北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們北京人，平房等待騰退，兒子國(guó)企上班但沒(méi)宿舍，只能在北四環(huán)租房，每個(gè)月3000多。我們想的是就算趕上騰退也都是五環(huán)外，而且他結(jié)婚也不可能住一塊兒，所以想提前給他買(mǎi)了趕緊結(jié)婚，他有女友估計(jì)就差房子了。

但我們的錢(qián)少就100來(lái)個(gè)，所以想買(mǎi)西四環(huán)外的**回遷房，中介說(shuō)能給辦消費(fèi)貸，利率跟房貸差不多，就是年頭只有五年。以下是房子的詳細(xì)情況和合同，您幫忙分析一下。

A：

1、這信息太少，我好像分析不出什么。只能說(shuō)如果都是真實(shí)情況+合同執(zhí)行到位，那就算撿漏兒了，至少省出了上百萬(wàn)的房錢(qián)。

2、不過(guò)我還是覺(jué)得這房有點(diǎn)兒太便宜了，不太正常。一般來(lái)說(shuō)沒(méi)房本的打個(gè)8折正常，7折也行，但您這估計(jì)得6折以下了，而且這家還是一下子賣(mài)兩套，為什么??？

搞清楚吧，如果是著急換學(xué)區(qū)房的還好說(shuō)，但要是還債和投資什么的就沒(méi)譜兒了，指不定將來(lái)出什么幺蛾子呢。

3、我只能說(shuō)回遷房的各種糾紛非常多，大多數(shù)是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲了找后賬的，但也有一部分是開(kāi)始沒(méi)想耍賴，但后來(lái)意外事件導(dǎo)致的，什么新鮮事兒都有。但最終受損失的都是買(mǎi)房人，畢竟沒(méi)有房本的交易不受法律保護(hù)。

4、另外多說(shuō)一句，買(mǎi)這種房最好問(wèn)清楚業(yè)主的職業(yè)，最好是體制內(nèi)或央國(guó)企的，至少有正式的體面工作。這樣如果將來(lái)對(duì)方耍賴，您或許能有些反制的辦法。千萬(wàn)別是什么賭徒一類(lèi)的，職業(yè)股民也小心，一旦賠了錢(qián)就沒(méi)法聊誠(chéng)信了，您還沒(méi)什么好辦法。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我認(rèn)為北京的住房自有率不可能是70%，而應(yīng)該是至少150%，因?yàn)楹芏嗉彝ザ疾恢挂惶追浚疬w戶或錢(qián)多的有三套四套都算少的。沒(méi)房的都是我們這種北漂兒，看著北京的房?jī)r(jià)只能?chē)@息。

但這種情況必定會(huì)扭轉(zhuǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)是房子賣(mài)不掉了，別看他們掛牌價(jià)還扛著，但實(shí)際上的成交價(jià)都打了對(duì)折。之后隨著房產(chǎn)稅、空置稅、遺產(chǎn)稅的推出，房?jī)r(jià)更得是暴跌，而且還有租金稅，徹底封死房東們的賺錢(qián)之道。房?jī)r(jià)必定回歸本質(zhì)，跟外國(guó)似的四年工資買(mǎi)一套房才是合理的。

A：

1、北京住房自有率70%是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，信不信在您。反正我做過(guò)各種數(shù)字的還原驗(yàn)算，結(jié)果都是基本能對(duì)的上。

2、北京現(xiàn)在的住宅總量是800萬(wàn)套，但如果按您認(rèn)為的150%就得翻番還多，1800萬(wàn)套房吧。而全北京的常住人口才2200萬(wàn)，組成960萬(wàn)個(gè)家庭，幾乎相當(dāng)于每個(gè)家庭兩套房了，您覺(jué)得這數(shù)字真的合理嗎？

但這不抬杠吧，沒(méi)意思，您覺(jué)得是就是，畢竟人類(lèi)只愿意相信自己愿意相信的。

3、實(shí)際成交價(jià)打?qū)φ垡惨粯?，您愿意信就信?/p>

4、不過(guò)您說(shuō)的這幾個(gè)稅有點(diǎn)兒意思。請(qǐng)問(wèn)政府為什么要收稅？是為了提高財(cái)政收入吧？那就應(yīng)該是提高稅基才能多收錢(qián)。但如果導(dǎo)致房?jī)r(jià)都暴跌了，他們還收的著稅嗎？費(fèi)勁巴拉的不僅挨罵還收不到錢(qián)，他們圖什么呢？

