北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是三口之家，五棵松兩居室自住。因女兒即將高考，預(yù)計(jì)基本就是兜底校選擇，所以想給她買套房作為將來生活的兜底。我們夫妻都是45歲，如果貸款200萬的話能最多貸多少年？

加上手中的近200萬想買個(gè)租金高的，同事建議是買公寓，但看網(wǎng)上主流都是說不能買。但我們也想不太明白，為什么會(huì)租金高卻都不建議呢？如果您建議的話能有哪些小區(qū)可以考慮？

A：

1、現(xiàn)在房貸審核寬松，30年沒問題，即便按照最多貸到69歲都24年呢，月供沒差多少。不過按照近些年的政策，40/50年公寓是不能貸款的，必須全款。即便能貸也只能是商業(yè)貸款，而且期限最高十年，貸款比例最高為評(píng)估價(jià)的50%。

2、為什么租金高卻都不建議？因?yàn)橥顿Y有個(gè)本質(zhì)規(guī)律，收益越高風(fēng)險(xiǎn)就越大，而且一般都是隱形風(fēng)險(xiǎn)。

公寓就是比較典型的，表面上看到的是租金收益高，但背后一般有三個(gè)隱形風(fēng)險(xiǎn)。一是房產(chǎn)稅，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)早有成熟的法規(guī)，只是一直沒征收而已。那如果征收，收益不僅要降低，而且房?jī)r(jià)也會(huì)隨之下跌。

二是土地到期之后的出讓金問題，到目前為止還沒有明確的說法。那本來年限就短，到時(shí)候如果再收一筆出讓金，那這收益和房?jī)r(jià)也都會(huì)受影響唄。

第三是政策風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楣⑹沁`規(guī)開發(fā)的，所以至少不太可能有鼓勵(lì)政策，頂多是放寬些限制，而且還大概率是短期的。但如果再度加碼的打壓呢，那至少會(huì)影響價(jià)值唄。

3、簡(jiǎn)單就是這情況，之所以沒有基金和機(jī)構(gòu)投資這種公寓，就是因?yàn)殡[形風(fēng)險(xiǎn)不可控。都怕短期雖然多賺了租金，但萬一砸手里就不合適了。

4、我要建議的話可以看看70年的公寓，租金和50年的差不多，但風(fēng)險(xiǎn)小的多。不過這種70年公寓的價(jià)格走勢(shì)也偏弱，優(yōu)勢(shì)就是租金高。這我就不推薦了，北京上千個(gè)項(xiàng)目呢，朝陽(yáng)區(qū)居多，海淀中關(guān)村周邊也不少。

僅供參考。

二

Q:

我是山東人，多年前在北京工作時(shí)買了一套房，當(dāng)時(shí)是崇文區(qū)安化樓附近現(xiàn)在是東城區(qū)的學(xué)區(qū)房，我離開北京后這套房一直出租，應(yīng)該是已經(jīng)收回買房成本了。

只不過這是套老破小，我和孩子就算去北京也肯定不會(huì)住了，何況孩子也沒有去北京工作的想法。所以我們現(xiàn)在不知道是否應(yīng)該考慮賣掉這套房了，或者是聽人勸換成租金高的？想聽聽您的看法。

A：

1、看樣子沒有北京戶口是吧，將來自己和孩子都不會(huì)在北京生活，也就是無論是留著這套房還是換北京其他房子，都確定住不上對(duì)吧？

如果是這樣那就賣掉唄，房子是用來住的，無論自己住還是出租都算發(fā)揮了作用。而您自己住不上，學(xué)區(qū)房的租金又相對(duì)低，學(xué)位也誰(shuí)都用不上，何必留著呢？畢竟很快就是入學(xué)人數(shù)的低谷期了，溢價(jià)部分很可能受影響，沒必要冒保值的風(fēng)險(xiǎn)。

2、是否換成租金高的？看自己有沒有更好的理財(cái)渠道了，如果有穩(wěn)妥+高息的就沒必要再買房。畢竟您家都不在北京，打理起來麻煩，交給中介的話又收益低。

確定沒有合適的理財(cái)渠道再說換房子，但您有北京的購(gòu)房資格嗎？沒有的話一旦賣掉還就買不了了呢。如果能買的話就買在朝陽(yáng)區(qū)，現(xiàn)在小戶型的租金收益基本都2%，最高2.5%。

3、不過從這租金收益也能看出現(xiàn)在是房?jī)r(jià)低谷期，現(xiàn)在賣房不太劃算。要不就等等吧，至少等到明年春天，看是否有小陽(yáng)春。如果還是低迷就索性賣掉，或者如果放開限購(gòu)就置換成沒有溢價(jià)租金高的。

