如果不是那天凌晨的一條新聞被頂上熱搜，恐怕很多中國人還不知道，韓國樓市已經(jīng)崩到讓人心發(fā)麻。

首爾江南，一對新婚夫婦站在空蕩蕩的客廳里，連哭都哭不出來。

兩年前，他們把全部積蓄砸進去，又去銀行借了一筆超低息貸款，好不容易湊齊了押金，以為能住進人生第一套房。

那時候的他們，覺得押金不是消費，只是寄存在房東那里，等合同到期再拿回來。

可如今，房東徹底失聯(lián)，電話打不通，人也像蒸發(fā)一樣消失。

他們才明白，自己不是租客，而是被卷進了一個由貸款、投機、價格泡沫堆出來的巨型漩渦里。

崩盤不是一夜之間發(fā)生的，但一旦開始，沒有人能全身而退。

而最慌的，除了韓國年輕人，還有過去五年瘋狂涌入韓國買房的中國買家。

有人一句話說得扎心：買韓國房子的人，不是在投資，是在拿命賭博。

01

如果沒真正了解過韓國的租房體系，很難想象它的運轉(zhuǎn)邏輯有多離譜。

韓國租房分兩種：一種跟全世界差不多，按月付租金，另一種就是韓國特色全租房。

所謂全租，就是租客一次性交出房價的六七成作為押金，然后兩年幾乎不付租金。

表面上像是房東把房子“借給你住”，押金到期原封不動還你。聽上去很誘人，住大房子，租金還省了，押金像存款一樣安全。

韓國年輕人最上頭的，是政府還給他們超低息貸款。

每個月的利息，比租金還便宜，但全租房真正的底層邏輯是什么？

房東拿房子做抵押，向租客借一大筆錢，這不是租房，這是把租客當(dāng)銀行。

這筆錢，房東不會老老實實放在賬戶里，而是繼續(xù)買房、再出租、再拿押金，像滾雪球一樣越滾越大。

一名房東就靠這個模式囤到一千多套房，這不是投資，是用押金搭紙牌樓，只要一個環(huán)節(jié)掉鏈子，整個系統(tǒng)都要塌。

全租房的繁榮建立在一個前提上：房價永遠漲。

只要房子越來越貴，押金就能被下一任租客填上。但如果房價跌？那押金瞬間變成了定時炸彈。

2020—2021年，首爾房價像瘋了似的沖上天，最多的地方兩年漲了四成。

租客押金越來越高，比例逼近房價本身，很多人不得不貸款再貸款。

他們以為貸款只是過渡，押金遲早能拿回來，但真正的風(fēng)險，他們誰都沒看到。

02

2022年，美聯(lián)儲暴力加息，韓國只能跟著走，利率蹭蹭往上飆，最高沖到3.5%。

這一刀有多狠？

房東本來靠借押金再放貸、再炒房才能掙錢，現(xiàn)在利率高了，杠桿斷了，資金鏈全亂套。

房價開始掉頭往下甩，最多的地區(qū)跌了三成。房子的市值比押金還低，換句話說，房東還不起了。

于是房東最常做的一件事，就是跑路。

租客看著鎖匠來換鎖，才知道自己付出去的押金回不來了。

在韓國新聞里，最常見的畫面是：年輕夫妻抱著孩子坐在樓梯口、搬家公司等在門口、法院貼出的拍賣告示紙在風(fēng)里亂晃。

有人借著貸款交押金，本來指望兩年后能回本，現(xiàn)在押金沒了，貸款卻還要繼續(xù)還。

韓國媒體說，有人等于一次性虧掉了未來200年的房租。

更可怕的是，租客維權(quán)無處可去，房東破產(chǎn)了，押金無法向死者家屬追討。

無論哪一種，租客都是最后一位，排隊排到看不見盡頭。

這場全租房大崩潰已經(jīng)讓韓國社會炸裂，去年因為押金爆雷導(dǎo)致的保險理賠金額破紀(jì)錄。

詐騙案件數(shù)量翻倍，拖欠押金最大的一名房東欠了六百多億韓元，七成受害者都是二三十歲的年輕人。

