作者：周軍律師.

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法律規(guī)定了“拍賣時(shí)應(yīng)當(dāng)一并處分土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物所有權(quán)”的“房地一體”原則。但在民事執(zhí)行程序中，房屋與土地的拍賣常因 是否符合該原則而引發(fā)爭(zhēng)議。

那么，房屋或土地單獨(dú)拍賣有效嗎？有爭(zhēng)議當(dāng)事人應(yīng)如何救濟(jì)?

最高院在《新疆天山水泥股份有限公司與新疆交通物資供應(yīng)公司買賣合同糾紛執(zhí)行案復(fù)議裁定書》中明確：

拍賣土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)按房隨地走的物權(quán)變動(dòng)原則一并處理地上房屋，否則該拍賣行為無(wú)效。

本案焦點(diǎn)為：法院?jiǎn)为?dú)拍賣房屋或土地導(dǎo)致房地分離，拍賣是否有效。

新疆高院查明：該院查封、拍賣的上述土地屬國(guó)有劃撥土地。該土地上部分建筑物的產(chǎn)權(quán)證明和多年來(lái)稅務(wù)部門一直收取房產(chǎn)稅的憑證，證實(shí)該次拍賣未涉及土地上的建筑物，造成房地分離的現(xiàn)狀。2009年7月30日，李輝以783萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得上述土地使用權(quán)并支付拍賣款。2010年3月11日，李輝收到新疆高院退還拍賣款783萬(wàn)元。2010年3月30日，申請(qǐng)執(zhí)行人天山公司與被執(zhí)行人物資公司達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議。2010年4月2日，申請(qǐng)執(zhí)行人天山公司、被執(zhí)行人物資公司與新疆北方機(jī)械化筑路工程處三方協(xié)議將上述土地過(guò)戶到新疆北方機(jī)械化筑路工程處名下。2010年4月26日，申請(qǐng)執(zhí)行人天山公司向新疆高院申請(qǐng)終結(jié)本次執(zhí)行程序，新疆高院裁定準(zhǔn)予終結(jié)。

新疆高院認(rèn)為：拍賣上述土地時(shí)，僅對(duì)土地的使用權(quán)進(jìn)行了處分，未對(duì)土地上在物資公司及其下屬勞動(dòng)服務(wù)公司名下地上建筑物、附著物進(jìn)行處分，造成房地分別屬不同的主體，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，拍賣行為亦是無(wú)效。異議人物資公司提出的執(zhí)行異議理由成立。綜上，新疆高院作出（2011）新執(zhí)二監(jiān)字第10號(hào)執(zhí)行裁定：撤銷新疆高院（2008）新執(zhí)字第4-2號(hào)執(zhí)行裁定；撤銷對(duì)上述土地使用權(quán)的評(píng)估拍賣行為。

李輝不服新疆高院（2011）新執(zhí)二監(jiān)字第10號(hào)執(zhí)行裁定，認(rèn)為該裁定認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求維持新疆高院（2008）新執(zhí)字第4-2號(hào)執(zhí)行裁定、撤銷新疆高院（2011）新執(zhí)二監(jiān)字第10號(hào)執(zhí)行裁定。

最高院認(rèn)為，

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。”人民法院強(qiáng)制拍賣建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循該條規(guī)定。

本案執(zhí)行法院在拍賣上述土地使用權(quán)時(shí)，未將土地上建筑物等一并拍賣處分，該執(zhí)行行為違反了法律規(guī)定。新疆高院以執(zhí)行行為違反法律規(guī)定為由，裁定撤銷（2008）新執(zhí)字第4-2號(hào)執(zhí)行裁定及撤銷上述土地使用權(quán)的評(píng)估拍賣，并無(wú)不當(dāng)。

如果申請(qǐng)復(fù)議人認(rèn)為執(zhí)行行為給其造成了損失，可通過(guò)相關(guān)法律途徑尋求救濟(jì)。

周軍律師提醒，房屋與土地的拍賣遵循 “房地一體、一并處分” 的基本原則，僅在權(quán)利分屬不同主體、單獨(dú)拍賣更易實(shí)現(xiàn)價(jià)值等特殊情形下可單獨(dú)拍賣，且需履行法定前置程序。當(dāng)事人及利害關(guān)系人對(duì)拍賣程序違法的，可通過(guò)執(zhí)行異議 + 復(fù)議救濟(jì)；案外人主張實(shí)體權(quán)利的，需通過(guò)執(zhí)行異議之訴維權(quán)；買受人遭遇權(quán)利瑕疵的，可要求撤銷拍賣并返還價(jià)款。建議相關(guān)主體在拍賣前后及時(shí)核查權(quán)屬信息，固定證據(jù)，選擇正確的救濟(jì)路徑，避免因程序錯(cuò)誤或舉證不足導(dǎo)致維權(quán)失敗。

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