（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙建國(guó)系北京市昌平區(qū)某村村民，其名下登記有一號(hào)院宅基地（用地面積178.35平方米）。2021年，他通過信訪才首次拿到一份2010年簽訂的《拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，發(fā)現(xiàn)該協(xié)議雖將“趙建國(guó)”列為被拆遷人，但簽字人卻是村民孫立軍。

趙建國(guó)稱：自己從未授權(quán)任何人代簽協(xié)議，也未收到任何拆遷款，遂起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)某村委會(huì)、孫立軍與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2010年7月23日簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》無效。

三被告共同答辯稱：

一號(hào)院早在1994年已由趙建國(guó)父親趙德山以1.4萬元價(jià)格賣給孫立軍父親，并交付使用；

孫立軍自1995年起在該院落居住，戶口也遷入；

2010年拆遷時(shí)，趙建國(guó)母親出具授權(quán)委托書，委托孫立軍代簽協(xié)議并領(lǐng)取補(bǔ)償款；

雙方還通過村人民調(diào)解委員會(huì)簽署《協(xié)議書》，約定孫立軍向趙家支付宅基地區(qū)位補(bǔ)償款11.2萬元；

趙母當(dāng)日簽收了協(xié)議、購(gòu)樓協(xié)議及11.2萬元款項(xiàng)。

趙建國(guó)則堅(jiān)稱：對(duì)賣房和拆遷毫不知情，直到2018年才聽說村里拆遷。

訴訟中，趙建國(guó)主動(dòng)撤回要求返還補(bǔ)償款和安置房的請(qǐng)求，僅堅(jiān)持確認(rèn)協(xié)議無效。

二、裁判結(jié)果

法院作出判決：

駁回趙建國(guó)的全部訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理

主張合同無效需證明法定情形

根據(jù)《合同法》第52條，合同無效需存在欺詐、惡意串通、違法等情形。趙建國(guó)主張三被告“惡意串通”，但未能提供有效證據(jù)。

交易背景具有合理性

1994年趙德山與孫父簽訂《賣房契約》，有中保人見證；

孫立軍自1995年起實(shí)際占有使用一號(hào)院近20年；

宅基地使用權(quán)證雖登記在趙建國(guó)名下，但因1993年確權(quán)后政策限制，無法變更登記，不等于權(quán)利未轉(zhuǎn)移。

授權(quán)與分配協(xié)議真實(shí)有效

趙母2010年簽署《授權(quán)委托書》《協(xié)議書》《簽收單》，明確同意由孫立軍代簽協(xié)議并領(lǐng)取11.2萬元；

村委會(huì)、甲公司基于上述文件及長(zhǎng)期居住事實(shí)，有合理理由相信孫立軍有權(quán)處置，不構(gòu)成惡意串通。

原告長(zhǎng)期未提出異議不合常理

趙建國(guó)一直居住在本村，其家庭在2004年已入住村內(nèi)安置房，2018年又參與其他宅院拆遷，理應(yīng)知曉一號(hào)院早已被他人占有并拆遷，卻時(shí)隔十余年才主張權(quán)利，明顯違背常理。

舉證不能，承擔(dān)敗訴后果

趙建國(guó)未能推翻賣房、授權(quán)、收款等關(guān)鍵事實(shí)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

四、律師提示

宅基地買賣雖受限，但長(zhǎng)期實(shí)際履行可能被認(rèn)可

雖然法律規(guī)定宅基地不得向非本集體成員轉(zhuǎn)讓，但同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的買賣，若已實(shí)際交付、長(zhǎng)期居住、戶口遷入，法院可能認(rèn)定交易有效。

“登記在誰名下”≠“權(quán)利歸誰”

農(nóng)村宅基地因歷史原因常存在“登記人”與“實(shí)際權(quán)利人”分離。實(shí)際占有、使用、處分行為是判斷權(quán)屬的重要依據(jù)。

親屬代簽需謹(jǐn)慎，但事后追認(rèn)難推翻

父母、配偶代簽拆遷協(xié)議，若配合收款、簽收文件，極易被認(rèn)定為家庭共同意思表示。子女事后否認(rèn)，舉證難度極大。

拆遷信息不閉塞，長(zhǎng)期沉默視為默認(rèn)

在本村生活卻聲稱“不知拆遷”，法院通常不予采信。重大財(cái)產(chǎn)變動(dòng)，村民有基本知情義務(wù)。

主張合同無效門檻極高

僅憑“未簽字”“不知情”不足以推翻協(xié)議，必須證明欺詐、脅迫或惡意串通等法定無效情形，否則難獲支持。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在幫助農(nóng)村居民正確認(rèn)識(shí)宅基地權(quán)屬、拆遷協(xié)議效力及親屬代簽風(fēng)險(xiǎn)。如遇類似糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師，避免因證據(jù)缺失或時(shí)效延誤喪失救濟(jì)權(quán)利。