近日，西安市未央?yún)^(qū)法院一審判決萬科悅府開發(fā)商和物業(yè)要么向原告出租一個未售產(chǎn)權(quán)車位、要么向原告開放一個空置人防車位計時收費。二審中，西安市中院以一審判決超出原告訴訟請求范圍等原因，改判取消了開放空置人防車位以計時收費方式停車的要求。

一審判決

讓業(yè)主租一個產(chǎn)權(quán)車位或者開放人防車位計時收費

2024年9月，西安萬科悅府小區(qū)業(yè)主夏先生因“地下車位只售不租”，將開發(fā)商西安筑弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，物業(yè)企業(yè)西安市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司、西安市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司第三十分公司告上法庭。

其主要訴訟請求為：判令三被告停止實施阻止原告使用小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有部位規(guī)劃的停車位停放車輛的行為；判令三被告將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的未處分地下車位以出租方式、按時計費方式（標準：4小時2.5元）提供給原告使用；判令三被告向原告公布建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的地下車位的處分情況，并提供相關(guān)資料給原告查閱。

2025年6月20日，該案一審宣判。未央?yún)^(qū)法院判令開發(fā)商于判決生效之日起三十日內(nèi)將尚未出售（租）的一個建筑區(qū)劃內(nèi)產(chǎn)權(quán)車位向原告開放租賃停車，物業(yè)公司予以協(xié)助配合辦理相關(guān)手續(xù)；或者將一個空置人防車位向原告開放以計時收費方式停車，物業(yè)公司予以協(xié)助配合辦理相關(guān)手續(xù)。駁回原告的其余訴訟請求。

媒體對于此判決多有報道，普遍認為這一判決對于改變“只售不租”導致小區(qū)空閑車位長期難以利用的不合理現(xiàn)狀具有積極意義。

一審宣判后，夏先生告訴華商報大風新聞記者，他對判決結(jié)果表示滿意。在一審起訴階段，開發(fā)商和物業(yè)發(fā)布了車位出租公告，將30個車位用來出租，每個車位月租金為750元，再加上每月80元的停車管理費，共計830元/月。他認為價格太高讓人無法接受，所以他的訴訟請求，其實主要是希望開發(fā)商和物業(yè)能將空閑車位實行按時計費停車，也就是臨停，因為不僅他確實有臨停需求，也因為西安對臨停有政府指導價，算下來每月停車費最多450元。而830元/月的租賃價格因為太高，也根本租不出去，實際上是開發(fā)商和物業(yè)依靠其在定價方面的優(yōu)勢地位，在“只售不租”之后又人為造成了“租售雙高”的形勢，目的還是為了逼業(yè)主買車位。

一審宣判后，夏先生依然被限制進入小區(qū)車庫停車，原因是產(chǎn)權(quán)車位租賃價格太高，他不愿當冤大頭；而人防車位開發(fā)商和物業(yè)并未按照法院判決實行按時計費。

隨后，開發(fā)商和他都向西安市中院提起了上訴。

二審宣判

只支持租賃產(chǎn)權(quán)車位 取消了人防車位計時收費

二審于今年9月15日開庭，11月18日宣判。

西安中院二審認為，“根據(jù)夏×與筑弘公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》約定，案涉小區(qū)內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位歸業(yè)主共有，規(guī)劃的車位、車庫所有權(quán)屬于筑弘公司，筑弘公司有權(quán)對車位出租、出售或附贈，價格由筑弘公司確定……”“但根據(jù)《民法典》第276條：‘建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。’因此，案涉小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位、車庫應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主需要，故應(yīng)以出售或出租的方式供業(yè)主使用，而不是僅僅以出售或變相出售的方式處分小區(qū)內(nèi)未售出或出租的用于停放汽車的空閑車位。”

“夏×作為小區(qū)業(yè)主，請求筑弘公司將小區(qū)內(nèi)尚未出售（租）的一個建筑區(qū)劃內(nèi)產(chǎn)權(quán)車位向其開放租賃停車的訴訟請求于法有據(jù)，故一審判決筑弘公司將案涉小區(qū)尚未出售（租）的一個建筑區(qū)劃內(nèi)產(chǎn)權(quán)車位向夏×開放租賃停車，萬科物業(yè)公司、萬科物業(yè)三十分公司協(xié)助配合辦理相關(guān)手續(xù)正確，本院依法予以維持。”

