合肥二手房市場正迎來一場靜悄悄的變化。濱湖新區(qū)萬元單價以下的成交案例逐漸增多，全市房價進(jìn)入深度調(diào)整階段。數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，濱湖新區(qū)多個小區(qū)成交單價跌破10000元/㎡。

NO.1 | 壹

濱湖萬元/㎡以下成交房源增多

2025年11月，濱湖新區(qū)二手房市場出現(xiàn)明顯變化。多個小區(qū)成交單價跌破萬元，萬元以下成交案例逐漸增多。從成交數(shù)據(jù)來看，合肥萬象公館南區(qū)有一套3室2廳、95.28㎡ 的房源，于2025年11月19日成交。成交總價88.4萬，單價9278 元 / 平，較100萬掛牌價砍價11.6萬，成交周期791天。房屋朝南、為低樓層（共 32 層），簡裝，2016年建成且?guī)щ娞?，得房?3%（實得約 70.21㎡）。本套累計漲幅 -8.4%。

合肥濱湖萬科城一套3室1廳88.85㎡房源，2025年11月18日成交，總價80萬、單價 9004 元/平，掛牌90萬、砍價10萬，成交周期317 天。房屋朝南、低樓層（共 31 層），精裝且有電梯，2013 年建成。該房源所在小區(qū)成交量居煙墩下屬第 3，本套累計漲幅 -16.3%。

保利和盛公館是煙墩下屬成交量排名第1的小區(qū)，其一套2室1廳、83.35㎡的房源于2025年11月17日成交，總價72萬、單價8638元/平。該房源掛牌85萬，砍價13萬，成交周期68天；房屋為西南朝向、中樓層（共33層）、簡裝，2015年建成且配電梯。本套房源累計漲幅 -18.8%。

合肥濱湖桂園有一套2室1廳64.45㎡的二手房，于2025年11月17日成交。成交總價 44.5萬，單價6905元/平；掛牌價55萬，砍價10.5萬，19天成交。房屋朝南北，為23 層高樓層，簡裝，2014年建成且?guī)щ娞?。該小區(qū)在煙墩下屬小區(qū)成交量排第 24，本套房源累計漲幅 -4.1%。

這些成交案例反映出市場正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一方面，購房者觀望情緒濃厚，成交周期普遍較長；另一方面，賣方讓步空間擴(kuò)大，部分房源砍價金額超過10萬元。這種調(diào)整并非單一現(xiàn)象，而是整個市場進(jìn)入新階段的信號。

從板塊表現(xiàn)看，濱湖啟動區(qū)9個二手房小區(qū)中，7個小區(qū)掛牌均價出現(xiàn)回調(diào)，回調(diào)幅度在0.85%至7.21%之間。46中學(xué)區(qū)板塊16個小區(qū)中，13個小區(qū)價格調(diào)整，幅度在0.45%至10.88%之間。省府板塊35個小區(qū)中，12個小區(qū)掛牌價上升，23個小區(qū)出現(xiàn)調(diào)整，幅度在0.38%至9.93%之間。

市場調(diào)整過程中，不同品質(zhì)房源表現(xiàn)分化。品質(zhì)較高、配套完善的房源仍保持一定韌性，而房齡較老、品質(zhì)一般的房源調(diào)整幅度相對明顯。這種分化表明市場正從粗放式增長轉(zhuǎn)向精細(xì)化發(fā)展。

NO.2 | 貳

濱湖市場調(diào)整中的結(jié)構(gòu)分化

濱湖新區(qū)作為合肥重點發(fā)展區(qū)域，其房地產(chǎn)市場變化具有指標(biāo)意義。當(dāng)前市場表現(xiàn)出三個明顯特征：價格區(qū)間下移、成交周期延長、板塊分化加劇。

從價格層面看，萬元以下成交案例從個別現(xiàn)象逐漸增多。濱湖桂園64.45㎡戶型以6905元/㎡成交，保利和盛公館83.35㎡戶型以8638元/㎡成交，這些案例顯示部分房源價格區(qū)間確實有所下移。與此同時，高端改善房源表現(xiàn)相對穩(wěn)定，如萬科藍(lán)山二期143.69㎡洋房成交單價仍保持在24358元/㎡，中海九樾127.17㎡洋房成交單價19266元/㎡。

這種分化同樣體現(xiàn)在各板塊之間。金融板塊22個小區(qū)中，5個小區(qū)掛牌價上升，17個小區(qū)出現(xiàn)調(diào)整，幅度在0.93%至9.47%之間。環(huán)湖CBD板塊42個小區(qū)中，3個小區(qū)上升，1個小區(qū)持平，38個小區(qū)調(diào)整，幅度在0.47%至13.44%之間。

