在房地產(chǎn)領(lǐng)域，黃奇帆的見解一直備受關(guān)注，其此前的諸多判斷在2025年已經(jīng)基本得到應(yīng)驗，而對于2026年，其觀點大概率仍會具有前瞻性和準確性。

黃奇帆曾針對人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)市場的影響做出精準分析。其一，中國人口數(shù)量達到天花板，人口對房地產(chǎn)的支撐作用明顯減弱。過去，龐大的人口基數(shù)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要動力，但近年來人口凈增數(shù)大幅下降，未來甚至可能出現(xiàn)連續(xù)性負增長。

這使得房地產(chǎn)的消費承接力持續(xù)減弱，新房需求自然隨之減少，2025年房地產(chǎn)市場的部分冷清現(xiàn)象與此不無關(guān)系。其二，中國城市化率已達65%，等同于歐美的75%，城市化對房地產(chǎn)的支撐也明顯減弱。過去幾十年房地產(chǎn)的高速發(fā)展依托于快速的城市化進程，但目前城市化已進入后期，新增的城市化人口對房地產(chǎn)的需求增長有限。

其三，老齡化趨勢加劇，對住房的需求減弱。老年人口大多已有住房，對新增住房的需求和動力不足，并且隨著老年人死亡率的增加，還會釋放出部分存量住房。這一系列人口結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致新房需求大幅下降，2025年房地產(chǎn)市場新房銷售遇冷等情況就印證了這一點。

除了人口因素，黃奇帆還指出了房地產(chǎn)庫存問題對市場發(fā)展的制約。他提到，目前開發(fā)商手上已建成未售的房子有6億平方米，而自上個世紀90年代以來建成并賣給民眾的300億平方米房子中，有20%即60億平方米處于空置狀態(tài)。這些高庫存對房地產(chǎn)的再投資開發(fā)構(gòu)成了巨大壓力，使得2025年許多開發(fā)商放緩了拿地和開發(fā)的節(jié)奏。

在2025年12月7日和訊財經(jīng)中國2025年會上，黃奇帆提出實現(xiàn)“到2040年，戶籍人口的城市化率力爭達到78%”的目標，中國最終會實現(xiàn)兩個雙向融合。第一個融合是，目前城市面臨的20多億平方米房地產(chǎn)庫存可以成為今后農(nóng)民進城落戶、安置的保障房。

政府若以較低價格收購這些庫存房，既能解決庫存問題，又能為農(nóng)民提供住房保障，實現(xiàn)一舉兩得。第二個融合是過去二三十年形成的城市基礎(chǔ)設(shè)施過度投資，會隨著新一輪的城市化實現(xiàn)基本平衡。這意味著未來房地產(chǎn)市場將與城市化進程深度綁定，以新的方式推動市場發(fā)展。

展望2026年，結(jié)合黃奇帆的觀點和2025年已應(yīng)驗的判斷，我們可以預(yù)測，房地產(chǎn)市場仍將處于深度調(diào)整階段。庫存消化依然是重要任務(wù)，政府可能會加快推進庫存房轉(zhuǎn)化為保障房的進程。

同時，隨著戶籍人口城市化率目標的推進，農(nóng)民進城落戶相關(guān)的房地產(chǎn)需求或?qū)⒂兴尫�，但整體市場不會出現(xiàn)大規(guī)模的增長。房地產(chǎn)發(fā)展的熱點將繼續(xù)向中心城市、大都市圈和城市群轉(zhuǎn)移，市場格局將呈現(xiàn)“多中心”態(tài)勢。

黃奇帆對房地產(chǎn)市場的分析和預(yù)言具有系統(tǒng)性和前瞻性，2025年的市場情況基本驗證了他的觀點，2026年房地產(chǎn)市場大概率也會沿著他所判斷的方向發(fā)展。