房?jī)r(jià)何時(shí)止跌、樓市何時(shí)能真正企穩(wěn)，這是當(dāng)下備受關(guān)注的重大命題。近段時(shí)間，多家國內(nèi)外研究機(jī)構(gòu)對(duì)中國房?jī)r(jià)走勢(shì)做出最新預(yù)測(cè)，我平時(shí)也在系統(tǒng)性監(jiān)測(cè)和研究中國樓市及房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)。

預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化本就極具難度，各類因素交織影響著房?jī)r(jià)走勢(shì)，結(jié)合監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)與研究分析，我的核心觀點(diǎn)是：中國房?jī)r(jià)將在2027年止跌，該判斷以我監(jiān)測(cè)的全國50個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)為核心依據(jù)，同時(shí)可參考統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)。

房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)看似張嘴就能說，實(shí)則需嚴(yán)謹(jǐn)理性的支撐，背后要付出大量研究精力。從我的研究視角來看，主要通過模型預(yù)測(cè)樓市走向，底層邏輯是構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指數(shù)，通過觀察、預(yù)測(cè)領(lǐng)先指數(shù)的變化趨勢(shì)，進(jìn)而判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的景氣度走勢(shì)。

我們可以通過數(shù)據(jù)更直觀地理解：這是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)中的兩組核心數(shù)據(jù)，一組是領(lǐng)先景氣指數(shù)（紅線走勢(shì)），另一組是房地產(chǎn)當(dāng)期市場(chǎng)景氣指數(shù)（可籠統(tǒng)理解為樓市當(dāng)下景氣度變化）。

從過往多年走勢(shì)來看，兩組數(shù)據(jù)高度相關(guān)，且領(lǐng)先指數(shù)的變化會(huì)提前反映樓市景氣度的波動(dòng)。領(lǐng)先景氣指數(shù)在2023年初觸底后，呈震蕩上行態(tài)勢(shì)，最新數(shù)據(jù)約為15%；結(jié)合2023年以來的走勢(shì)做線性推演，可對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)期景氣指數(shù)走勢(shì)做出預(yù)測(cè)，核心關(guān)注三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

1. 2026年8月：房地產(chǎn)當(dāng)期指數(shù)上行超過-90，樓市總體進(jìn)入復(fù)蘇狀態(tài)，相當(dāng)于寒冬末期、初春初期，但此時(shí)并非真正止跌企穩(wěn)，房?jī)r(jià)仍未停止下行；

2. 2027年四季度：房?jī)r(jià)正式止跌，樓市下行態(tài)勢(shì)徹底扭轉(zhuǎn)；

3. 2028年1月：房地產(chǎn)當(dāng)期景氣指數(shù)告別負(fù)值區(qū)間，進(jìn)入正值區(qū)間，整個(gè)樓市實(shí)現(xiàn)本質(zhì)性回暖。

上述模型預(yù)測(cè)具備較強(qiáng)理性，核心支撐指標(biāo)是領(lǐng)先指數(shù)，該指數(shù)涵蓋經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境、房?jī)r(jià)泡沫等多個(gè)維度，體系復(fù)雜，此處不做過多展開。除模型預(yù)測(cè)外，還有三個(gè)偏感性但有現(xiàn)實(shí)依據(jù)的觀點(diǎn)，可佐證2027年房?jī)r(jià)見底：

其一，參考國際經(jīng)驗(yàn)。過去幾十年，全球數(shù)十個(gè)國家曾出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫破裂、樓市深度調(diào)整的情況，平均房?jī)r(jià)跌幅超30%，調(diào)整周期約6年，美國、歐洲、東亞等多國均有典型案例。我國此次樓市大調(diào)整始于2021年夏天，到2027年下半年正好滿6年，屆時(shí)房?jī)r(jià)大概率已跌至跌無可跌的底部區(qū)間。

其二，外部環(huán)境利好加持。當(dāng)前美國處于降息周期，結(jié)合其經(jīng)濟(jì)、通脹、就業(yè)等數(shù)據(jù)判斷，2026-2027年美國大概率會(huì)持續(xù)降息。這一周期將為中國資產(chǎn)價(jià)格（含股市、樓市）提供友好外部環(huán)境，還可能帶動(dòng)人民幣對(duì)美元升值，提升外資配置中國資產(chǎn)的意愿，間接為樓市企穩(wěn)助力。

其三，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步改善。一方面，低息環(huán)境與貨幣寬松政策將持續(xù)，為市場(chǎng)注入流動(dòng)性；另一方面，股市牛市行情有望延續(xù)，財(cái)富效應(yīng)會(huì)逐步向房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)散。同時(shí)，中國在芯片等關(guān)鍵高新科技領(lǐng)域大概率會(huì)取得更多突破，擺脫對(duì)歐美依賴，AI等高新科技產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)更大發(fā)展，帶動(dòng)新生產(chǎn)力顯著提升，為整體經(jīng)濟(jì)與樓市回暖奠定基礎(chǔ)。

綜合來看，2026年房?jī)r(jià)見底概率較小，2027年尤其是下半年，房?jī)r(jià)止跌概率將大幅提升；若2027年房?jī)r(jià)仍未止跌，2028年也必然會(huì)筑牢底部，徹底穩(wěn)住樓市大局。