物業(yè)服務事關人民群眾對美好生活的向往。當前，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，社區(qū)生活成為現(xiàn)代城市生活的重要組成部分，人民群眾對居住環(huán)境、住宅品質(zhì)和物業(yè)服務的要求不斷提高?！吨泄仓醒?國務院關于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出，要營造高品質(zhì)城市生活空間。黨的二十屆四中全會審議通過的《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》則明確提出，要推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務質(zhì)量提升行動。

最高人民法院始終堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅決落實習近平總書記關于切實保障和改善民生的重要指示要求和黨中央重大決策部署，針對業(yè)主與物業(yè)服務人之間矛盾時有發(fā)生，并呈現(xiàn)出群體性、易復發(fā)、化解難等特點，積極回應群眾關切，指導全國各級人民法院妥善應對物業(yè)領域的新情況新問題，實質(zhì)性化解包括物業(yè)服務合同糾紛在內(nèi)的民事糾紛，著力促推解決人民群眾急難愁盼問題，以高質(zhì)量司法服務踐行以人民為中心的發(fā)展思想。

為充分發(fā)揮典型案例的示范引導效應，統(tǒng)一裁判規(guī)則，做好物業(yè)糾紛矛盾預防化解，維護人民群眾合法權益，維護社會和諧穩(wěn)定，最高人民法院從各地法院報送的案例中選出五個典型案例，現(xiàn)予以發(fā)布。本次發(fā)布的案例，具有以下特點：

一是引導依法理性維權，構(gòu)建和諧物業(yè)關系。良好的物業(yè)關系，需要物業(yè)服務人和業(yè)主共同維護，雙方均要依法行使權利、全面履行義務。案例一和案例二分別從物業(yè)服務人和業(yè)主的角度引導雙方依法理性維權。案例一明確物業(yè)服務人應采取合理合法的方式催交物業(yè)費，不得采取限制業(yè)主使用小區(qū)門禁系統(tǒng)等超過合理限度的方式。案例二厘清物業(yè)服務合同關系與其他法律關系，明確業(yè)主不得以房屋設計不合理等不屬于物業(yè)服務人義務范圍的事項為由拒絕支付物業(yè)費，引導業(yè)主正確區(qū)分責任主體，依法主張權利和履行義務。

二是嚴格落實法律規(guī)定，維護物業(yè)服務秩序。物業(yè)服務合同終止后的“交接難”是當下物業(yè)服務領域的一個熱點難點問題，由此引發(fā)的糾紛屢見不鮮。物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當退出物業(yè)服務區(qū)域，交還物業(yè)服務用房、相關設施以及物業(yè)服務所必需的相關資料等，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。案例三中，人民法院嚴格按照《中華人民共和國民法典》第九百四十九條的規(guī)定，明確物業(yè)服務合同終止后原物業(yè)服務人拒不退場的，對其請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后物業(yè)費的主張不予支持，引導物業(yè)服務人依法誠信履行義務，維護正常物業(yè)服務秩序。

三是統(tǒng)一司法裁判規(guī)則，保障業(yè)主自治權利。業(yè)主大會決定是業(yè)主自主對小區(qū)重大事項行使共同管理權的重要方式。業(yè)主大會作為業(yè)主自我管理的權力機關，其作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，但并不直接約束業(yè)主以外的主體。物業(yè)服務人并非小區(qū)業(yè)主，并無訴請人民法院就業(yè)主大會決定效力作出裁判的權利。案例四中，人民法院準確適用《中華人民共和國民法典》第二百八十條的規(guī)定，明確物業(yè)服務人對業(yè)主大會關于選聘新物業(yè)服務人的決定無權提起訴訟，依法維護業(yè)主大會決定的效力，保障業(yè)主自治權利。

