出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

因“白菜價(jià)”房子爆火全國(guó)的鶴崗，在全國(guó)房?jī)r(jià)總體下調(diào)的浪潮中走出了不一樣的曲線。這座常年穩(wěn)居全國(guó)房?jī)r(jià)倒數(shù)第一的煤城，房?jī)r(jià)竟實(shí)現(xiàn)兩年累計(jì)上漲超20%，一邊是外來(lái)購(gòu)房者熱情消退、人口持續(xù)流失，一邊是核心區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)漲、本地需求旺盛，看似矛盾的背后，藏著鶴崗樓市的真實(shí)生態(tài)。

安居客數(shù)據(jù)顯示，鶴崗房?jī)r(jià)已連續(xù)三年穩(wěn)步上揚(yáng)，2023年均價(jià)僅1695元/平方米，2024年漲至1980元/平方米，2025年更是突破2000元關(guān)口，達(dá)到2041元/平方米，相較于2023年漲幅高達(dá)20.4%。從細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，12月二手房均價(jià)同比仍上漲3.08%，中心城區(qū)工農(nóng)區(qū)表現(xiàn)尤為突出，二手房掛牌均價(jià)2658元/平方米，同比上漲2.43%，顯著高于全市平均水平。在東北多數(shù)城市房?jī)r(jià)深陷下跌魔咒、甚至周邊雙鴨山等城市出現(xiàn)8000元一套低價(jià)房的背景下，鶴崗的房?jī)r(jià)上漲顯得格外亮眼。

不過(guò)，當(dāng)前的鶴崗樓市已褪去昔日的流量光環(huán)。第一批來(lái)鶴崗做房產(chǎn)中介的鄭前，如今常常陷入空閑，手機(jī)里六個(gè)微信號(hào)切換不停，咨詢買房的消息卻寥寥無(wú)幾，發(fā)布的鶴崗相關(guān)視頻流量不足巔峰時(shí)期的十分之一?！按蠹覍?duì)鶴崗房子的瘋狂熱情慢慢消退了，市場(chǎng)正在回歸理性?！编嵡盎貞?，2019年鶴崗房?jī)r(jià)話題鋪天蓋地，一兩萬(wàn)一套的房子吸引著全國(guó)各地的購(gòu)房者，他每天要處理上千條咨詢信息，最多一天成交六套房子，投資者遠(yuǎn)程轉(zhuǎn)賬買房、年輕人棄大城市來(lái)此定居的場(chǎng)景屢見(jiàn)不鮮，大批自媒體博主也扎堆來(lái)此“起號(hào)”，一條探店視頻報(bào)價(jià)可達(dá)數(shù)千元。

熱潮退去后，不少外來(lái)者選擇離開(kāi)。最先撤離的是自媒體從業(yè)者，隨著熱度降溫，本地不再關(guān)注此類內(nèi)容，許多博主賬號(hào)運(yùn)營(yíng)失敗后無(wú)奈離場(chǎng)；部分懷揣低成本生活夢(mèng)想的年輕人，也因零下30攝氏度的嚴(yán)寒氣候、有限的娛樂(lè)生活和難以尋覓的本地工作選擇返鄉(xiāng)。更關(guān)鍵的是，全國(guó)房?jī)r(jià)整體回調(diào)后，周邊城市房?jī)r(jià)降至與鶴崗相近水平，讓鶴崗的低價(jià)優(yōu)勢(shì)不再獨(dú)特，投資者也逐漸失去信心。如今仍選擇來(lái)鶴崗買房的外地人，多是經(jīng)過(guò)實(shí)地體驗(yàn)、慎重考慮后打算穩(wěn)定定居的群體，且更青睞4萬(wàn)至5萬(wàn)元一套、設(shè)施較新的次中心新建小區(qū)。

