無錫花千谷主題樂園游客寥寥 王少杰/攝

中房報(bào)記者 王少杰 江蘇無錫、北京報(bào)道

在江蘇省無錫市惠山區(qū)錢橋街道李家灣村，兩片相鄰、同以“花千谷”為名的土地，因土地租賃開發(fā)模式陷入結(jié)構(gòu)性困局。

一片由無錫漫森活農(nóng)莊有限公司（以下簡稱“漫森活”）租用，計(jì)劃打造農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目，卻因土地交付滯后、項(xiàng)目方向變更、地塊被用于傾倒工程淤泥及建筑垃圾等原因，導(dǎo)致近十年閑置，淪為“荒草谷”。

盡管錢橋街道辦事處回應(yīng)稱，漫森活項(xiàng)目地塊涉及的基本農(nóng)田、耕地部分已耕種，部分因與投資方合同糾紛而閑置。但并未進(jìn)一步透露土地利用詳情。

另一片由南平市飛揚(yáng)游樂發(fā)展有限公司（以下簡稱“飛揚(yáng)游樂”）投資，已建成主題樂園，但因土地性質(zhì)不符、規(guī)劃手續(xù)缺失等原因，部分設(shè)施被叫停，導(dǎo)致運(yùn)營困難，同樣面臨部分土地閑置問題。兩者均陷入租約糾紛與法律訴訟，呈現(xiàn)政策落地難、合同履行難、土地低效利用的“多輸”局面，與地方推動(dòng)的集約用地政策形成鮮明反差。

兩個(gè)“花千谷”項(xiàng)目開發(fā)均采用土地租賃模式 王少杰/攝

招商項(xiàng)目變“燙手山芋”

“地圈了卻荒著，租金不見，糧食也種不了！”2025年11月27日，一位正在路邊收割黃豆的村民向中國房地產(chǎn)報(bào)記者無奈感慨。他身后那片被當(dāng)?shù)厝朔Q為“荒草谷”的土地，由漫森活租用欲打造花千谷花海項(xiàng)目，卻長期處于閑置狀態(tài)。不少村民呼吁，希望政府能協(xié)調(diào)收回這些“口糧田”，恢復(fù)耕種，保障農(nóng)民生計(jì)。

記者在漫森活項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，數(shù)百畝土地被鐵網(wǎng)與圍欄圈圍，內(nèi)部卻是一片荒蕪：野草叢生、渣土堆積，僅有零星散養(yǎng)的羊群在其間游蕩。這片土地，曾承載著“花千谷”農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目的繁華愿景，如今已沉寂近十年。

據(jù)了解，早在2015年，為盤活李家灣地塊，時(shí)任錢橋街道辦事處主要負(fù)責(zé)人通過招商引入了漫森活公司。當(dāng)年9月28日，漫森活公司與錢橋街道指定的無錫舜風(fēng)舜水生態(tài)旅游發(fā)展有限公司（以下簡稱“舜風(fēng)舜水”）簽訂了為期20年的土地租賃合同，計(jì)劃打造花卉種植及觀賞項(xiàng)目“花千谷”，租金為每畝每年1300元。

項(xiàng)目起步時(shí)并非毫無進(jìn)展。漫森活主要負(fù)責(zé)人魏軍山回憶，公司先后投入數(shù)百萬元，完成了設(shè)計(jì)方案、圍墻圍網(wǎng)、地形整理等前期工作。然而，項(xiàng)目很快陷入爭議漩渦。

首先是錢橋街道辦事處對其拆除圍墻的補(bǔ)償款未兌現(xiàn)。據(jù)魏軍山稱，建成不久的圍墻應(yīng)街道要求配合周邊違建拆除而被部分拆除，街道曾口頭承諾以減免租金作為補(bǔ)償，但此后不了了之。

其次是土地未能按照約定計(jì)劃供地。合同約定的390畝土地中，始終有部分地塊未能交付：山腳下50畝集體土地被他人占用開設(shè)木材廠和采石場；另有90余畝茶田被七一茶廠占用，對方稱其與街道農(nóng)業(yè)部門簽有協(xié)議。