四是發(fā)揮巡回審判效用，批量化解矛盾糾紛。審理物業(yè)糾紛不能就案辦案，要以矛盾實質(zhì)化解為目標，追求事了、人和、心順效果，真正做實定分止爭。各地人民法院秉持上述司法理念，堅持“辦理與治理”并重原則，積極探索創(chuàng)新物業(yè)服務糾紛多元化解機制，形成“示范裁判+批量化解”“巡回審判+示范調(diào)解”“先調(diào)處整改+后輔助調(diào)解”等一批富有成效的經(jīng)驗做法。案例五中，人民法院運用“巡回審判+示范調(diào)解”方式在小區(qū)現(xiàn)場開庭，以案釋法，批量化解一百多個潛在糾紛，實現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”的良好效果。

物業(yè)服務合同糾紛典型案例

目 錄

案例一 物業(yè)服務人不得以限制使用門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費——張某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案

案例二 業(yè)主不得以設計不合理等房屋質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)費——某物業(yè)公司訴徐某某等物業(yè)服務合同糾紛案

案例三 物業(yè)服務合同終止后原物業(yè)服務人拒不退場的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費——某物業(yè)公司訴何某某物業(yè)服務合同糾紛案

案例四 原物業(yè)服務人對業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務人的決定無權提起訴訟——某物業(yè)公司訴某小區(qū)業(yè)委會等物業(yè)服務合同糾紛案

案例五 靈活運用“巡回審判+示范調(diào)解”方式批量化解涉眾物業(yè)糾紛——某物業(yè)公司訴陳某物業(yè)服務合同糾紛案

案例一

物業(yè)服務人不得以限制使用門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費

——張某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案

基本案情

張某系某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務。2021年9月，張某發(fā)現(xiàn)其因欠交物業(yè)費已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)，與某物業(yè)公司交涉無果后，張某訴至法院，要求某物業(yè)公司恢復其對電梯及門禁系統(tǒng)的使用功能。

裁判結(jié)果

審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。本案中，張某雖欠交物業(yè)費，但某物業(yè)公司不應以不給業(yè)主激活門禁卡使其不能正常進入單元門、不能正常使用電梯門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費。某物業(yè)公司對張某欠交物業(yè)費的違約行為可另行依法維權。經(jīng)法院依法釋明后，某物業(yè)公司在本案審理過程中即主動恢復了張某對門禁系統(tǒng)的使用。

典型意義

業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費，但實踐中業(yè)主拖延甚至拒交物業(yè)費的情形時有發(fā)生，物業(yè)服務人往往采用各種方式催交物業(yè)費。物業(yè)服務人以不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業(yè)費，實質(zhì)上是基于其在物業(yè)服務合同項下的債權而不當限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方的矛盾。物業(yè)服務人催交物業(yè)費應采用合理方式，業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以通過調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權益，但不應以影響業(yè)主正常生活的方式催交。物業(yè)公司和業(yè)主在履行物業(yè)服務合同時均應秉持契約精神，按照物業(yè)服務合同約定全面履行自己的義務，共同營造和諧宜居的小區(qū)環(huán)境。本案判決明確物業(yè)服務人應以合理合法形式催交物業(yè)費，依法維護業(yè)主合法權益。

案例二

業(yè)主不得以設計不合理等房屋質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)費

——某物業(yè)公司訴徐某某等物業(yè)服務合同糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司與某小區(qū)建設單位依法簽訂《前期物業(yè)服務合同》后，開始為小區(qū)提供物業(yè)服務。徐某某系案涉小區(qū)業(yè)主，因其未按時支付自2019年5月至2022年12月的物業(yè)費，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付，某物業(yè)公司將其訴至法院。徐某某以其房屋廚房設計不合理、排煙倒灌等問題為由辯稱不應交納物業(yè)費。

裁判結(jié)果

審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。本案中，廚房設計不屬于物業(yè)服務人應承擔的義務，廚房設計不合理、排煙倒灌等屬于商品房買賣合同法律關系中的履行瑕疵問題，與案涉物業(yè)服務合同不屬于同一法律關系，責任主體并不相同，徐某某主張廚房設計不合理所致?lián)p失亦與某物業(yè)公司并無關聯(lián)，其以房屋質(zhì)量問題為由抗辯主張不應支付物業(yè)費缺乏依據(jù)。最終判決：徐某某向某物業(yè)公司支付2019年5月至2022年12月的物業(yè)費4500余元。