“但經(jīng)核，夏×一審訴請中并未要求……將小區(qū)內(nèi)人防車位提供給其使用，因此一審法院判決筑弘公司將小區(qū)內(nèi)一個空置人防車位向夏×開放以計時收費方式停車……已超出夏×一審訴訟請求的范圍，依法應(yīng)予糾正?！?/p>

“根據(jù)《民法典》第275條第二款‘占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有’的規(guī)定，應(yīng)屬小區(qū)全體業(yè)主共有。根據(jù)《民法典》第278條第一款第（九）項、第二款之規(guī)定，應(yīng)由全體業(yè)主決定該部分車位的使用問題，筑弘公司、萬科物業(yè)公司、萬科物業(yè)三十分公司均無權(quán)決定。因此，一審法院駁回夏×該項訴訟請求并無不當?！薄瓣P(guān)于租金標準問題，屬平等民事主體之間的意思自治范疇，應(yīng)在自愿、公平、誠信原則的基礎(chǔ)上協(xié)商確定。夏×要求按照每4小時2.5元的標準計算租金缺乏依據(jù)，本院不予支持。”

“至于夏×主張筑弘公司、萬科物業(yè)公司、萬科物業(yè)三十分公司向其公布建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的地下車位處分情況并提供相關(guān)資料供查閱的上訴請求，屬業(yè)主知情權(quán)范疇，與本案非同一法律關(guān)系，因此一審法院在本案中未作處理并無不當，本院予以確認?！?/p>

根據(jù)判決書，二審中開發(fā)商陳述的事實和理由包括：“因案涉小區(qū)未售產(chǎn)權(quán)車位屬于筑弘公司獨立產(chǎn)權(quán)，雙方可協(xié)商使用方式，夏×單方要求權(quán)利人以租賃方式提供涉案小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的停車位的訴訟請求無法律依據(jù)。”“一審判決判令筑弘公司‘將萬科悅府小區(qū)一個空置人防車位向夏×開放以計時收費式停車’該判項已脫離夏×訴請，屬于擴大審理范圍，程序違法”……

最終，西安市中院二審判決：變更未央?yún)^(qū)法院判決第一項為“西安筑弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將位于西安市未央?yún)^(qū)朱宏路以東、緯三十街以西的萬科悅府小區(qū)尚未出售（租）的一個建筑區(qū)劃內(nèi)產(chǎn)權(quán)車位向夏×開放租賃停車，西安市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司、西安市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司第三十分公司予以協(xié)助配合辦理相關(guān)手續(xù)”；駁回夏×其余訴訟請求。

和一審判決相比，二審法院沒有再出現(xiàn)將一個空置人防車位向原告開放以計時收費方式停車，物業(yè)公司予以協(xié)助配合辦理相關(guān)手續(xù)的判決內(nèi)容。

當事業(yè)主

計劃向省高院提請再審 專門討要臨停權(quán)

夏先生表示:“二審判決讓我大失所望，只判了應(yīng)該租賃，卻對租賃價格沒有約束，也沒有支持臨停。事實上，在開發(fā)商利用支配地位單方規(guī)定價格導致租售價格雙高的情況下，即便開發(fā)商和物業(yè)作出了租賃的姿態(tài)依然無法執(zhí)行，也不能滿足業(yè)主真實存在的臨停需求。”

夏先生向記者講述了他了解到的小區(qū)情況：“我們小區(qū)共9棟樓，1325戶，2023年11月30日交付，目前入住率不到一半。據(jù)我了解，小區(qū)共建有1900多個車位：負一層目前停車相對較多一些，大多屬于產(chǎn)權(quán)車位；負二層是人防車位和產(chǎn)權(quán)車位，基本都空著。負一、負二總有1500個左右，其中1400個可能已辦理了初始登記，人防車位有163個。負三主要是給隔壁小區(qū)代建的300-400個車位，優(yōu)先給隔壁小區(qū)業(yè)主使用；以及規(guī)劃的132個訪客臨停車位，按規(guī)定這些車位不能賣、不能租，只能臨停，按時計費。但整個負三層目前尚未開放?！?/p>

