從820萬(wàn)變成280萬(wàn)，廣州魚(yú)珠CBD曾經(jīng)炙手可熱的標(biāo)桿盤(pán)盈彩美居的天塌了，而且只用了短短兩年多。

盈彩美居位于廣州天河區(qū)東部，旁邊就是近幾年迅速崛起的魚(yú)珠CBD，而且離宜家、山姆等大型商業(yè)體很近，小區(qū)位置不錯(cuò)，生活便利。

2023年3月，盈彩美居一套108平方的3房，成交價(jià)沖到了826萬(wàn)，單價(jià)7.6萬(wàn)/平米。結(jié)果到了今年11月，同樣戶(hù)型的3房，最新成交價(jià)跌到了285萬(wàn)，單價(jià)降到了2.6萬(wàn)/平米，跌幅接近70%，可能是天河跌得最狠的小區(qū)了。

簡(jiǎn)單算一下，當(dāng)年買(mǎi)入這套房子的人，光是房?jī)r(jià)就跌掉了540萬(wàn)，再加上這幾年的利息、稅費(fèi)和中介費(fèi)大約160萬(wàn)，總虧損達(dá)到了700萬(wàn)左右。

值得一提的是，當(dāng)年還有一個(gè)知名的房產(chǎn)大V，喊人砸鍋賣(mài)鐵買(mǎi)魚(yú)珠，很多人都聽(tīng)信了他的話(huà)，現(xiàn)在都套在山頂了。聽(tīng)說(shuō)這個(gè)大V也買(mǎi)了盈彩美居很多套房，也不知道賣(mài)出去了沒(méi)有。

針對(duì)此事，有網(wǎng)友評(píng)論，高位接盤(pán)的人虧死，其實(shí)沒(méi)炒作之前本來(lái)房?jī)r(jià)是1萬(wàn)的，被炒到7萬(wàn)多，然后又跌到2萬(wàn)多。其實(shí)最初買(mǎi)房的人沒(méi)虧，高位賣(mài)房的人賺到了。

有網(wǎng)友感慨，23年賣(mài)掉，出去吃喝玩樂(lè)2年后，剩下的錢(qián)回來(lái)還夠買(mǎi)2套。

讓人唏噓！這么多所謂的好樓盤(pán)下跌，其實(shí)沒(méi)有太多感觸，但廣州天河的這個(gè)盈彩美居下跌還是代表意義的。

這個(gè)樓盤(pán)雖已經(jīng)有20多年的樓齡，但地理位置、片區(qū)概念、交通配套還是周邊的學(xué)位都是屬于住家需求的一流選擇。

在2020年左右，二手價(jià)格飆升至5萬(wàn)多一平，并且是一房難求，大多業(yè)主屬于惜售的狀態(tài)。再到2023年漲到7萬(wàn)多，僅僅才過(guò)兩年，如今兩萬(wàn)多的價(jià)格，恐怕還難有人來(lái)接盤(pán)的。

這種“符號(hào)級(jí)”的樓盤(pán)是一種樓市穩(wěn)定的象征，并且抗跌性很強(qiáng)，可現(xiàn)在也是只能一跌再跌。下降通道一旦打開(kāi)，什么概念和利好都只是徒勞。

• 值得一提的是，放眼看近期廣州二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化。再比如，珠江新城部分老盤(pán)房?jī)r(jià)下跌顯著，而萬(wàn)博的次新房卻保持相對(duì)穩(wěn)定。

珠江新城的嘉裕公館從11.7萬(wàn)/㎡跌到8萬(wàn)多，中?；ǔ菫炒髴?hù)型單價(jià)破10萬(wàn)，保利心語(yǔ)兩房比高峰期跌了600萬(wàn)。更值得注意的是，珠城不少樓齡老舊、戶(hù)型過(guò)時(shí)的房源已跌破10萬(wàn)/㎡，比如西區(qū)保利香檳花園2房成交價(jià)9.5萬(wàn)，星匯園94㎡2房8.5萬(wàn)，中區(qū)領(lǐng)峰園81㎡戶(hù)型7萬(wàn)+，掛牌量也從一年多前的不到400套增至800多套，業(yè)主加速拋售。

相比之下，萬(wàn)博的次新房抗跌性更強(qiáng)。和悅府一期165平板樓成交價(jià)穩(wěn)定在800多萬(wàn)，下半年已成交16套，二手房單價(jià)普遍4.3萬(wàn)，僅跌30%，遠(yuǎn)好于珠城部分樓盤(pán)超50%的跌幅。

