觀點(diǎn)網(wǎng) “重塑一個(gè)新的保利發(fā)展”，這是保利發(fā)展在今年年初喊下的口號(hào)。

在連續(xù)兩年穩(wěn)坐行業(yè)銷冠后，這家龍頭企業(yè)在2025年把“高端化”視為深耕的方向，從上海到廣州，從成都到大連，一連串大手筆拿地與高規(guī)格項(xiàng)目的推出，讓市場(chǎng)相信保利發(fā)展正在建立一個(gè)全新的品牌形象，并將中高端住宅作為新的增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)。

12月9日，保利發(fā)展披露了2025年11月銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1-11月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積1165.63萬平方米，同比減少31.84%；簽約金額2408.66億元，同比減少21.80%。

其中，11月單月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積45.82萬平方米，同比減少66.79%；簽約金額180.19億元，同比減少24.93%。

從簽約面積和簽約金額的降幅對(duì)比來看，保利發(fā)展的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始向高價(jià)值傾斜。然而，高端戰(zhàn)略的背后也暗藏挑戰(zhàn)。

貴地與貴項(xiàng)目

從年初開始，保利發(fā)展便在核心城市不斷出手，投資風(fēng)格高舉高打、毫不猶豫。

2月11日，保利發(fā)展聯(lián)合金茂以總價(jià)87億元摘得北京朝陽區(qū)三間房組團(tuán)地塊，折合樓面價(jià)約5.05萬元/平方米，溢價(jià)率10.5%。

6月19日，上海第五輪土拍中，保利在楊浦區(qū)經(jīng)歷95輪激烈競(jìng)價(jià)后，以35億元、30.79%的溢價(jià)拿下C090101單元地塊，樓板價(jià)高達(dá)9.55萬元/平方米，刷新內(nèi)環(huán)紀(jì)錄；

近日出讓的廣州海珠區(qū)南泰路地塊同樣被保利以35億元競(jìng)得，溢價(jià)率超過27%，成為該區(qū)全年最“搶手”的土地之一；成都、大連兩幅地塊也在12月初被保利摘下，總計(jì)斥資超過17億元。

保利發(fā)展內(nèi)部投資團(tuán)隊(duì)給出的口徑也十分直接：“只拿核心段，只做200平方米以上的大平層，利潤(rùn)率不足8%則免談”。

可以說，高端化已經(jīng)被保利發(fā)展寫進(jìn)今年的投資邏輯，而“天字系”在上海的全面排布，更讓其喊出“重塑上海頂豪天際線”的口號(hào)。

就在上周末，上海保利世博天悅·世峯3新品亮相。這個(gè)開盤至今成交近240億的上海頂豪銷冠一出手，便于年末將4000萬級(jí)置業(yè)盛宴推向了高潮。

據(jù)悉，保利世博天悅年度銷售金額超105億，穩(wěn)居2025年至今上海頂豪成交額、成交套數(shù)雙料TOP3。

從2024年至今，保利世博天悅整盤銷售金額更是近240億，成交套數(shù)近700套，登頂全市頂豪TOP1。

除此之外，在廣州市場(chǎng)，保利發(fā)展于去年拿下的南方面粉廠“地王”項(xiàng)目--保利·玥璽灣已于今年11月7日入市，開盤首日銷售額達(dá)106億元。

得益于多個(gè)高端項(xiàng)目的入市，保利發(fā)展今年繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)規(guī)模龍頭。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2025年1-11月，保利發(fā)展全口徑銷售金額約2408 億元，繼續(xù)穩(wěn)居全國(guó)房企首位，權(quán)益銷售金額1898億元，排名行業(yè)第二，僅次于中海。

不過，相對(duì)于剛需項(xiàng)目，高端項(xiàng)目的利潤(rùn)空間高，但項(xiàng)目短期內(nèi)仍需快速轉(zhuǎn)化為實(shí)際盈利，否則可能因成本高企導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)率不及預(yù)期。

蜜之挑戰(zhàn)

三季報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)直接反映出這種挑戰(zhàn)。

2025年第三季度，保利發(fā)展單季營(yíng)收達(dá)到568.65億元，同比提升30.65%，銷售規(guī)模呈現(xiàn)明顯回暖。然而，與收入改善形成鮮明對(duì)比的是盈利端的回調(diào)。

本季度歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)7.82億元虧損，這是公司首次在非年度末結(jié)算周期錄得虧損；扣非后歸母凈利潤(rùn)亦虧損8.4億元，同比跌幅擴(kuò)大至429.03%。從三季報(bào)整體表現(xiàn)來看，保利發(fā)展的盈利能力走弱。

前三季度公司整體毛利率降至13.37%，較去年同期收窄2.55個(gè)百分點(diǎn)；三季度單季毛利率更進(jìn)一步下探至10.76%，同比減少4.82個(gè)百分點(diǎn)，毛利空間的持續(xù)壓縮愈發(fā)明顯。

現(xiàn)金流方面，三季度的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流也由正轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-90.4億元，同比下降875.12%，現(xiàn)金回籠壓力顯著加大。同時(shí)，期間銷售費(fèi)用同比增長(zhǎng)8.7%，在收入端回升的背景下侵蝕了利潤(rùn)。

有市場(chǎng)分析認(rèn)為，過往高端項(xiàng)目在宣傳端往往聲勢(shì)浩大，但真正能夠快速簽約、完成付款的比例并不高。

此外，2000萬級(jí)別的房源按揭審批時(shí)間拉長(zhǎng)至75天，相比剛需盤的35天幾乎慢了一倍。對(duì)一個(gè)資金高速周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)的開發(fā)企業(yè)而言，這種“延遲回款”足以構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的現(xiàn)金流壓力。

同時(shí)，合作項(xiàng)目比例提高導(dǎo)致利潤(rùn)被少數(shù)股東分走，三季報(bào)中的少數(shù)股東損益達(dá)到7.3億元，占總利潤(rùn)的七成，上市公司自身反而成為承擔(dān)虧損與風(fēng)險(xiǎn)的主體。

現(xiàn)金流的壓力在房企三季報(bào)中表現(xiàn)得非常直白。由于高端項(xiàng)目普遍占地大、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)高、前期投入密集，項(xiàng)目啟動(dòng)后即需要大量支付工程款。

從產(chǎn)業(yè)邏輯來看，高端住宅的關(guān)鍵痛點(diǎn)從來不是成本，而是容錯(cuò)率。就算是在上海這樣的核心市場(chǎng)，高端盤的定價(jià)也接近市場(chǎng)極限，稍有風(fēng)吹草動(dòng)都可能從高額利潤(rùn)轉(zhuǎn)為虧損。

券商測(cè)算顯示，如果市場(chǎng)承受能力不足，銷售均價(jià)下調(diào)10%，項(xiàng)目就將面臨潛在減值，因此高端化策略并不存在試錯(cuò)空間。市場(chǎng)不買賬，所有的前期投入都將變成沉沒成本。

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