“既然二審法院認為我沒有提出臨停訴求，后續(xù)我計劃向省高院提請再審，專門討要臨停權(quán)。小區(qū)負三層規(guī)劃建設(shè)有132個訪客臨停車位一直沒有交付使用，我計劃起訴開發(fā)商要求其盡快交付啟用；另外負二層163個人防車位，在空置未出租的情況下，也應(yīng)本著優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的原則，對業(yè)主開放按時計費的臨停；所有產(chǎn)權(quán)車位，在長期未出售也未出租的情況下，也應(yīng)本著優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的原則，對業(yè)主開放按時計費的臨停?！?/p>

“目前我們小區(qū)旁邊有一片空地開辟的停車場，車位租賃價格僅300元。附近雅荷紫金陽光小區(qū)有業(yè)主租賃車位，最高不到400元。這些停車的地方距我們小區(qū)雖然直線距離并不遠，但小區(qū)距離這些停車場地最近的門物業(yè)不給開，繞一圈得走七八百米。2020年底開發(fā)商就開始賣車位了，到現(xiàn)在才賣出去了六七百個，僅占一二層加起來的一半、車位總數(shù)的三分之一。開放租賃的30個車位，因價格太高目前一個都沒有租出去。我希望能通過這起訴訟對西安市解決只售不租、租售雙高導致的地下車庫空蕩蕩、小區(qū)附近路難行的怪現(xiàn)狀能起到積極推動作用。”

律師觀點

“二審取消的判決內(nèi)容并不代表二審法院不支持”

陜西言鋒律師事務(wù)所主任律師賈濤認為，本案原告業(yè)主訴求的核心是解決停車問題，意在將未出售、未出租的車位提供給其使用。一、二審法院依據(jù)民法典第276條規(guī)定支持了原告的訴求，在查明事實、適用法律上沒有問題。關(guān)于共有車位，也應(yīng)當依據(jù)民法典第278條相關(guān)規(guī)定由全體業(yè)主通過業(yè)主大會的形式來決定如何使用。關(guān)于租金標準，確屬民事主體之間的意思自治，法院沒有判決租金是正確的。關(guān)于地下車位處分情況的知情權(quán)問題，確屬另一法律關(guān)系，兩級法院沒有對此判決合理合法，當事人應(yīng)當另案訴訟。

“二審法院在判決中，取消了‘將一個空置人防車位向原告開放以計時收費方式停車，物業(yè)公司予以協(xié)助配合辦理相關(guān)手續(xù)’的判決內(nèi)容，但這并不代表二審法院不支持這一判決?！睆呐袥Q書可以看出，原告一審訴訟請求中，第一項針對的是“小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有部位規(guī)劃的停車位”，即共有車位；第二項針對的是“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的未處分地下車位”，其中包含的主要是產(chǎn)權(quán)車位、人防車位；第三項針對的是共有車位、人防車位、產(chǎn)權(quán)車位處分情況的相關(guān)知情權(quán)問題。

一審判決結(jié)果的第一項，判令開發(fā)商于判決生效之日起三十日內(nèi)將尚未出售（租）的一個建筑區(qū)劃內(nèi)產(chǎn)權(quán)車位向原告開放租賃停車，物業(yè)公司予以協(xié)助配合辦理相關(guān)手續(xù)；或者將一個空置人防車位向原告開放以計時收費方式停車，物業(yè)公司予以協(xié)助配合辦理相關(guān)手續(xù)。這中間出現(xiàn)了“或”字，二審法院可能認為判決結(jié)果應(yīng)該是具有確定性的，不應(yīng)出現(xiàn)同一案件卻是兩個可選擇的判決結(jié)果，因而在法庭審理過程中聽取一審原告意見，對其第二項訴訟請求中所述的“將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的未處分地下車位”以出租方式、按時計費方式提供使用的范圍，確定為針對的是產(chǎn)權(quán)車位，因而認為一審法院判決結(jié)果超出了原告訴訟請求，所以在二審判決中沒有再體現(xiàn)。