再次是項(xiàng)目開發(fā)方向的反復(fù)調(diào)整。街道新領(lǐng)導(dǎo)到任后，認(rèn)為花卉觀光前景不明，要求項(xiàng)目“提檔升級”。漫森活公司遂與無錫文旅集團(tuán)旗下動(dòng)物園達(dá)成合作意向，計(jì)劃轉(zhuǎn)向“野生動(dòng)物園”模式，并獲得了街道認(rèn)可。但隨后因疫情、工作調(diào)動(dòng)及建設(shè)（停車場）用地指標(biāo)調(diào)整未能完成等原因，升級計(jì)劃擱淺。

2021年無錫市重點(diǎn)項(xiàng)目洋溪河整治工程，錢橋街道辦要求漫森活同意在項(xiàng)目地塊內(nèi)傾倒清淤淤泥，承諾補(bǔ)償230萬元苗木損失。然而，傾倒物中竟混雜了大量建筑渣土和拆遷垃圾，或會(huì)對耕種土壤造成潛在生態(tài)安全隱患，且承諾的補(bǔ)償款至今未兌現(xiàn)。

魏軍山表示，累計(jì)投入已超800萬元，但政府部門未能按合同約定全面交付土地，且部分已交付地塊又被混雜建筑垃圾的渣土掩蓋，項(xiàng)目已無法按投資計(jì)劃推進(jìn)。

一位接近舜風(fēng)舜水公司的知情人士則向記者表示，項(xiàng)目的停滯主要源于漫森活長期拖欠租金。

該人士認(rèn)為，即便按漫森活認(rèn)可的已交付面積120.23畝計(jì)算，其2017年至2022年應(yīng)付租金已超90萬元，但截至2023年5月發(fā)函催繳，漫森活僅支付50萬元，“未履行作為承租人的主要合同義務(wù)”。

糾紛最終訴諸法律。2024年11月28日，無錫市中級人民法院作出判決，判定雙方土地租賃合同于2023年8月18日解除，漫森活公司需向舜風(fēng)舜水公司支付2020年至2023年租金共計(jì)約135萬元。

然而，判決并未終結(jié)爭議。根據(jù)合同，漫森活公司需將土地恢復(fù)原狀后返還，但截至目前，返還程序尚未完成，被破壞的土地如何復(fù)原、相關(guān)損失如何厘清，仍是待解難題。

漫森活項(xiàng)目地塊成散養(yǎng)羊群“領(lǐng)地” 王少杰/攝

農(nóng)旅夢碎先成“垃圾場”

原本的“花海”夢想之地，悄然變成了淤泥渣土定點(diǎn)堆放場和無人問津的荒草谷。一場涉及耕地保護(hù)、生態(tài)紅線、政策執(zhí)行與地方發(fā)展的復(fù)雜糾葛，裹挾著這片待開發(fā)地塊。

記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，自然形成的巨大水塘已不見了蹤影，取而代之的是被填充滿的風(fēng)干泥土，水塘北側(cè)土地上堆起連綿的渣土“山丘”，與周圍環(huán)境格格不入。四處可見圍欄，但圈起的土地大多荒蕪。

“我們籌備多年，投入巨大，現(xiàn)在地卻變成了這樣。”魏軍山指著眼前的景象，言辭間交織著無奈與擔(dān)憂。他認(rèn)為，項(xiàng)目地塊內(nèi)以“洋溪河整治清淤定點(diǎn)傾倒淤泥”為名，實(shí)際還大量填埋了來自房地產(chǎn)開發(fā)的建筑垃圾（渣土），甚至可能包括其他化工泥土，對耕作層造成了嚴(yán)重的、可能不可逆的生態(tài)影響。

錢橋街道水利站相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，漫森活項(xiàng)目地塊確實(shí)被指定為洋溪河整治工程的淤泥定點(diǎn)堆場,其中占用坑塘水面面積約1.7萬平方米，坑塘北側(cè)土地占用面積2萬平方米，計(jì)劃消納淤泥60萬立方米。該負(fù)責(zé)人承認(rèn)，除了淤泥，確實(shí)有其他外來渣土傾倒，但其解釋稱這是為了“鋪墊施工便道”，因?yàn)椤坝糜倌噤佋O(shè)的話地基不牢容易下沉，運(yùn)土車輛無法通行”。

