12月8日晚，中國(guó)中冶一則流傳月余的市場(chǎng)傳聞塵埃落定。

根據(jù)公告，中國(guó)中冶作價(jià)312.36億元出售中冶置業(yè)全部股權(quán)及債權(quán)予五礦地產(chǎn)控股。此次交易，終結(jié)了兩大央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)長(zhǎng)達(dá)十年的“雙平臺(tái)并存”格局。

回溯至2015年12月，國(guó)資委批準(zhǔn)中冶集團(tuán)（中國(guó)中冶母公司）整體并入五礦集團(tuán)，總資產(chǎn)超6000億元的新集團(tuán)橫空出世，但旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)始終保持獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

如今時(shí)隔十年，這場(chǎng)央企巨頭間的整合終于落地。

至于為何要?jiǎng)冸x中冶置業(yè)，中國(guó)中冶在公告中提到，系“優(yōu)化公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、聚焦核心主業(yè)、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力”。

而對(duì)于五礦系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，隨著中冶置業(yè)的資產(chǎn)并入，地產(chǎn)業(yè)務(wù)再次迎來(lái)擴(kuò)容。

12月9日上午，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，此次中冶置業(yè)與五礦地產(chǎn)控股的整合，實(shí)質(zhì)上是“以優(yōu)并劣”的首次示范。隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，央企同樣面臨“去庫(kù)存、減負(fù)債、?，F(xiàn)金流”三大壓力。在這樣的大背景下，若持續(xù)雙線作戰(zhàn)，較容易出現(xiàn)同時(shí)“失血”的情況。

十年分治落幕

2015年的那場(chǎng)央企重組，曾讓市場(chǎng)對(duì)五礦集團(tuán)與中冶集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合充滿期待。

彼時(shí)，五礦集團(tuán)旗下已有五礦地產(chǎn)控股這一成熟平臺(tái)，而中冶集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)載體中冶置業(yè)，更是國(guó)資委認(rèn)定的首批16家房地產(chǎn)央企之一，背景深厚，起點(diǎn)頗高。

但集團(tuán)層面的合并并未帶來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同步整合，“雙平臺(tái)并存”的格局就此形成，這一分就是十年。

十年間，中冶置業(yè)與五礦地產(chǎn)控股走出了截然不同的發(fā)展軌跡。

五礦地產(chǎn)控股深耕一二線城市，聚焦住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)，在行業(yè)中保持著中等規(guī)模體量，截至2025年中期，資產(chǎn)總額達(dá)393.72億港元（約合人民幣357.8億元）。

而中冶置業(yè)則一度野心勃勃，多次以“地王收割機(jī)”的姿態(tài)在土地市場(chǎng)馳騁。

從南京下關(guān)濱江曾經(jīng)的全國(guó)總價(jià)“地王”，到天津、廣州、珠海等地的單價(jià)“地王”，中冶置業(yè)高價(jià)拿地的案例不勝枚舉。2017年4月26日拿下的杭州錦繡公館地塊，溢價(jià)率更是高達(dá)70%。

但財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，中冶置業(yè)凈利潤(rùn)虧損約48.56億元。今年前7月，中冶置業(yè)虧損加劇至約254.38億元。

與此同時(shí)，其對(duì)中國(guó)中冶的負(fù)債合計(jì)高達(dá)461.64億元，其中包括443.88億元的公司間貸款及應(yīng)計(jì)利息，以及17.76億元的應(yīng)付股息。

來(lái)源：企業(yè)公告

市場(chǎng)對(duì)整合的猜想從未停止，尤其是10月23日五礦地產(chǎn)控股宣布私有化退市后，這種預(yù)期達(dá)到頂峰。

12月8日的公告終于給出了答案：中國(guó)中冶將中冶置業(yè)全部股權(quán)及相關(guān)債權(quán)以312.36億元的價(jià)格出售給五礦地產(chǎn)控股。

