01.三大”利好政策02.房產(chǎn)市場四大“回暖”信號03.大變革下，普通人如何應(yīng)對？

前段時間，住建部放話：今年必須止跌。任務(wù)下達以后，“組合拳”也加速落地。

行內(nèi)預(yù)計，26年，風向再次迎來變化。從各地舉措來看，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷一場深刻的變革。

利好政策一：

真金白銀進場，幾千億資金注入

國家以真金白銀為市場注入強大的信心和活力。證券時報記者梳理官方最新數(shù)據(jù)了解到，目前全國“白名單”項目貸款審批金額已經(jīng)超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設(shè)交付，有力保障了商品住房項目建設(shè)交付。同時給購房者信心，不擔心買到爛尾樓。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在獲得資金支持的樓盤中，超過90%的項目已經(jīng)恢復(fù)施工。

比如鄭州的翰林華庭，以前是停了很久的爛尾樓，工地鋼筋都露在外面，樓只蓋了一半?，F(xiàn)在綠城·沐春歌項目進入了‘白名單’，已被成功盤活。

利好政策二：

中央定調(diào)，降首付、降利率，買房門檻低了

①降首付：剛需購房首付降到15%，年輕人購房門檻下降，100萬的房子，原來30萬才能拿回家，現(xiàn)在只要15萬，促進房產(chǎn)銷售。

②降房貸利息：現(xiàn)在貸款利率只要三年一半，以后還貸壓力更小了。尤其是上海、杭州等大城市首套房公積金利率降至 2.6% 的歷史低位。很多商業(yè)銀行，也紛紛響應(yīng)國家號召，只要買房，房貸利息無限低。

各地還直接發(fā)錢補貼買房人。比如四川遂寧，2026年6月底前簽約的新房，按總價2%補貼，最高2萬元；

合肥把新房補貼延續(xù)到2026年5月；武漢對三孩家庭補貼高達12萬元，相當于白送一筆裝修錢。

雅安還把補貼范圍擴大到外賣員、快遞員等群體，三孩家庭或放棄宅基地進城買房的，每平米最高補800元。

利好政策三：

要求“造好房子”，行業(yè)面臨洗牌

以前開發(fā)商追求“快周轉(zhuǎn)”，房子蓋得快，債務(wù)也越堆越高。以后不再只追求蓋得多，而是明確要蓋“好房子”——更安全、更綠色、更舒適的房子。

這樣一來，以后房企就得靠產(chǎn)品說話了。而且市場變革加速洗牌，將來實力強的大企業(yè)可能繼續(xù)領(lǐng)跑，但那些庫存大、債務(wù)高的中小房企，未來很可能被兼并或者淘汰。

1. 一線大城市，商品住宅銷售價格環(huán)比上漲

從房價看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，11月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲，房價回穩(wěn)態(tài)勢繼續(xù)顯現(xiàn)。其中一線城市的房價表現(xiàn)最明顯。

北京，一些位于核心地段、配套設(shè)施完善的老舊小區(qū)，房價漲幅也超過15%。上海閔行區(qū)，一些品質(zhì)較高的小區(qū)，房價漲幅超過了19%。

2. 重點城市房子成交量增加

隨著房地產(chǎn)市場政策優(yōu)化調(diào)整，剛性和改善性住房需求逐步釋放，根據(jù)住建部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，樓市延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢，尤其是11月以來新房、二手房成交量回升，多個城市加速向“量價趨穩(wěn)”轉(zhuǎn)變。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，11月其監(jiān)測的30個重點城市二手房成交面積約1704萬平方米，環(huán)比增長14%。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市成交套數(shù)超4.9萬套，創(chuàng)下自5月以來7個月的新高，環(huán)比增幅高達20%，甚至超過了傳統(tǒng)“金九”的成交水平。

二線城市成交規(guī)模環(huán)比增長13%，成都、武漢等城市成交量持續(xù)放大。

3. 剛需之外，改善性住房需求旺盛

隨著新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進、居民收入水平提高、多孩家庭增加，購房者傾向于追求更大空間、更高品質(zhì)的居住環(huán)境。

從中指監(jiān)測重點城市數(shù)據(jù)顯示，1-5月30城90-120平米新房成交套數(shù)占比保持在四成左右，120-144平米戶型成交整體占比首次達到30%，改善型樓盤占據(jù)新房市場主流。

4. 重點城市優(yōu)質(zhì)地塊土地競拍升溫

商品房交易止跌回穩(wěn)積極態(tài)勢，向前端土地市場延伸。一季度，300城土地拍賣總價同比增長26.5%，一線城市增長47%，二線城市增長34%，三四線城市增長5%，

杭州、上海住宅用地平均溢價率分別達43%、28%，成都、蘇州平均溢價率均超過20%。核心城市的核心板塊土地市場恢復(fù)，溢價率回升。

重點城市優(yōu)質(zhì)地塊土地競拍升溫，一方面是房企對這些城市新房市場銷售回穩(wěn)看好，補倉意愿較高；另一方面是各地加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊。

2025年的房地產(chǎn)市場，盡管呈現(xiàn)出回暖的跡象，但不同城市及城市內(nèi)部板塊之間分化行情依然存在。

對普通人來說，可參考下以下幾點：

1. 不碰三四線及遠郊板塊

樓市底層邏輯已轉(zhuǎn)變?yōu)?“房子跟著人走”，人口與產(chǎn)業(yè)成為房產(chǎn)保值的核心支撐。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2025年三四線城市人口凈流出達 312 萬人，而一線及強二線城市持續(xù)吸引人口流入，這種供需格局的重構(gòu)直接導(dǎo)致樓市分化。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026 年新建商品房銷售面積預(yù)計同比下降 6%，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市土地出讓收入可能再降 15%，配套設(shè)施難以維持，多數(shù)房源將陷入 “陰跌” 循環(huán)。

即便是普通二線城市，遠郊無配套的 “睡城” 房源也面臨降價難賣的窘境，盲目投機這類房產(chǎn)大概率會遭遇 “買后即虧” 的困境。

2. 不碰超齡老小區(qū)房子

2026 年 “老房新政” 全面推進，但不是所有老房子都能受益。那些未被納入改造清單、房齡超過30年、結(jié)構(gòu)老化、又不在核心區(qū)的老房，以后維修成本高，還可能因不符合居住標準面臨流通困難。

3. 未來更值錢的可能是這些房子

①11層以下的小洋房，住人少、密度低，居住體驗更高。

②帶好學(xué)區(qū)的老房子，比如北京西城的老破小，只因掛個實驗二小學(xué)區(qū)，分分鐘賣出湯臣一品的價格；

③地鐵口次新房，地鐵規(guī)劃往往跟著城市發(fā)展方向走，容易吃到發(fā)展紅利。

總的來說，現(xiàn)在的市場環(huán)境下，不管是買還是賣，都要清楚自己的真實需求。多看、多問，別盲目跟風！