萬(wàn)博的優(yōu)勢(shì)在于配套完善，位于核心區(qū)，有成熟商業(yè)，近18號(hào)線和7號(hào)線南村萬(wàn)博站，能讀東風(fēng)東和廣雅的配套學(xué)校；樓齡新，最早的房產(chǎn)證剛滿(mǎn)兩年，園林、車(chē)庫(kù)等品質(zhì)保持好。加上萬(wàn)博引入了希音等龍頭企業(yè)，商業(yè)有四海城、天河城，未來(lái)還有萬(wàn)象商業(yè)和K11，產(chǎn)業(yè)和配套的支撐讓次新房更穩(wěn)。

萬(wàn)博的華潤(rùn)萬(wàn)博悅府更是表現(xiàn)突出，2025年網(wǎng)簽金額列番禺TOP1、全市TOP3，二期180㎡大平層認(rèn)籌率超300%。而珠城的下跌，除了自身房源問(wèn)題，還因?yàn)榻鹑诔恰⑴弥?、萬(wàn)博等板塊的優(yōu)質(zhì)新盤(pán)分流了客戶(hù)，千萬(wàn)級(jí)預(yù)算有了更多選擇，比如保利都薈天珺、琶洲南TOD等，產(chǎn)品力吊打珠城高齡二手，進(jìn)一步加劇了珠城老盤(pán)的價(jià)格回調(diào)。

可以肯定，現(xiàn)在的廣州樓市，不再是“地段為王”的單一邏輯，居住品質(zhì)和配套完善度越來(lái)越受重視。萬(wàn)博的次新房憑借新樓齡、好品質(zhì)、全配套，抗跌性凸顯；而珠城那些樓齡老、戶(hù)型差的房源，泡沫擠破后回到合理價(jià)位。

這種分化，其實(shí)是市場(chǎng)回歸理性的表現(xiàn)，買(mǎi)房人更看重居住體驗(yàn)，而非單純的地段標(biāo)簽。

• 此外值得一提的還有，房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年雖然整體不景，廣州的頂豪物業(yè)最近兩年也是持續(xù)火爆。

比如廣州的鵬瑞1號(hào)去年出現(xiàn)了備案單價(jià)超50萬(wàn)元/㎡的單位；保利玥璽灣開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣(mài)了100多億元；全市千萬(wàn)級(jí)以上豪宅從2021年開(kāi)始成交量每年近100%的增幅。

據(jù)媒體報(bào)道，11月7日晚，保利發(fā)展旗下位于廣州市天河區(qū)的保利·玥璽灣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售金額超過(guò)100億元，成為今年全國(guó)首個(gè)單日銷(xiāo)售額破百億的樓盤(pán)。該樓盤(pán)房源成交均價(jià)17萬(wàn)元/平方米，最高成交單價(jià)超30萬(wàn)元/平方米。去年9月29日，項(xiàng)目地塊啟動(dòng)限時(shí)競(jìng)拍，起拍價(jià)將近88.15億元，經(jīng)過(guò)5個(gè)小時(shí)、148輪競(jìng)價(jià)，由保利發(fā)展報(bào)價(jià)117.55億元競(jìng)得。

這說(shuō)明什么？說(shuō)明中端消費(fèi)降級(jí)，往低端方向滑落；但高凈值群體卻面臨資產(chǎn)荒，沒(méi)有好的投資標(biāo)的；沒(méi)有安全的投資渠道，于是大量流向高端物業(yè)市場(chǎng)。一則可以提高生活品質(zhì)，也算是賺錢(qián)后給自己的獎(jiǎng)勵(lì)；二則也是相對(duì)穩(wěn)定的資產(chǎn)配置，不僅相對(duì)抗跌，再不濟(jì)也可以留給子女。

按照目前趨勢(shì)，豪宅市場(chǎng)很可能會(huì)單獨(dú)發(fā)展，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的板塊，也就是針對(duì)的客群相對(duì)獨(dú)立，都是高凈值家庭，行情也相對(duì)獨(dú)立，受一般性的房地產(chǎn)大行情影響較小，更多隨高凈值群體投資觀念的變化而變化。所以未來(lái)分析豪宅物業(yè)，不能籠統(tǒng)按大勢(shì)行情進(jìn)行一般性的判斷。

總之，如今的樓市狀況對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，如果是剛需購(gòu)房者是個(gè)機(jī)會(huì)，但是購(gòu)房前需要盤(pán)點(diǎn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，特別是貸款買(mǎi)房者，畢竟還款是一個(gè)長(zhǎng)期工程。

對(duì)此，你怎么看呢？