他們不只丟了錢，更是丟了人生的起點。

韓國本地的房主已經(jīng)快受不了了，而遠在中國的買家，慌得更早。

03

韓國房價飆升的這些年，中國買家是最積極的外部資本之一，尤其是首爾、仁川、釜山，一度出現(xiàn)中國買家抱團掃樓的情況。

但當(dāng)韓國樓市開始掉頭向下，這些人最先發(fā)現(xiàn)，壓根跑不掉了。

原因無非有幾個方面。

第一，流動性消失。

房價砍三成還沒人接盤，想賣都賣不出去。

第二，租客押金退不出來。

房東跑了，中國房主要自己貼錢退押金，如果不退，租客直接把你告上法院。

第三，韓國準(zhǔn)備專門限制外國人買房。

韓國國會議員最近提案：首都圈土地交易要實行外國人許可制，并強調(diào)對等原則，這擺明是沖著中國人來的。

你的房產(chǎn)被套住，新的政策又卡住出口路，死死把你釘在原地，很多中國買家已經(jīng)開始把資產(chǎn)撤回，最典型的方向是：東京。

原因是，日本通膨溫和、利率極低、外國人政策相對松，最關(guān)鍵的是，東京房子能租、能賣、能流通。

韓國的房產(chǎn)屬于不流通資產(chǎn)，一旦泡沫破了，就是死資產(chǎn)。

而且，從最近幾個中國買家協(xié)會的流動趨勢看，資金從首爾撤回的速度，比當(dāng)初涌入時還快。

一位投資者說得很直白：韓國房子不值錢，最值錢的是離開韓國。

04

韓國政府最近推出了歷史級別的嚴苛政策：退租貸款超過1億韓元，基本不批。

這意味著：房東還押金的通道被堵死了。

錢拿不出來，押金退不了，租客搬不走，房東賣不掉，整個市場像一艘破船，沉得越來越快。

更糟的是，隨著系統(tǒng)性的風(fēng)險爆發(fā)，全租模式逐漸失效，市場正在向月租和半押半租轉(zhuǎn)變。

聽上去像是回到正常模式，但對普通人來說卻是災(zāi)難：月租一旦漲價，很難再回去。

韓國專家的原話是：月租時代意味著韓國人的生活壓力將長期上升。

這才是最可怕的，韓國年輕人不僅失去押金，還要面對更貴的月租、更高的生活成本、更難買的房。

崩盤不是故事，而是國民生活質(zhì)量的斷崖式下降。

仁川最近被拍賣的全租房超過千套，每一套背后都是一個家庭的崩潰。拍賣價通常比押金更低，租客往往連一半押金都拿不回。

有個28歲的女孩，因為沒有買押金保險，如今要為虧掉的押金背上超過三千萬韓元的貸款。

她說的那句：“我不知道未來要怎么生活”，成了無數(shù)人的心聲。

05

韓國樓市不是簡單的房價跌了，而是住房制度、金融邏輯、監(jiān)管缺位共同釀成的一場系統(tǒng)性災(zāi)難。

全租房本質(zhì)上不是租房，而是全民接力棒式的融資鏈條，房價漲，它是神器，房價跌，它是絞肉機。

韓國的問題，其實也是所有高杠桿社會的問題：

當(dāng)房子被當(dāng)作金融工具而不是居住產(chǎn)品的時候，普通人永遠是最后的犧牲品。

而中國買家在這場風(fēng)暴中承受的損失，也給所有外溢投資敲響了警鐘：

不是所有國家的房子都值得買，不是所有上漲的市場都能接住你最后一棒。

真正可靠的資產(chǎn)，是不需要別人來接盤才能維持價值的。

韓國的全租房體系崩了，不僅是一個國家的危機，也是一次寫在眼前的提醒。

房地產(chǎn)不是永動機，投機不是出路，任何脫離基本需求的價格，都終將付出代價。