不過，這一解釋未能平息投資方對項(xiàng)目地塊土地性質(zhì)的質(zhì)疑。記者從無錫市自然資源和規(guī)劃局惠山分局確權(quán)登記科獲悉，漫森活項(xiàng)目土地資源類型包含有林地、草地和耕地等。

將清淤產(chǎn)生的巨量淤泥和建筑渣土堆放在農(nóng)業(yè)用地上，是否符合法規(guī)？

無錫市水利局早在2018年就曾下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)水利工程施工淤泥、泥漿和排水管理的通知》，要求對淤泥處置進(jìn)行全過程閉環(huán)監(jiān)管，嚴(yán)禁亂堆亂放、偷排偷倒。2024年6月，無錫市水利局相關(guān)負(fù)責(zé)人再次部署全市水利工程淤泥處置問題排查整治工作，強(qiáng)調(diào)要“重點(diǎn)整治亂排、偷排、亂堆、淤泥方量不閉合、棄土場違法用地等問題”。

根據(jù)《中華人民共和國土壤污染防治法》及原環(huán)境保護(hù)部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合出臺的《農(nóng)用地土壤環(huán)境管理辦法（試行）》，均禁止向農(nóng)用地排放“可能造成土壤污染的清淤底泥”。然而，對于符合污染控制標(biāo)準(zhǔn)的清淤底泥，是否可以用于農(nóng)用地改良或處置，卻沒有明確。

錢橋街道回應(yīng)稱，根據(jù)無錫市政府專題會(huì)議紀(jì)要和無錫市行政審批局文件相關(guān)批復(fù)要求，2021年無錫市重點(diǎn)水利工程建設(shè)管理處實(shí)施了洋溪河—雙河整治工程，街道根據(jù)無錫市相關(guān)部門的要求，提供李家灣棄土場用來堆放清出的淤泥，淤泥經(jīng)檢測數(shù)值均達(dá)到農(nóng)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控標(biāo)準(zhǔn)。該工程于2021年3月22日開工，同年12月22日完工。

一邊是日益嚴(yán)峻的淤泥消納壓力和政策模糊地帶，另一邊是投資者手中遲遲無法開發(fā)的農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目用地。矛盾在此聚焦。

更為尖銳的沖突點(diǎn)，在于被掩埋的地塊中不排除有耕地存在。

據(jù)錢橋街道提供的數(shù)據(jù)，漫森活公司項(xiàng)目地塊內(nèi)包含耕地78畝，基本農(nóng)田70畝。無論是淤泥還是渣土，一旦有耕地被大規(guī)模堆埋，都將對寶貴的耕作層造成毀滅性破壞。這與無錫市“落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度”，形成刺眼對比。

圍繞淤泥、渣土覆蓋土地性質(zhì)等問題，記者于11月26日向無錫市自然資源和規(guī)劃局惠山分局核實(shí)，被告知將由該分局耕保科反饋，但截至發(fā)稿前，記者未獲回復(fù)。

花千谷主題樂園玻璃漂流設(shè)施建成即停用 王少杰/攝

“空殼樂園”建得起，批不下，轉(zhuǎn)不動(dòng)

相鄰的兩個(gè)“花千谷”項(xiàng)目，共同揭示了土地開發(fā)中“政策滯后、權(quán)責(zé)模糊”的雙重困局：一邊是農(nóng)用地在治理與開發(fā)的夾縫中淪為棄土場，另一邊則是建成項(xiàng)目因土地性質(zhì)與合約糾紛而陷入運(yùn)營僵局。

2025年11月28日，記者在花千谷主題樂園現(xiàn)場看到，盡管園區(qū)大門敞開，售票處有人值守，但園內(nèi)游客稀少，顯得格外冷清。售票工作人員坦言，周一到周五“難得開張”，周末也只有少許游客光顧。園內(nèi)設(shè)施單一，規(guī)劃中的摩天輪等大型游樂項(xiàng)目不見蹤影，部分已建成的設(shè)施如玻璃漂流等，也因?qū)徟掷m(xù)缺失而長期停用。

此外，游樂園內(nèi)還因部分土地閑置進(jìn)一步削弱游客消費(fèi)意愿。飛揚(yáng)游樂主要負(fù)責(zé)人吳一華坦言：“去年至今，部分地塊一直未能種植作物?！睋?jù)吳一華介紹，因部分土地性質(zhì)為耕地和基本農(nóng)田，被要求只能用于農(nóng)作物種植，不得進(jìn)行景觀開發(fā)，但因管理缺失，逐漸淪為荒地。

