在開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目命名的邏輯中，“府”有自身暗藏的密碼。

被命名為“府”，也一般為選址核心地段、建筑標(biāo)準(zhǔn)較高、目標(biāo)客群較高的中高端改善項(xiàng)目。

就好像中國(guó)古代的謚號(hào)體系。

有上下，分文武......有特定規(guī)范，不能逾矩隨意使用。

就如魏忠賢這等奸臣，絕不可能謚“文忠”。

就如一個(gè)剛需項(xiàng)目，也絕不可能冠名以“府”。

這就引出了我們今天要聊的主角——蘭亭府。

倒不是說(shuō)它的“府”字明明不準(zhǔn)確，一開(kāi)始定位的確實(shí)是金茂的招牌“府系”產(chǎn)品。

但隨歷城城發(fā)和金茂撕逼分手，這個(gè)“府”就有點(diǎn)尬了。

宛若離婚后各種蛐蛐前任，卻又硬打著人家名頭外出招搖撞騙、強(qiáng)賴(lài)在人家里吃喝拉撒的“怨婦”。

心機(jī)、不甘、迷茫，又著實(shí)不要臉。

“品牌”房企？

歷城城發(fā)，歷城區(qū)政府批準(zhǔn)組建的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，也就是大家常說(shuō)的“地方平臺(tái)公司”之一。

2020年后，平臺(tái)公司幾乎承包了濟(jì)南絕大部分土拍市場(chǎng)。

隨著他們愈發(fā)“托舉不動(dòng)”，加之“降負(fù)化債”的大勢(shì)，手里的地也到了該“處理”的時(shí)候了。

這些房源，目前常見(jiàn)的處理方式不多，要么被動(dòng)持有“以時(shí)間換空間”、要么利用便利改變土地性質(zhì)盤(pán)活利用、要么通過(guò)二級(jí)土地市場(chǎng)流動(dòng)性盤(pán)活利用、要么抵押融資......

最常見(jiàn)的當(dāng)屬市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也就是自己親自下場(chǎng)或者找代建，建房子賣(mài)房子。

這也符合當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和土拍市場(chǎng)環(huán)境——差地沒(méi)人要好地爭(zhēng)著搶?zhuān)_(kāi)發(fā)商只愿意拿自己心里有底氣能賣(mài)出去的地，這部分市場(chǎng)供應(yīng)空缺，就由以前大量囤地的平臺(tái)公司來(lái)補(bǔ)充進(jìn)來(lái)了。

但當(dāng)年用來(lái)“托底”、當(dāng)“補(bǔ)血包”的地能有多好，尤其相較現(xiàn)在“縮量提質(zhì)”的供地邏輯下，核心區(qū)+低容積率的優(yōu)質(zhì)地頻出，于是乎這些平臺(tái)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目普遍沒(méi)人要，從根上就已經(jīng)敲死了。

但在這個(gè)角度，蘭亭府理論上還算是個(gè)異類(lèi)。

七里河，雖處老城區(qū)，不過(guò)有城更和科技城片區(qū)的加持，地段還行。

但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的邏輯變了，地段只是一個(gè)方面，產(chǎn)品力是改善客群越發(fā)看重的點(diǎn)。

于是這個(gè)項(xiàng)目想到了一個(gè)辦法，引入品質(zhì)代建。

既然引入代建，你就別稱(chēng)呼自己是“品牌”房企了吧。

什么？你說(shuō)現(xiàn)在蘭亭府確實(shí)就是自己運(yùn)營(yíng)的？

嗯，一年網(wǎng)簽36套反映出來(lái)的是什么“品牌效應(yīng)”？

嗯，你的觀山樾是怎么回事？

關(guān)于代建

代建，房地產(chǎn)界的“預(yù)制菜”。

現(xiàn)在只要你有地，就有人搶著給你代建，畢竟輕資產(chǎn)化運(yùn)作，活少、錢(qián)多、壓力小。

別說(shuō)平臺(tái)公司這種毫無(wú)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的地方國(guó)企，“貝殼”這種中介現(xiàn)在都在拿地搞“一體三翼”，甚至包括建筑隊(duì)、裝修公司都敢拿地找代建......

商業(yè)邏輯也很簡(jiǎn)單，甚至都談不上套路。

以前的乙方拿地，找以前的甲方來(lái)代建，然后找乙方做業(yè)務(wù)，乙方只賺自己專(zhuān)業(yè)的錢(qián)，只要覆蓋完拿地成本，房子賺不賺錢(qián)不重要、甚至以后房子是啥都不重要......

真是給個(gè)饅頭，狗都能開(kāi)發(fā)了。

歷城城發(fā)瞄準(zhǔn)的是金茂。

金茂，品牌在北京、天津等地一直口碑不錯(cuò)，在濟(jì)南雖然開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)不溫不火，遠(yuǎn)沒(méi)有他在其他北方城市的口碑量級(jí)，但總體還不算差。

加上近些年金茂發(fā)力代建這一輕資產(chǎn)領(lǐng)域，一方面利用好了自己的品牌口碑，另一方面抓住了改善市場(chǎng)下的“溢價(jià)”利器，科技住宅。

科技住宅在市面上不是新事物，派系也紛繁蕪雜，但經(jīng)多年沉淀，金茂還是通過(guò)自身一系列產(chǎn)品開(kāi)發(fā)應(yīng)用整出了自己的十二大綠金科技。