對于個人起訴開發(fā)商和物業(yè)討要臨停權(quán)，賈濤認為并不樂觀。他認為，決定產(chǎn)權(quán)車位如何處置和使用的權(quán)利屬權(quán)利所有人，通常是開發(fā)商；人防車位如何使用通常也是由其建設(shè)者即開發(fā)商來決定如何使用，業(yè)主很難有決定權(quán)；業(yè)主共有車位如何使用，按照民法典相關(guān)規(guī)定應(yīng)該由業(yè)主大會來決定。另外，臨停車位的服務(wù)對象通常并非業(yè)主而是訪客。但是，按照民法典“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)車位和人防車位大量空置的情況下，作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會是有權(quán)和開發(fā)商進行協(xié)商，為全體業(yè)主爭取臨停使用權(quán)的。

律師建議

能否將地下車庫建設(shè)成本納入房價 賣了房就不應(yīng)再持有地下車庫產(chǎn)權(quán)

賈濤介紹，當前外地有小區(qū)甚至還出現(xiàn)了一種極端情況：開發(fā)商把所有車位全部賣給一個業(yè)主，開發(fā)商一次收回成本，這個業(yè)主把所有車位全部上地鎖，遇到這種情況其他業(yè)主想訴訟維權(quán)連依據(jù)都沒有。

按照房地產(chǎn)法“房地一體”原則，既然房子賣了，地下空間也應(yīng)該隨著房子一并售出。就像不能認同消費者“買了車之后結(jié)果發(fā)現(xiàn)四個輪子的所有權(quán)卻還是4S店的”這樣荒唐的情形一樣，開發(fā)商賣房之后還保持有產(chǎn)權(quán)車位，這其實是有問題的。

因為在這種情況下，開發(fā)商一方面可能為了高價賣車位爭取盡可能多的收益，制造出“只售不租”“租售雙高”的局面，不僅導致全體業(yè)主無法有效利用配建車位停車，還會直接影響周邊交通，有損城市形象；另一方面一旦開發(fā)商將地下空間全部出手后注銷公司，作為房屋基礎(chǔ)的地下空間一旦出問題必定無法找到人來承擔修繕維護的責任，最終可能還是需要動用全體業(yè)主的大修基金或者由全體業(yè)主募集資金來維修。

因此，停車難問題的徹底解決需要進行認真調(diào)研，從立法層面來徹底解決問題。應(yīng)該徹底厘清地下車庫什么情況下歸開發(fā)商，什么情況下歸全體業(yè)主；徹底厘清人防法中關(guān)于人防車位誰投資、誰建設(shè)、誰受益中的“誰”到底是指哪一方，在開發(fā)商已經(jīng)把房子全部賣給業(yè)主的情況下，業(yè)主是不是應(yīng)該可以算作投資人的問題也應(yīng)該予以明確。

在信息公開方面，應(yīng)該將小區(qū)土地增值稅清算中地下車庫及人防車位建設(shè)是否已列入房地產(chǎn)開發(fā)成本、地下車庫建設(shè)是否單獨繳納了土地出讓金等這些能證明產(chǎn)權(quán)歸屬的關(guān)鍵信息，對全體業(yè)主或社會公眾公開；其次還應(yīng)規(guī)定如果開發(fā)商長期捂著車位不賣或賣不出去也不讓業(yè)主使用，是否應(yīng)強制要求定期向全體業(yè)主公開其應(yīng)該向物業(yè)公司繳納的車位管理費？

僅靠合同約定地下車庫、地下車位歸開發(fā)商是有漏洞的，因為開發(fā)商在信息不對稱的情況下很可能將已經(jīng)分攤了建設(shè)成本、沒有單獨繳納土地出讓金的地下車庫產(chǎn)權(quán)歸于自己名下?！睹穹ǖ洹返?76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要?！苯ㄗh相關(guān)的法律規(guī)定再往前推一步，直接規(guī)定把地下車位的建設(shè)成本包含在商品房開發(fā)建設(shè)成本中，開發(fā)商交房后就應(yīng)把地下車庫全部交給全體業(yè)主由業(yè)主大會來決定如何管理使用，不要給開發(fā)商留下模糊空間。

來源 華商報大風新聞