典型意義

物業(yè)服務人的義務源于法律規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，主要包括維修養(yǎng)護、秩序維護、安全保護、制止違法行為、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理等義務。一般而言，房屋專有部分的質(zhì)量、設計等問題不屬于物業(yè)服務人應擔責的義務范圍。業(yè)主以設計不合理等房屋質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)費或者主張以維修費用抵銷物業(yè)費的，不能得到支持。本案判決有助于厘清物業(yè)服務合同關系與其他法律關系，引導業(yè)主正確區(qū)分責任主體，依法依規(guī)理性維權，妥善平衡物業(yè)服務合同各方合法利益。

案例三

物業(yè)服務合同終止后原物業(yè)服務人拒不退場的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費

——某物業(yè)公司訴何某某物業(yè)服務合同糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司系某小區(qū)的原物業(yè)服務人。該小區(qū)業(yè)主委員會向某物業(yè)公司函告原物業(yè)服務合同到期后將重新選定物業(yè)服務人，并邀請其積極參與競標。某物業(yè)公司回函表示原物業(yè)服務合同到期后自行終止。后該小區(qū)選聘新的物業(yè)服務人并與之簽訂《物業(yè)管理服務合同》，業(yè)主委員會通知某物業(yè)公司及時辦理交接事宜，否則應承擔相應法律后果，但某物業(yè)公司未在合理期限內(nèi)退場，致使新物業(yè)服務人長期無法進場服務。某物業(yè)公司因向業(yè)主何某某收取原物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費未果，向法院提起訴訟。

裁判結(jié)果

審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關設施、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。本案中，某物業(yè)公司在原物業(yè)服務合同終止后，未按業(yè)主委員會要求向新物業(yè)服務人履行交接義務，經(jīng)明確告知法律后果后仍拒不退出該物業(yè)服務區(qū)域，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費用。最終判決：駁回某物業(yè)公司的訴訟請求。

典型意義

配合進行物業(yè)交接是物業(yè)服務合同終止后原物業(yè)服務人基于誠信原則應當履行的后合同義務。由于新老物業(yè)服務人之間的利益沖突等原因，部分原物業(yè)服務人無視小區(qū)業(yè)主共同意愿，繼續(xù)占用物業(yè)用房、拒不交還相關資料，“以服務之名行強占之實”，導致新物業(yè)服務人難以順利開展工作。物業(yè)交接不順，不僅容易引發(fā)原物業(yè)服務人、新物業(yè)服務人、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會之間的糾紛，而且擾亂小區(qū)管理秩序，影響物業(yè)服務質(zhì)量，降低業(yè)主生活品質(zhì)。本案判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請求，有利于引導物業(yè)服務人按期退場、依法履行交接義務，對于規(guī)范物業(yè)服務行為、構(gòu)建和諧宜居的小區(qū)環(huán)境具有積極意義。

案例四

原物業(yè)服務人對業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務人的決定無權提起訴訟

——某物業(yè)公司訴某小區(qū)業(yè)委會等物業(yè)服務合同糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司是某小區(qū)建設單位選定的前期物業(yè)服務人。后該小區(qū)召開業(yè)主大會作出解聘某物業(yè)公司、選聘新物業(yè)服務人的決定，小區(qū)業(yè)主委員會與新物業(yè)服務人已另行簽訂物業(yè)服務合同。某物業(yè)公司認為，某小區(qū)業(yè)主大會作出選聘新物業(yè)服務人的決定不符合法律關于對業(yè)主共同決定事項進行表決的專有面積和業(yè)主人數(shù)比例的規(guī)定，起訴請求確認該決定無效。