外來(lái)熱度退潮之際，本地購(gòu)房需求成為支撐鶴崗房?jī)r(jià)上漲的核心力量，尤其是高端改善型需求的爆發(fā)，直接推動(dòng)核心區(qū)域房?jī)r(jià)攀升。市民林蘭去年關(guān)注的中心城區(qū)高端小區(qū)，當(dāng)時(shí)單價(jià)不足4000元，如今已漲到5000多元，一年時(shí)間漲幅超25%?！苞Q崗高端小區(qū)本來(lái)就少，但本地人結(jié)婚、換房都想選品質(zhì)好的房子，好地段的新房?jī)r(jià)格越來(lái)越高?！绷痔m的感受道出了本地市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀。

中介李星早已嗅到市場(chǎng)變化，將經(jīng)營(yíng)重心轉(zhuǎn)向高端小區(qū)和本地購(gòu)房者。她觀察到，近年來(lái)鶴崗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩，市中心高端第四代住宅供應(yīng)稀缺，而留在本地的居民多以公職人員、經(jīng)商者為主，收入穩(wěn)定且消費(fèi)場(chǎng)景有限，不少人愿意拿出大部分積蓄改善住房條件。目前鶴崗高端小區(qū)均價(jià)已達(dá)5000元/平方米左右，部分帶下沉式露臺(tái)、產(chǎn)權(quán)車位的大戶型總價(jià)近百萬(wàn)元，即便如此，咨詢的本地購(gòu)房者依舊絡(luò)繹不絕，在當(dāng)前外來(lái)購(gòu)房遇冷的背景下，本地改善群體已成為樓市成交主力。

值得注意的是，鶴崗房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯的分化態(tài)勢(shì)?！耙唤种舻男陆ㄐ^(qū)和回遷小區(qū)，價(jià)格能差好幾倍。”李星表示，當(dāng)前購(gòu)房需求集中在兩端，一端是極低總價(jià)的老舊房源，另一端是高品質(zhì)的高端住宅，而前幾年建設(shè)的中端小區(qū)反而因定位模糊陷入成交困境。這種分化背后，既是本地需求結(jié)構(gòu)升級(jí)的體現(xiàn)，也與低價(jià)房源庫(kù)存減少有關(guān)——此前備受追捧的一兩萬(wàn)一套的老舊棚改房逐漸售罄，后續(xù)成交主力轉(zhuǎn)向品質(zhì)更好、價(jià)格更高的新建房源，客觀上也拉高了全市房?jī)r(jià)均價(jià)。

從城市基本面來(lái)看，鶴崗仍面臨人口流失的壓力，常住人口從2020年的88.7萬(wàn)人降至2023年的84.77萬(wàn)人，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的問(wèn)題尚未根本解決。但利好因素也在顯現(xiàn)，2023年全市旅游接待人次和旅游收入同比均增長(zhǎng)超50%，外貿(mào)進(jìn)出口總值增長(zhǎng)53.4%，外來(lái)購(gòu)房規(guī)模從2019年的1134套增至2024年的5680套，占比提升至34.05%。同時(shí)，當(dāng)?shù)爻雠_(tái)下調(diào)房貸首付比例至15%、農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)、契稅優(yōu)惠等政策，持續(xù)提振住房消費(fèi)。

對(duì)于鶴崗房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為大幅上漲空間有限，但核心區(qū)域仍將保持平穩(wěn)。外來(lái)購(gòu)房熱度雖難復(fù)巔峰，但理性流入的定居群體將提供穩(wěn)定需求；本地改善需求雖旺盛，但受人口總量、經(jīng)濟(jì)水平制約，需求規(guī)模相對(duì)固定。隨著市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，房?jī)r(jià)分化可能持續(xù)加劇，中心城區(qū)高品質(zhì)房源仍有小幅上漲空間，而偏遠(yuǎn)區(qū)域、中端房源則將維持低位震蕩。

褪去“白菜價(jià)”的流量標(biāo)簽，鶴崗樓市正回歸居住本質(zhì)。兩年漲超20%的房?jī)r(jià)背后，不是投機(jī)熱潮的復(fù)辟，而是供需結(jié)構(gòu)調(diào)整與本地需求釋放的必然結(jié)果。這座因煤而興的城市，在樓市的起伏中，正慢慢尋找適合自身的發(fā)展節(jié)奏。