“實(shí)在想不到，連樂(lè)刻都關(guān)了”

“它家的盒馬人氣都比別家要差一點(diǎn)，那個(gè)鐵皮樓梯走得滲人”

“這么好的位置，進(jìn)去逛商場(chǎng)像是闖鬼屋，全程手心冒汗”

近期，由于樂(lè)刻撤場(chǎng)，不少網(wǎng)友在小紅書(shū)上吐槽南京九宜城N91商場(chǎng)，這座盤(pán)踞新街口、夫子廟、大行宮三大商圈交匯處的商業(yè)體，本該是寸土寸金的流量王，卻淪為網(wǎng)友口中 “不敢獨(dú)自踏足” 的破敗之地。

甚至此前多名入駐商戶也向我同事反映在這里做生意苦不堪言：隔三差五停水、停電，至于不開(kāi)燈、不開(kāi)空調(diào)主要是為了省錢......

面對(duì)他們的訴求，商場(chǎng)方回應(yīng)了一句經(jīng)典名言：國(guó)家沒(méi)有哪條法律規(guī)定商場(chǎng)溫度要達(dá)到多少。

帶著網(wǎng)友的質(zhì)疑，我們實(shí)地探訪了這座爭(zhēng)議商場(chǎng)。從地鐵3號(hào)線常府街站4號(hào)口出來(lái)，步行約200米便抵達(dá)九宜城N91。

大面積閉店、光線昏暗、衛(wèi)生臟亂！這個(gè)市中心的商場(chǎng)怎么了？

商場(chǎng)玻璃幕墻外的 “潮流生活 Mall” 招牌早已褪色，一樓的商鋪外玻璃上就貼著 “商鋪招租” 的泛黃海報(bào)。

目前一樓僅有漢堡王、星巴克等少數(shù)連鎖品牌對(duì)外營(yíng)業(yè)。

九宜城東側(cè)的1號(hào)大門(mén)緊閉，門(mén)頭也被拆下，僅留一道小門(mén)（3號(hào)門(mén)）在西側(cè)，門(mén)口雜物堆砌，門(mén)旁的格柵內(nèi)仍有不少垃圾未被清理。

推門(mén)而入的瞬間，昏暗光線與隱約異味，與百米外寫(xiě)字樓的繁華形成魔幻反差。

要知道，九宜城1F定位為品味臻選，前期入駐商戶主要包括：星巴克、漢堡王、小米、轉(zhuǎn)交魚(yú)見(jiàn)你、喜貨、如意菜飯、仟吉西餅、三品黑鴨、肆伍客、九牧王等，如今變化之大令人詫異。

門(mén)口的指示牌指向二樓，但二樓扶梯已停運(yùn)，黑暗中隱約可見(jiàn)散落的沙發(fā)與廢棄貨架，吊頂燈忽明忽暗，讓人不寒而栗。

我們乘坐電梯前往2-4樓，看到的景象更加破?。簬缀鯖](méi)有店家在營(yíng)業(yè)；部分區(qū)域異常昏暗，需借助手機(jī)手電筒照明；地面臟亂不堪，油漬似乎已經(jīng)滲入瓷磚中。

4樓原先的樂(lè)刻健身處也被彩色簾子遮住，整個(gè)4樓已經(jīng)沒(méi)有一家店鋪正在營(yíng)業(yè)中，看上去冷冷清清。

最諷刺的是，每層樓都能看到當(dāng)初打造的 “網(wǎng)紅打卡點(diǎn)”—— 褪色的涂鴉墻、生銹的裝飾擺件、破損的休息長(zhǎng)椅，在昏暗環(huán)境中宛如廢棄樂(lè)園，與2018年開(kāi)業(yè)時(shí) “潮流生活新地標(biāo)” 的宣傳形成刺眼對(duì)比。

我們之前實(shí)探過(guò)不少商場(chǎng)，閉店也是常有的事，但像九宜城N91這樣不僅門(mén)店關(guān)門(mén)，整個(gè)商場(chǎng)臟亂、昏暗、異味的情況真的是頭一次遇見(jiàn)。

九宜城-1F定位為逛吃達(dá)人，前期入駐商戶主要包括：盒馬鮮生、隴味府滿、劉羅鍋生煎、 羅罐中米線、 沸騰地帶、又卷燒餅、世界茶飲、笑西西肉夾饃研究所、涼皮大王、 貓山王、 鑫緣珠寶、 圍爐鍋盔、茶之初、李雷與韓梅梅等。

如今僅有的照明來(lái)自盒馬鮮生的店面燈光，其余區(qū)域陷入半黑暗狀態(tài)。

因?yàn)樨?fù)一樓除了盒馬外，所有店鋪幾乎全部閉店。地面坑洼，多處裂縫用水泥草率填補(bǔ)，墻角堆積著廢棄紙箱與建筑垃圾。

曾經(jīng)的餐飲區(qū)只剩空蕩蕩的商鋪框架，招牌歪斜懸掛，玻璃門(mén)緊鎖，內(nèi)部殘留著生銹的操作臺(tái)。

唯一正常營(yíng)業(yè)的盒馬鮮生，在入口處設(shè)置了醒目的門(mén)頭與標(biāo)語(yǔ)提示，不過(guò)店內(nèi)客流稀疏，人氣相較于其它店鋪還是差一些。

比消費(fèi)者更崩潰的是曾經(jīng)的商戶。我同事曾聯(lián)系到一位前兩年撤場(chǎng)的餐飲店主，她吐槽道：“這是我做生意最糟心的一次！”

餐飲商戶裝修到一半發(fā)現(xiàn)沒(méi)下水、九宜城扣商戶的裝修押金不退（已過(guò)審）、九宜城承諾貼補(bǔ)做代金券等促銷活動(dòng)最后卻不認(rèn)賬要求各商戶買單......