另外您是租房的吧，您覺(jué)得房東不會(huì)把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到租客身上嗎？理論上是不能的，畢竟這不是一個(gè)市場(chǎng)。但現(xiàn)實(shí)中都只是初期的時(shí)候無(wú)法轉(zhuǎn)嫁，但隨著時(shí)間延長(zhǎng)，最終任何商品的附加成本都是由消費(fèi)者買(mǎi)單。

5、其他的不聊了，您要是覺(jué)得外國(guó)真能四年工資買(mǎi)套房那就出國(guó)唄，別慎著了。只不過(guò)多說(shuō)一句，人類(lèi)想做某件事必定是基于欲望，而沒(méi)做哪件事必定是因?yàn)榭謶帧Ｄ侵跃裰橙藗兇蹬跬鈬?guó)，就是因?yàn)橄氩粍诙@占便宜的欲望。但他們?yōu)槭裁床蝗ツ?？因?yàn)榛诳謶謫h，用文言文說(shuō)就是“慫B”。

僅供參考。

三

Q:

問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題，一是北京限購(gòu)何時(shí)解除？如果解除的話你認(rèn)為房?jī)r(jià)是漲還是跌？二是北京的商住公寓為什么比住宅便宜這么多？解除限購(gòu)后是否能同權(quán)同價(jià)？先說(shuō)我自己的看法吧。我認(rèn)為限購(gòu)很快會(huì)解除，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是自由。

但一旦解除房?jī)r(jià)就必定下跌，因?yàn)檫@是北京的最后遮羞布，一旦解除就沒(méi)什么什么的了，也沒(méi)有了依仗說(shuō)明北京房子不值錢(qián)了，誰(shuí)還會(huì)買(mǎi)？肯定下跌。而上漲的只會(huì)是商住，因?yàn)楸阋?，所以必定上漲，直到和住宅同樣價(jià)格，這本來(lái)就是同權(quán)的本質(zhì)。

A：

1、您的想法挺有意思的，那就聊兩句吧。何時(shí)解除限購(gòu)我不知道，這不是我該管的。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不代表絕對(duì)自由，而是所有市場(chǎng)都必定有規(guī)則和管理。

其實(shí)不光是北京或中國(guó)有限購(gòu)，而是所有主要國(guó)家的樓市都有限購(gòu)，而且經(jīng)常調(diào)整。只不過(guò)他們的人口少+市場(chǎng)小，所以主要針對(duì)的是外國(guó)人購(gòu)房，比如不讓買(mǎi)普宅只讓買(mǎi)公寓，還有提高稅費(fèi)+持有年限+指定地區(qū)等等。

也就是說(shuō)，有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都擔(dān)心炒房客擾亂市場(chǎng)，所以也都有防范。因?yàn)槲艺J(rèn)為北京就算放開(kāi)限購(gòu)也未必是全部，而且大概率會(huì)幾年一輪回的持續(xù)宏觀調(diào)控。

2、至于解除限購(gòu)后的漲跌那就看市場(chǎng)吧，一切皆有可能。您的想法在理論上能夠自圓其說(shuō)，但在現(xiàn)實(shí)中的核心城市中這種情況很少。典型的可以看香港，去年2月份解除的限購(gòu)，到目前為止雖然房?jī)r(jià)漲的不多，但至少是止跌了。

那如果北京上海也放開(kāi)限購(gòu)，您認(rèn)為比香港會(huì)如何？能吸引到更多的購(gòu)房需求嗎？另外如果您認(rèn)為解除限購(gòu)后北京房?jī)r(jià)會(huì)下跌，那政府會(huì)想不到嗎？如果他們也和您似的很聰明的想到了，還會(huì)“很快解除”嗎？您是不是自我矛盾了？邏輯有點(diǎn)兒悖論了吧？

3、至于商住的事兒我懶的多說(shuō)，自己上網(wǎng)搜吧，但本質(zhì)就是土地性質(zhì)“不同權(quán)”，所以才導(dǎo)致價(jià)值沒(méi)有普宅高。

另外您可能對(duì)“同權(quán)”有誤解吧？或者說(shuō)是太理想化了。美國(guó)種族平權(quán)都幾十年了，老黑老墨的勞動(dòng)力價(jià)值真的跟Wasp同價(jià)了嗎？

再打個(gè)比方，現(xiàn)在考公的最低學(xué)歷是大專(zhuān)，這對(duì)職高技校的來(lái)說(shuō)是不是不同權(quán)啊？那如果明天同權(quán)了，不再有學(xué)歷限制，您覺(jué)得職高的文憑會(huì)受到追捧而升值嗎？