其實(shí)這也是二者合作的基點(diǎn)，歷城城發(fā)一個(gè)地方土老帽，需要全國(guó)型豪宅品牌來(lái)背書(shū)，同時(shí)產(chǎn)品力上也需要有突破，才能在改善為主的市場(chǎng)中“差異化”競(jìng)爭(zhēng)。

于是，一個(gè)“金茂府”味十足的“蘭亭府”誕生了，最主打的就是金茂最擅長(zhǎng)也最亮眼的“科技住宅”，甚至蘭亭府案名那三個(gè)字的字體、排列都跟金茂府一般無(wú)二。

但就是這樣一個(gè)純金茂“府系”產(chǎn)品既視感的項(xiàng)目，今年傳出了跟金茂分家的消息。

過(guò)程原因我們就不詳敘了，大家隨便一搜就知道。

生意場(chǎng)上，分分合合再正常不過(guò)。

但但凡要臉的人，分就分干凈，斷就斷徹底。

科技住宅依舊是蘭亭府的噱頭，而且最具金茂符號(hào)感的案名排布方式，除了甲方抬頭變?yōu)闅v城城發(fā)，其他一字沒(méi)動(dòng)，真是不要臉。

當(dāng)然，也可能是想用“面兒”上的最小變化來(lái)掩飾“里子”的大換血。

試圖給市場(chǎng)傳達(dá)出一個(gè)觀點(diǎn)：大家別慌，蘭亭府只是換了一個(gè)合作方而已，跟換個(gè)供應(yīng)商沒(méi)區(qū)別。

但經(jīng)過(guò)幾十年房地產(chǎn)市場(chǎng)輪番教育洗禮的購(gòu)房者，尤其是貴項(xiàng)目對(duì)標(biāo)的高知改善群體，可沒(méi)有一個(gè)傻子。

這從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上就能看出。

自4、5月后，蘭亭府就只有零星的一兩套成交，部分月份直接交白卷。

這個(gè)市場(chǎng)上，能活下來(lái)的都是妖人。

呵呵呵，你以為“科技住宅”是那么好無(wú)門(mén)檻復(fù)制的？

光一個(gè)后期物業(yè)維護(hù)，金茂都專(zhuān)門(mén)為此成立個(gè)“綠建”團(tuán)隊(duì)......

而且，科技城片區(qū)現(xiàn)在的護(hù)體金光也沒(méi)有那么亮了！

隨著中海時(shí)光之鏡、保利九宸賦的入局，產(chǎn)品力直接碾壓。

堂堂根正苗紅的“五虎”都處境堪憂(yōu)了，更何況你一個(gè)外五縣瑜伽褲。

畢竟改善客群就那么多。

營(yíng)銷(xiāo)無(wú)能

一年網(wǎng)簽36套！

這不是我瞎編的，是房選選上的數(shù)據(jù)。

Emmmm，這就是“品牌房企”實(shí)力的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。

還有一個(gè)有意思的事情，蘭亭府房源抵押情況非常亮眼。

好多樓棟都是整棟樓抵押，太多了我就不一一貼了。

這么多抵押不可網(wǎng)簽、抵押可網(wǎng)簽的房子，咋回事？

還能咋回事，沒(méi)錢(qián)唄。

這是一個(gè)很重要的點(diǎn)，值得提高警惕。

在這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，沒(méi)錢(qián)可太常見(jiàn)了，而且后果也非?？深A(yù)知。

沒(méi)錢(qián)，后續(xù)工抵房就不可避免，也就意味著你買(mǎi)了之后，隨時(shí)市面上會(huì)出現(xiàn)骨折房源；

而且，沒(méi)錢(qián)在開(kāi)發(fā)層面的基操就是減配，這也符合這些年的市場(chǎng)表現(xiàn)——“賠錢(qián)賣(mài)房”只存在于開(kāi)發(fā)商賣(mài)慘的口號(hào)里。

實(shí)在不行，就爛尾。

別以為所謂“國(guó)企”就一定不會(huì)給你驚喜，市中區(qū)望岳城了解一下。

還有一個(gè)很重要的點(diǎn)就是，無(wú)能的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)。

沒(méi)錢(qián)的項(xiàng)目現(xiàn)在真的很多，但是離了代建方就麻爪的“品牌房企”卻不常見(jiàn)。

嚴(yán)重缺乏制定營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)策略的能力。面對(duì)代建方撤場(chǎng)，只知道宣揚(yáng)“代建”的弊端，卻不回頭看下自己后續(xù)應(yīng)該咋整；

嚴(yán)重缺乏產(chǎn)品價(jià)值傳達(dá)、重塑市場(chǎng)信任的能力。沒(méi)了金茂后，然后還賴(lài)著金茂的價(jià)值傳達(dá)，遭遇市場(chǎng)認(rèn)可危機(jī)時(shí)只顧自說(shuō)自話(huà)，看的讓人著急；

嚴(yán)重缺乏有效宣傳能力、自我產(chǎn)品認(rèn)知失衡。金茂走了之后好像就變成了市場(chǎng)小透明，不過(guò)也能得過(guò)且過(guò)混日子，畢竟國(guó)企；

嚴(yán)重缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)能力，市場(chǎng)波動(dòng)中被動(dòng)應(yīng)對(duì)。在當(dāng)下市場(chǎng)里，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有足夠預(yù)期和預(yù)案，下場(chǎng)就是蘭亭府。

這實(shí)際上是一種體系化能力的不足，還談不上塌陷，畢竟歷城城發(fā)一直就沒(méi)有支棱過(guò)的市場(chǎng)案例。