖擊有限。

為了增加供給、穩(wěn)定租金，深圳也在加快盤活非居住存量。

今年10月底，市住房和建設(shè)局、規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合發(fā)布通知，支持將閑置或低效利用的商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房等房屋改建為保租房，并要求社會(huì)類保租房租金不高于同期、同區(qū)域、同品質(zhì)商品住房租金的90%。

整體而言，深圳租賃市場(chǎng)正在進(jìn)入“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”的重要階段：城中村回落，高端盤穩(wěn)?。还?yīng)增加，選擇更豐富。淡季帶來(lái)的價(jià)格回調(diào)之外，更深層的變化正悄然發(fā)生。租客的居住向往與城市的住房供給體系，正在重新定位。