物業(yè)服務(wù)關(guān)乎千家萬(wàn)戶，物業(yè)糾紛如何依法化解？今天(12月8日)，最高人民法院發(fā)布物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，對(duì)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題作出回應(yīng)，明確物業(yè)服務(wù)邊界，引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)依法維權(quán)。

小區(qū)業(yè)主因欠交物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司停用門禁和電梯，這樣的“催費(fèi)”手段合法嗎？來(lái)看發(fā)布的典型案例

業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)被停用電梯卡

法院判了

2013年，張女士在江蘇南通某小區(qū)買了房，因長(zhǎng)期居住外地，未按約定交納物業(yè)費(fèi)。2021年9月，張女士回家時(shí)，發(fā)現(xiàn)電梯卡無(wú)法使用。

物業(yè)公司稱，因張女士欠交物業(yè)費(fèi)，系統(tǒng)自動(dòng)關(guān)閉其門禁功能。張女士提出先開卡后交費(fèi)，多次與物業(yè)交涉無(wú)果后，張某訴至法院，要求物業(yè)公司恢復(fù)其對(duì)電梯及門禁系統(tǒng)的使用權(quán)限。

法院：物業(yè)催費(fèi)不得影響業(yè)主基本生活

法官表示，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司催交物業(yè)費(fèi)也應(yīng)采用合理方式，業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司可以通過(guò)調(diào)解、提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁等方式依法維護(hù)自身合法權(quán)益，不能以影響業(yè)主正常生活的方式強(qiáng)制催交。

最終經(jīng)法院依法釋明后，物業(yè)公司在本案審理過(guò)程中就恢復(fù)了張女士對(duì)門禁系統(tǒng)的使用功能。經(jīng)雙方協(xié)商，張女士交納了物業(yè)費(fèi)。

生活中，物業(yè)糾紛頻發(fā)往往與雙方溝通不暢、責(zé)任認(rèn)定不清有關(guān)。法官提示，物業(yè)在催交物業(yè)費(fèi)前，也應(yīng)排查自身服務(wù)是否存在瑕疵，并加強(qiáng)與業(yè)主的溝通。

房屋有質(zhì)量問(wèn)題

可以不交物業(yè)費(fèi)嗎

新房入住后，如果遇到房屋設(shè)計(jì)缺陷或有質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)，法院會(huì)支持嗎？繼續(xù)來(lái)看此次發(fā)布的典型案例↓

貴州遵義某小區(qū)物業(yè)公司，將業(yè)主徐先生告上法庭，要求支付拖欠三年多的物業(yè)費(fèi)，總共4500多元，而徐先生在法庭上提出了自己拒交物業(yè)費(fèi)的理由。

業(yè)主不能因房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)

法院審理后認(rèn)為，根據(jù)民法典的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。也就是說(shuō)，物業(yè)公司的責(zé)任是維護(hù)小區(qū)的公共區(qū)域和秩序。如物業(yè)公司按約定履行了物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主也應(yīng)按約定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)。

最終，遵義市中級(jí)人民法院判決業(yè)主徐先生向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)費(fèi)4500余元。

物業(yè)糾紛如何維權(quán)

找準(zhǔn)責(zé)任方 留存好這些證據(jù)

業(yè)主遇到問(wèn)題時(shí)，找準(zhǔn)責(zé)任主體，才能從根本上解決問(wèn)題減少糾紛，那么哪些問(wèn)題該找開發(fā)商，哪些該找物業(yè)呢？物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)時(shí)該如何維權(quán)？來(lái)看法官的介紹。

最高人民法院民一庭法官 李賽敏：比如我們的房屋居住的時(shí)候，房子設(shè)計(jì)不合理，或者房屋質(zhì)量存在其他問(wèn)題，比如地面沉降、小區(qū)配套的綠化在交房時(shí)縮水了、車位不夠等，實(shí)際都是在房屋買賣合同下，開發(fā)商沒有按照合同來(lái)履行，所以這個(gè)責(zé)任是開發(fā)商的責(zé)任。

哪些問(wèn)題應(yīng)該找物業(yè)公司來(lái)解決？

最高人民法院民一庭法官 李賽敏：對(duì)于我們?nèi)粘７课菔褂眠^(guò)程當(dāng)中的一些問(wèn)題，比如墻皮脫落，小區(qū)的公共衛(wèi)生沒有及時(shí)維護(hù)，小區(qū)的綠化缺少管養(yǎng)，這些就屬于物業(yè)服務(wù)公司在日常的物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中應(yīng)該履行的義務(wù)，因此責(zé)任也應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)公司來(lái)承擔(dān)。

業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)有嚴(yán)重問(wèn)題，是否可以申請(qǐng)減免物業(yè)費(fèi)呢？

最高人民法院民一庭法官 李賽敏：如果物業(yè)公司存在消防、電梯等特種設(shè)施長(zhǎng)期沒有維護(hù)，造成重大安全隱患，甚至已經(jīng)發(fā)生過(guò)事故，或者垃圾長(zhǎng)期沒有清運(yùn)，嚴(yán)重影響小區(qū)居民的日常生活感受和幸福感。在物業(yè)糾紛案件的審理當(dāng)中，出現(xiàn)了上述情況，對(duì)于業(yè)主的合法訴求，人民法院往往會(huì)予以支持。

法官提示，物業(yè)服務(wù)不到位時(shí)，業(yè)主可以通過(guò)證據(jù)收集、協(xié)商談判、訴訟等合法途徑主張權(quán)益。具體該怎么收集證據(jù)呢？

最高人民法院民一庭法官 李賽敏：固定證據(jù)的時(shí)候，比如拍攝照片，最好照片上能夠體現(xiàn)當(dāng)時(shí)的時(shí)間、地點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)瑕疵嚴(yán)重到何種程度。如果我們向住建部門或者居委會(huì)街道辦這些方面去投訴的話，可能會(huì)存在一些投訴的記錄以及反饋溝通的情況，包括日常和物業(yè)公司溝通，長(zhǎng)期沒有響應(yīng)的情況，最好通過(guò)相關(guān)的書面證據(jù)、包括比較常見的微信記錄等這樣的方式體現(xiàn)。