成交周期延長是另一個顯著特征。數(shù)據(jù)顯示，濱湖新區(qū)二手房平均成交周期多在47天至791天之間，部分房源掛牌超過兩年才得以成交。這反映出買賣雙方價格預(yù)期存在差距，市場博弈加劇。

從需求結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前市場主要由剛性需求和改善性需求支撐。購房者更關(guān)注房源實用性，如得房率、戶型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境等要素。例如，萬象公館南區(qū)房源得房率達(dá)73%，實得單價12591元/㎡，這種高實用性房源更受市場青睞。

市場調(diào)整也帶來新的機(jī)遇。部分購房者開始關(guān)注性價比較高的房源，如濱湖世紀(jì)城樹蔭苑81.15㎡戶型以9427元/㎡成交，低于小區(qū)掛牌價11.5萬元。這種“以價換量”現(xiàn)象促進(jìn)市場流動性提升。

NO.3 | 叁

合肥全市市場以價換量趨勢明顯

合肥全市二手房市場整體呈現(xiàn)“以價換量”特征。2025年11月，全市二手房住宅網(wǎng)簽4671套（不含三縣），較10月環(huán)比上升了4.24%，同比下降21.3%。11月成交均價為11308元/㎡，環(huán)比下降7.9%，同比下降28.98%。

區(qū)域表現(xiàn)分化明顯?，幒^(qū)以823套成交量領(lǐng)跑，均價低于9000元/㎡，顯示剛性需求釋放。包河、廬陽等老城區(qū)成交量有所減少，新城區(qū)調(diào)整幅度相對明顯。這種分化印證當(dāng)前市場由價格敏感型需求主導(dǎo)。

來源：合肥樓市航拍

總價段分布顯示，50-100萬元房源占比最高，達(dá)39.75%；100-200萬元區(qū)間占比環(huán)比增幅最大。購房者偏好90-120平方米三居室戶型，實用主義成為主流選擇。從購房主體看，85后、90后合計占比超45%，成為市場主力。

市場流動性出現(xiàn)改善跡象。平均成交周期縮短至217天，議價空間穩(wěn)步上升至9%，反映買賣雙方價格博弈更趨理性。掛牌量環(huán)比上升0.45%，九區(qū)平均去化周期37.43個月，較10月縮短7.49%。

政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化。合肥近期推出一系列支持合理住房需求政策，包括優(yōu)化交易流程、支持改善需求等。這些措施有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)良性循環(huán)。

從產(chǎn)品類型看，不同房源表現(xiàn)差異明顯。房齡較新、品質(zhì)較好的次新房更受青睞，而老破小房源去化壓力較大。這種分化倒逼開發(fā)商提升產(chǎn)品力，注重綠色、智慧化設(shè)計。

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結(jié)語

合肥樓市正在經(jīng)歷深刻變革。濱湖新區(qū)萬元以下房源增多，全市以價換量，這些現(xiàn)象共同指向市場回歸理性的趨勢。

當(dāng)前調(diào)整具有積極意義。一方面，促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，滿足購房者對高品質(zhì)住房的需求；另一方面，引導(dǎo)購房者理性決策，根據(jù)實際需求和經(jīng)濟(jì)狀況選擇房源。

來源：合肥樓市航拍

市場從“投機(jī)主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“居住主導(dǎo)”是長期趨勢。這種轉(zhuǎn)變有助于行業(yè)健康發(fā)展，避免大起大落。對于真正有住房需求的購房者而言，當(dāng)前市場提供更多選擇空間和議價機(jī)會。

未來市場將延續(xù)分化格局。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍將保持韌性，而普通房源可能繼續(xù)調(diào)整。這種分化不是壞事，而是市場成熟的必然過程。

第一房智庫觀點

對購房者而言，高位板塊需精選稀缺資源房源，如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、低密改善項目；剛需客群可關(guān)注總價百萬以內(nèi)、房齡較新的地鐵房。建議把握二手市場議價窗口，理性評估自身需求。

對開發(fā)商而言，產(chǎn)品力競爭已取代規(guī)模擴(kuò)張。需聚焦綠色建筑、智慧社區(qū)等設(shè)計，契合改善需求。同時，合理定價、加快去化是當(dāng)前關(guān)鍵。

對市場整體，建議進(jìn)一步優(yōu)化交易稅費(fèi)、支持“以舊換新”等政策，促進(jìn)市場良性循環(huán)。預(yù)計未來半年，合肥樓市將延續(xù)“新房分化回暖、二手筑底調(diào)整”格局。

樓市永遠(yuǎn)在變化，但居住本質(zhì)不變。唯有回歸這個本質(zhì)，市場才能走向成熟與健康。