柏文喜提到，五礦地產(chǎn)控股本身亦在籌劃私有化退市，退市后無(wú)需再單獨(dú)顧及上市公司指標(biāo)，可一次性“吞下”兄弟資產(chǎn)做大規(guī)模，于是雙方“各取所需”，中冶減負(fù)、五礦增儲(chǔ)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，五礦地產(chǎn)控股啟動(dòng)私有化退市，意味著五礦集團(tuán)旗下沒(méi)有上市地產(chǎn)平臺(tái)了，但同時(shí)也意味著五礦系地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)更加靈活，不再受純粹股東對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考核（制約），而更專注于新時(shí)期央企轉(zhuǎn)型發(fā)展，并與五礦集團(tuán)主業(yè)形成協(xié)同。

五礦系地產(chǎn)業(yè)務(wù)迎來(lái)大整合

在吞下中冶置業(yè)這塊“大蛋糕”后，五礦系地產(chǎn)的業(yè)務(wù)規(guī)模將大幅躍升。

截至2025年9月，五礦地產(chǎn)控股的資產(chǎn)總額約425.78億元；截至2025年7月末，中冶置業(yè)的資產(chǎn)總額約570.64億元。

換言之，五礦系地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并中冶置業(yè)后的資產(chǎn)總額接近千億元級(jí)別。

但光鮮的規(guī)模背后，是不容忽視的整合挑戰(zhàn)與經(jīng)營(yíng)壓力。

首當(dāng)其沖的是中冶置業(yè)的債務(wù)與虧損問(wèn)題。截至2025年7月31日，中冶置業(yè)凈負(fù)債約162.76億元，加上對(duì)中國(guó)中冶的461.64億元負(fù)債，巨額債務(wù)的消化將是五礦地產(chǎn)控股面臨的首要難題。

盡管交易約定中冶置業(yè)的非經(jīng)營(yíng)性往來(lái)債務(wù)需在交易完成前清償，但核心的標(biāo)的債權(quán)仍將轉(zhuǎn)讓給五礦地產(chǎn)控股，這無(wú)疑會(huì)增加其財(cái)務(wù)壓力。

此外，中冶置業(yè)連續(xù)三年的巨額虧損態(tài)勢(shì)，如何通過(guò)優(yōu)化管理、加速去化實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，也考驗(yàn)著五礦地產(chǎn)控股的運(yùn)營(yíng)能力。

柏文喜提到，中冶置業(yè)與五礦地產(chǎn)控股整合后要實(shí)現(xiàn)“1+1＞2”效果，比較常見(jiàn)的方式包括“資產(chǎn)同步瘦身”“管理同步扁平”和“資金同步集中”三個(gè)步驟。用通俗的話來(lái)說(shuō)，就是“先止血、再整合、再提效”，把ROIC（投資資本回報(bào)率）而非單純銷售額作為首要考核指標(biāo)，從而避免重蹈過(guò)去部分國(guó)企“并表后規(guī)模虛胖、利潤(rùn)繼續(xù)下滑”的陷阱。

“其中，資產(chǎn)瘦身較為重要，先剝離低效庫(kù)存、表外負(fù)債和境外高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，再談并表；此次312億元對(duì)價(jià)里已要求中冶置業(yè)在交割前清償全部非經(jīng)營(yíng)性欠款，本質(zhì)也是‘先清后并’?！卑匚南卜治龇Q。

中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥預(yù)測(cè)，未來(lái)央國(guó)企地產(chǎn)平臺(tái)數(shù)量進(jìn)一步精簡(jiǎn)的可能性比較大。

“當(dāng)前政策層面是鼓勵(lì)央企聚焦主業(yè)、剝離非核心資產(chǎn)，地產(chǎn)板塊作為集團(tuán)業(yè)務(wù)的非核心業(yè)務(wù)，可能面臨進(jìn)一步整合。此外，市場(chǎng)集中度提升趨勢(shì)下，頭部央企通過(guò)并購(gòu)中小平臺(tái)可快速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，形成強(qiáng)者恒強(qiáng)格局?！痹瑤浄治龇Q。

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