來源：觀點地產網(wǎng)

觀點網(wǎng) 自2022年打入上海市場，這位來自廣州的央企選手--中交城投，憑借上海規(guī)模最大舊改項目“鳳溪”的建設方身份，在上海舊改市場里有了一席之地。

12月6日，上海市公共資源交易中心公布了兩則國有土地使用權協(xié)議出讓公示，中交城投再次榜上有名。

根據(jù)公告，中交城投旗下中交新鳳溪（上海）城市建設發(fā)展有限公司以7.28億元獲取青浦區(qū)華新鎮(zhèn)QPS6-0201單元29-06地塊（城中村改造項目），折合樓面價1.95萬元/平方米。

同日公示的另外一項城中村改造項目，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元03-05號地塊則由上海泗涇城市更新建設有限公司以6.2億元總價取得，折合樓面價2.50萬元/平方米。

聚焦本批拿地企業(yè)，中交新鳳溪（上海）城市建設發(fā)展有限公司由中交城投控股90%、青浦華新鎮(zhèn)集體資產公司持股10%；上海泗涇城市更新建設有限公司的最終主管部門也可追溯到松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府。

在上海市場，尤其是在青浦舊改里打拼了三年的中交城投，現(xiàn)在做出什么成績了？

青浦舊改算盤

時間線拉回到2020年，上海啟動新一輪“城中村”改造，華新鎮(zhèn)向青浦區(qū)上報了《華新鎮(zhèn)人民政府關于申請將鳳溪社區(qū)新木橋村等地塊認定為城中村改造項目的請示》。

《請示》獲批后，2021年9月，鳳溪“城中村”改造項目獲上海市政府批準認定，被列入全市第二輪項目清單。

與此同時，尚未打開上海市場的中交城投嗅到了這個“開荒”機會。

2022年10月，中交城投憑借336億元總投資額，成為鳳溪“城中村”改造項目的建設方，攜手青浦區(qū)政府合作共營，開發(fā)周期長達12年。

觀點新媒體了解到，鳳溪“城中村”改造項目涉及區(qū)域面積1272.7畝，項目所在的鳳溪社區(qū)緊鄰大虹橋主城區(qū)，毗鄰國家會展中心。作為重要的“民心工程”，該項目已列入青浦區(qū)2023年重大項目。

因此，中交城投對這場舊改持久戰(zhàn)格外上心。

資金方面，于2023年6月，中交城投與中國農業(yè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、浦發(fā)銀行、中國農業(yè)發(fā)展銀行在上海國家會展中心舉行銀團簽約儀式，成功組建總金額220億元銀團，用于投資建設鳳溪城中村項目。

建設管理上，中交城投對鳳溪“城中村”改造項目進行了多次實地走訪，僅從官網(wǎng)披露的資料來看，中交城投三年間已對該項目進行了十余次實地調研。

數(shù)據(jù)來源：“中交城投”官網(wǎng)

11月，在青浦2025年城市推介會上，中交城投與青浦區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

1個月后，中交城投正式取得青浦區(qū)華新鎮(zhèn)QPS6-0201單元29-06地塊的建設權，成交價7.28億元，折合樓面價1.95萬元/平方米。

該項目所在位置東至楊字宇港、南至北青公路，西至新木橋路，北至南敘路，屬于鳳溪 “城中村”改造一期項目，土地面積1.49公頃，容積率2.5，用途為普通商品房，出讓年限為70年。

值得注意的是，該項目需設置建筑面積不少于600平方米的公共服務設施，建成后產權無償移交華新鎮(zhèn)人民政府，且由華新鎮(zhèn)運營管理。

去化壓力

但城中村改造并不僅僅停留在“改”上，改造后的住宅樓盤、辦公樓宇、商業(yè)街道、產業(yè)園等新項目最后都需要進行銷售出租才算完成整個改造項目的閉環(huán)。

入局鳳溪“城中村”改造項目，從2022年底拿下地塊，到2023年初啟動項目、動員土地征收，再到2025年初進行首批15個重點項目的集中開工，中交城投一路綠燈前行。

哪怕是在房企最“頭疼”的原住民動遷階段，中交城投也在2023年底實現(xiàn)了房屋征收簽約率98.81%，騰房數(shù)2140戶，騰房率99.49%以及拆房數(shù)2062戶，拆房面積43.48萬平方米的好戰(zhàn)績。

只是，中交城投最后還是卡在了樓盤銷售上面，最有力的證明便是中交·鳳啟虹橋。

在獲得銀團的資金支持后，2023年7月底，中交城投迅速推出鳳溪城中村項目中的示范項目--中交·鳳啟虹橋（樓盤名：中交·鳳棲云城）。

該項目首開當天共計銷售175套，攬金約7億。這個成績在板塊內，算得上是當時開盤認購率及認購套數(shù)的佼佼者，但放在整個上海的樓盤銷售中，則顯得微不足道。

據(jù)市場統(tǒng)計，而后兩年多的銷售周期內，中交·鳳啟虹橋共進行五次推盤，前四次累計推出1192套住宅，最終售出618套，去化率僅有51.85%。

今年10月，中交·鳳啟虹橋五批次正式推盤，合計推出245套住宅，但因認購人數(shù)少而取消搖號，近兩個月也僅成交11套，分別于10月、11月、12月簽約2套、7套和2套。

數(shù)據(jù)來源：“上海網(wǎng)上房地產”官網(wǎng)

銷售情況不理想也并不能完全歸因于開發(fā)商實力欠缺，地塊的綜合素質也是一大成因。中交·鳳啟虹橋目前的處境或許可以用“新、偏”兩個字概括。

首先，中交·鳳啟虹橋最初作為先進示范項目被推出，首開至今兩年多的時間，項目周邊的商業(yè)、學校及產業(yè)集群等實際上仍未完全落地。據(jù)了解，中交·鳳啟虹橋三期地塊南側的社區(qū)商業(yè)仍處于招商狀態(tài)，幼兒園也在建中。

其次，中交·鳳啟虹橋距離在建的示范區(qū)線“鳳溪站”約2公里，交通方面同樣不占優(yōu)勢。

據(jù)市場消息，為加速去化，中交·鳳啟虹橋采取大幅降價促銷策略，部分房源降價幅度達15%-20%，并附贈車位及現(xiàn)金補貼。但就近幾月的銷售情況來看，房客似乎沒有為此買賬。

如今，盡管有著中交·鳳啟虹橋的滯銷經歷，中交城投也毅然拿下板塊內地塊，究竟是越挫越勇，還是另有深謀遠計？

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