裁判結(jié)果

審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)應由業(yè)主共同決定。法律之所以規(guī)定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主共同決定并規(guī)范程序，是因為各業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權對共有部分享有共同管理的權利。對于涉及共同管理的事項，需要也應當由該組織的成員共同決定，以保障該組織內(nèi)部成員的合法權益不受侵害。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力，故根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十條的規(guī)定，業(yè)主大會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。本案中，某物業(yè)公司不是該小區(qū)業(yè)主，不受業(yè)主大會決定的約束，與該被訴業(yè)主大會的決定不具有直接利害關系，故無權起訴請求撤銷業(yè)主大會決定或者確認該決定無效。最終裁定：駁回某物業(yè)公司的起訴。

典型意義

業(yè)主大會決定是業(yè)主對小區(qū)重大事項行使共同管理權、實行業(yè)主自治的重要方式。作為業(yè)主自我管理的權力機關，業(yè)主大會作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，并不直接約束業(yè)主以外的主體，故并非小區(qū)業(yè)主的物業(yè)服務人沒有訴請人民法院就業(yè)主大會決定效力作出裁判的必要性和實效性。如果原物業(yè)服務人認為物業(yè)服務合同解除造成其損失的，可以依照《中華人民共和國民法典》第九百四十六條的規(guī)定另行主張。生活中，有的物業(yè)服務人被解聘后，試圖以請求確認業(yè)主大會決議無效或者撤銷的方式推翻業(yè)主大會決定，否定業(yè)主共同意志。本案明確物業(yè)服務人對業(yè)主大會關于選聘新物業(yè)服務人的決定不能提起訴訟，具有規(guī)則指引作用，有利于維護業(yè)主大會決定效力、依法保障業(yè)主行使共同管理權。

案例五

靈活運用“巡回審判+示范調(diào)解”方式批量化解涉眾物業(yè)糾紛

——某物業(yè)公司訴陳某物業(yè)服務合同糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司為某小區(qū)提供了日常保潔、保安巡邏、電梯日常維護保養(yǎng)等物業(yè)服務。因大多數(shù)業(yè)主未按時交納物業(yè)費，某物業(yè)公司難以維持日常運營，物業(yè)管理服務標準逐漸降低，導致其與業(yè)主之間的矛盾加劇。后某物業(yè)公司在向業(yè)主陳某催收物業(yè)費未果后，將其訴至法院。

審理方式

審理法院對案涉小區(qū)的物業(yè)服務及欠費情況加強研判，考慮到案涉小區(qū)除陳某外，還有一百多位業(yè)主欠交物業(yè)費以及某物業(yè)公司欲提起批量訴訟的情況，法院決定前往小區(qū)開展巡回審理、現(xiàn)場辦案。庭審中，法院對物業(yè)的服務質(zhì)量進行詳細調(diào)查并對相關法律問題釋法說理，某物業(yè)公司認識到自己的服務確實不到位，并在法院主持下與陳某當場簽訂了調(diào)解協(xié)議，由業(yè)主根據(jù)物業(yè)公司提供的服務項目和服務質(zhì)量等因素支付相應的物業(yè)費。庭審結(jié)束后，法院即時開展普法宣傳，引導某物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主相互諒解，妥善化解了小區(qū)百余件潛在糾紛。

典型意義

物業(yè)費不僅是物業(yè)服務人提供服務的基礎，也是維護小區(qū)電梯、配電、消防等設備設施正常運轉(zhuǎn)的保障。業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，有助于物業(yè)服務人提供更優(yōu)質(zhì)的服務；而物業(yè)服務人不斷提升服務質(zhì)量，才能使業(yè)主更自覺地交納物業(yè)費，從而形成良性循環(huán)，以打造更加舒適美好的生活環(huán)境。本案中，法院通過開展巡回審理，現(xiàn)場以案釋法，促使物業(yè)雙方取得諒解，實現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”，不僅減輕了當事人的訴累，也節(jié)約了司法資源，為業(yè)主營造了良好居住環(huán)境，實現(xiàn)了“三個效果”的有機統(tǒng)一。

來源：最高人民法院新聞局

編輯：李璇