4、總之我覺(jué)得討論這些沒(méi)什么意義，都只是觀點(diǎn)而已。另外您如果真的認(rèn)為會(huì)放寬限購(gòu)+公寓價(jià)格上漲，那就跟著感覺(jué)走唄，知行合一才是王道。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們是退休工人，房子在老山的首鋼宿舍，70多平300萬(wàn)左右吧。現(xiàn)在是兒子他們想賣(mài)掉這套，然后換到國(guó)貿(mào)的現(xiàn)代城，大復(fù)式200多平，需要至少再添100多萬(wàn)首付和400萬(wàn)貸款。這套房租金能每個(gè)月兩萬(wàn)多，您覺(jué)得換了合適嗎？

A：

1、合適嗎？這怎么說(shuō)呢，如果把Soho認(rèn)定為住宅，那從居住的性價(jià)比角度可以算合適。但這里是商住公寓啊，居住體驗(yàn)跟普宅兩碼事兒，那這所謂的性價(jià)比就不太合適了唄。

或者說(shuō)如果是居住+辦公，那可以算合適，畢竟是自己的房子，現(xiàn)在租金收益率遠(yuǎn)超同期銀行利率。但如果老山這套房是您的唯一住宅，賣(mài)了之后您也跟著住Soho嗎？這里可不太適合老人居住的，考慮好再換。

2、我估計(jì)是您兒子他們想創(chuàng)業(yè)吧？所以要買(mǎi)Soho當(dāng)商住兩用，也不是說(shuō)不行，但從投資角度提醒一句，這種產(chǎn)品這么多年的價(jià)格走勢(shì)一般，嚴(yán)重落后于普宅大盤(pán)，而是跟隨商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)的。可商業(yè)地產(chǎn)是早就供過(guò)于求了，所以Soho以后的價(jià)格走勢(shì)也不太可能逆轉(zhuǎn)。

3、簡(jiǎn)單就是這情況，我不好建議，只是列出這些供參考吧。另外說(shuō)句不該說(shuō)的，您老兩口既然都退休了，那還是多考慮自己的老年生活吧。已經(jīng)為兒子辛苦了一輩子，別老了老了還跟著折騰，犯不上。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，東五環(huán)的**公寓您了解嗎？工業(yè)產(chǎn)權(quán)有正規(guī)手續(xù)，只是不能辦房產(chǎn)證而已。朋友的想要轉(zhuǎn)讓?zhuān)?0平米80萬(wàn)，您建議買(mǎi)嗎？主要是據(jù)說(shuō)這里有拆遷的規(guī)劃，如果拆的話您估計(jì)能怎么補(bǔ)償？

A：

1、我不敢建議，只能自己判斷。因?yàn)檫@種房雖然有所謂的正規(guī)產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上比X產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)還要大。畢竟X產(chǎn)權(quán)只要是規(guī)模大+已經(jīng)入住的，那就基本沒(méi)有被強(qiáng)拆的可能。而您這種房其實(shí)就是工業(yè)廠房違規(guī)改建的，拆遷的風(fēng)險(xiǎn)大的多。

2、拆遷對(duì)“業(yè)主”來(lái)說(shuō)是好事兒，能拿到賠償，但您既然拿不到產(chǎn)權(quán)證就不是業(yè)主啊，拆遷跟您有什么關(guān)系？

這所謂的合同一定是“長(zhǎng)租協(xié)議”，您就是個(gè)租客，人家業(yè)主頂多是把預(yù)付租金給您，怎么可能還給補(bǔ)償呢？本來(lái)工業(yè)產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償就不高，人家怎么舍得多給您錢(qián)??？

3、甚至說(shuō)能退還一部分錢(qián)就已經(jīng)是仁至義盡了，大多數(shù)的都幾乎不給錢(qián)，而是用損招兒把你們擠兌走，這樣人家就能獨(dú)占補(bǔ)償款了，雖然未必合理但肯定合法。

損招兒有的是，斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)的搞檢修，大門(mén)鎖了不給鑰匙，天天夜里讓村里保安來(lái)檢查，甚至干脆把路口堵了不讓進(jìn)。反正有的是辦法，多損都不嫌損。

4、總之我不敢建議，自己考慮風(fēng)險(xiǎn)吧，我認(rèn)為是很大的，至少我沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這種房拆遷后，所謂業(yè)主能拿到高額補(bǔ)償?shù)?，最好結(jié)果是退回部分租金。

僅供參考。

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