商戶不再信任九宜城、拒絕繳費(fèi)，九宜城通過(guò)不開(kāi)燈和空調(diào)減少部分成本。雙方矛盾一直沒(méi)有得到妥善解決，商戶表示后來(lái)九宜城拒絕和他們溝通，而是通過(guò)停水停電等手段逼收費(fèi)用。

另一位撤場(chǎng)的零售商戶透露，商場(chǎng)招商混亂：“高端品牌留不住，低端品牌沒(méi)人來(lái)，業(yè)態(tài)混雜，沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力。而且運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)換了好幾波，每次都推翻之前的規(guī)劃，我們根本沒(méi)法穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)?！?/p>

一連串惡性循環(huán)之后，越來(lái)越多的商戶選擇撤場(chǎng)。

黃金地段為何養(yǎng)不活一個(gè)商場(chǎng)？

九宜城N91的位置堪稱 “天選之地”—— 坐擁三大商圈輻射，緊鄰常府街地鐵口，周邊寫(xiě)字樓、小區(qū)密集，按理說(shuō)不該落得如此下場(chǎng)。深挖背后原因，既有運(yùn)營(yíng)硬傷，也有行業(yè)環(huán)境的沖擊。

1、運(yùn)營(yíng)失策：從 “潮流地標(biāo)” 到 “擺爛商場(chǎng)” 的7年之癢

2018年9月28日，N91盛大開(kāi)業(yè)，彼時(shí)星光熠熠：盒馬鮮生、小米、星巴克等近40 家品牌入駐，開(kāi)業(yè)活動(dòng)持續(xù)10天，嘻哈比賽、泡泡秀、5折餐飲等吸引大量客流，商場(chǎng)高層曾高調(diào)宣稱 “打造南京潮流生活新時(shí)代”。

但好景不長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)問(wèn)題很快暴露：

招商斷層：缺乏核心主力店，除了盒馬，其余品牌多為中小商戶，吸引力不足；品牌更新?lián)Q代慢，無(wú)法跟上消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，開(kāi)業(yè) 5 年幾乎沒(méi)有新增知名品牌。

管理混亂：據(jù)天眼查信息，運(yùn)營(yíng)方北京九宜城商業(yè)管理有限公司由杭州龐森商業(yè)全資控股，看似有 “全國(guó) 60 個(gè)項(xiàng)目、500 萬(wàn)㎡管理面積” 的實(shí)力，但實(shí)際對(duì) N91 投入不足，設(shè)施維護(hù)、營(yíng)銷推廣嚴(yán)重缺位。

矛盾激化：商戶與商場(chǎng)的糾紛持續(xù)升級(jí)，從押金不退到斷水?dāng)嚯姡纬?strong>“商戶拒繳費(fèi)用→商場(chǎng)削減成本→設(shè)施惡化→客流流失→商戶撤場(chǎng)”的惡性循環(huán)。

2、區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)：三大商圈夾擊，夾縫中難以生存

南京市中心商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)早已白熱化。N91西北側(cè)是新街口商圈，德基廣場(chǎng)、中央商場(chǎng)、大洋百貨等 “商業(yè)巨頭” 盤(pán)踞，高端品牌、沉浸式體驗(yàn)、成熟運(yùn)營(yíng)形成碾壓優(yōu)勢(shì)；南側(cè)是夫子廟商圈，以年輕化業(yè)態(tài)、網(wǎng)紅品牌吸引 Z 世代，主打文旅消費(fèi)，吸引大量游客；東側(cè)是大行宮商圈，科巷等占據(jù)了南京網(wǎng)紅前列。

在三大商圈的夾擊下，N91既沒(méi)有德基的高端定位，也沒(méi)有萬(wàn)象天地的年輕化特色，更沒(méi)有夫子廟的文旅屬性，陷入 “高不成低不就” 的尷尬境地。

3、行業(yè)沖擊：實(shí)體商業(yè)遇冷，中小商場(chǎng)生存艱難

近年來(lái)，疫情沖擊、電商擠壓、消費(fèi)習(xí)慣改變，讓實(shí)體商業(yè)面臨前所未有的壓力。尤其是中小體量商場(chǎng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，更容易被市場(chǎng)淘汰。

消費(fèi)降級(jí)背景下，消費(fèi)者更傾向于“一站式消費(fèi)”，要么去高端商場(chǎng)享受體驗(yàn)，要么去社區(qū)商業(yè)圖便捷，像N91這樣的中間型商場(chǎng)，很難吸引客流。

4、資本困境：開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，商場(chǎng)被迫拍賣

雪上加霜的是，N91的持有企業(yè)南京勛遠(yuǎn)置業(yè)有限公司已宣告破產(chǎn)，導(dǎo)致商場(chǎng)資金鏈斷裂，最終走上拍賣之路。據(jù)阿里拍賣平臺(tái)信息，該項(xiàng)目整體評(píng)估價(jià)7.32億元，起拍價(jià)3.8億元，最終慘遭流拍。

從2018年的 “潮流新地標(biāo)” 到2025年的 “幽靈商場(chǎng)”，九宜城N91的衰敗令人唏噓。它的案例印證了一個(gè)道理：在實(shí)體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的今天，黃金地段只是基礎(chǔ)，精準(zhǔn)定位、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)才是生存之道。

商業(yè)世界的迭代從未停止，正如名創(chuàng)優(yōu)品計(jì)劃在2年內(nèi)關(guān)掉80%的店鋪重新開(kāi)設(shè)，企業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然選擇。有關(guān)閉，就有新開(kāi)；有告別，就有相遇。

我們期待越來(lái)越多的老商場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，也期待越來(lái)越多的新商場(chǎng)帶來(lái)全新體驗(yàn)。