在吳一華看來，自2018年啟用至今，項(xiàng)目受制于“用地指標(biāo)”，始終未能正常運(yùn)營。問題的核心，在于土地性質(zhì)。

時(shí)間回溯至2015年7月。飛揚(yáng)游樂公司與舜風(fēng)舜水公司簽訂了一份《場地租賃合同》，約定租賃李家灣區(qū)域200畝土地，租期長達(dá)50年（第一期20年），用于經(jīng)營主題游樂項(xiàng)目。

這份合同設(shè)定了階梯式上漲的租金，并明確約定：租賃區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)用地相關(guān)手續(xù)，由舜風(fēng)舜水公司負(fù)責(zé)辦理。

合同簽訂后，飛揚(yáng)游樂投入超3000萬元，緊鑼密鼓地開展土地平整、基礎(chǔ)建設(shè)和設(shè)備采購。然而，核心矛盾很快爆發(fā)：部分游樂設(shè)施所占土地，其性質(zhì)并未按合同約定變更為建設(shè)用地。由于土地性質(zhì)不符，規(guī)劃、建設(shè)等許可無法辦理，國土部門多次下達(dá)整改通知，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)屢次停工、已建成設(shè)施被叫停乃至拆除。

對于為何無法辦理土地手續(xù)，錢橋街道方面給出了解釋：2019年，隨著國土空間規(guī)劃啟動(dòng)和“三區(qū)三線”的劃定，飛揚(yáng)游樂項(xiàng)目位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界之外。根據(jù)政策，此類區(qū)域無法再辦理點(diǎn)狀供地，新增建設(shè)用地通道被關(guān)閉。

這意味著，即便出租方舜風(fēng)舜水公司有意愿履行合同約定辦理手續(xù)，在現(xiàn)行嚴(yán)格的政策框架下，也已失去操作空間。政策的時(shí)移世易，使得一份簽訂于數(shù)年前的合同，其關(guān)鍵條款失去了履行基礎(chǔ)。

此外，這份租約本身也存在與現(xiàn)行政策相悖之處：其50年的總租期遠(yuǎn)超《民法典》規(guī)定的20年租賃合同最長期限；約定的租金標(biāo)準(zhǔn)也顯著高于同期周邊農(nóng)用地租賃市場價(jià)格。

經(jīng)營停滯與持續(xù)的成本壓力，使得飛揚(yáng)游樂無力足額支付租金。舜風(fēng)舜水公司則堅(jiān)持按合同追索。經(jīng)惠山區(qū)法院、無錫市中級法院兩級審理，法院均認(rèn)定雙方租賃關(guān)系合法有效，判決飛揚(yáng)游樂公司支付截至2022年下半年的租金共計(jì)425萬元。

吳一華還告訴記者，目前舜風(fēng)舜水公司已進(jìn)一步向法院提起訴訟，請求解除與飛揚(yáng)游樂的土地租賃合同。一旦合同解除，這個(gè)已投入巨資卻近乎停滯的“空殼樂園”將面臨更不確定的命運(yùn)，而前期投入的沉沒成本如何清算，將成為又一難題。

一面是游客稀少的冷清樂園，一面是堆積如山的法律訴訟文件。面對“花千谷”主題樂園的現(xiàn)狀，江蘇領(lǐng)鴻律師事務(wù)所律師謝永力指出，這為那些依賴土地租賃進(jìn)行非農(nóng)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目敲響了警鐘：在土地管理制度不斷強(qiáng)化、生態(tài)保護(hù)紅線日益收緊的背景下，任何試圖規(guī)避土地性質(zhì)根本約束的開發(fā)行為，都可能埋下嚴(yán)重隱患。未來，如何嚴(yán)格依法依規(guī)、科學(xué)前瞻地規(guī)劃土地利用，并在政企之間厘清權(quán)責(zé)邊界，已成為避免同類項(xiàng)目陷入困境的關(guān)鍵所在。

（應(yīng)受訪者要求，文中魏軍山、吳一華均為化名。）