僅供參考。

三

Q:

我們是老年退休夫妻，北京無房，之前租房六年了，但現(xiàn)在也預(yù)計(jì)會(huì)發(fā)生租房困難的問題了。房東今年先是讓在免責(zé)協(xié)議上又加了兩條，都是完全沒必要的事情，而且說他們明年要賣房，我覺得其實(shí)是可能在暗示不租給我們了。

所以我們考察了幾家公寓，但效果都不好，要么是亂，要么是辦公的多，要么就很貴的大戶型，都不符合我們要求。所以想請(qǐng)您推薦一下，看看有沒有學(xué)院路附近合適的。

A：

1、我可推薦不了，這還是找當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>

2、不過您要不申請(qǐng)一下公租房吧，看看自身?xiàng)l件是否符合規(guī)定，如果能申請(qǐng)下來就能長(zhǎng)住了，價(jià)格還相對(duì)低。其他的我是真沒什么建議了，推薦不了。

3、另外我看了您跟房東的協(xié)議了，說實(shí)話人家提的不算太過分，我家房子要租給老人的話肯定比這還細(xì)致呢，得把所有能想到的風(fēng)險(xiǎn)都寫清楚+推諉掉。

所以您要不跟房東提前再溝通一下吧。給我的感覺是這房東還行，應(yīng)該不是事太多+膽子太小的。既然都能讓您二老租六年了，那再租兩年也不至于拒絕。友好協(xié)商吧，否則我是提不出什么好的建議了。

僅供參考。

借這話題多說兩句，這些日子我連著收到類似情況的咨詢。簡(jiǎn)單說都是到北京投靠子女的老人，手里錢都不多，都是遇到了租房vs買房的兩難問題。

租房的話都是歲數(shù)越大越不好租，即便是租到了房子，房東也動(dòng)不動(dòng)的就讓簽一堆的安全免責(zé)條款。而且是砍價(jià)也困難，房東是一個(gè)比一個(gè)的強(qiáng)硬。但這也沒法說房東不敬老什么的，畢竟換誰(shuí)都擔(dān)心惹麻煩。

買房的話就是錢少唄，能買到的房子不是老破小就是非常遠(yuǎn)，所以很多都無奈的去看公寓了。可公寓最大的問題就是年輕人多+流動(dòng)性大，避免不了的嘈雜。高檔公寓倒是好，但缺點(diǎn)就是貴唄，反正怎么都不合適。

現(xiàn)在是2025年，60年代人口高峰期出生的普遍到退休年齡了，而且他們又都趕上了獨(dú)生子女政策，所以很多都到北京投靠子女了。但北京的居住問題是真不好解決啊，估計(jì)會(huì)一年比一年難辦……

四

Q:

看了您寫的張炘煬的文章很有感觸，因?yàn)槲壹乙灿羞@么個(gè)兒子，也在北大讀研，前些天同樣跟我提出同樣的問題：就算是讀了博士，如果沒房也在北京留不下來，那為什么要讀？還不如提早工作呢。

但是我家說實(shí)話也和張炘煬的父母一樣，不是說不想給孩子買，而是經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)在達(dá)不到，最多也只能買昌平的小戶型，首付不能超過80萬總價(jià)不能超200萬的。但請(qǐng)問您，這種沙河的房子就算買了有意義嗎？

A：

1、我沒太理解，您家如果不是北京戶口，那就沒有北京購(gòu)房資格，就算資金足夠也買不了啊。您兒子是不是把“學(xué)校集體戶”理解錯(cuò)了？那種臨時(shí)戶口是不能買房的。所以還是先核實(shí)資格吧，如果不能買，那就讓孩子踏踏實(shí)實(shí)上學(xué)，等畢業(yè)落戶了再考慮也不晚。

2、如果有資格，那沙河的小戶型就有意義。這里是典型的剛需為主的板塊，中小戶型挺適合的。畢竟房子是用來住的，這里的地段+交通+配套，很適合剛需買套小房上車過渡。

而且沙河中小戶型的價(jià)格走勢(shì)基本跟隨大盤，占不到便宜也不吃虧，不耽誤將來?yè)Q房。因?yàn)樯唐穬r(jià)格是供需關(guān)系決定的，這里的年輕剛需多，也就撐起了市場(chǎng)行情。而且沙河的改善小區(qū)和改善戶型反倒不算太強(qiáng)，說明很多人發(fā)財(cái)之后都搬離這里了。

3、總之還是先核實(shí)北京的購(gòu)房資格吧，如果沒有就讓孩子先踏實(shí)下來，這不是著急的事兒。如果有，那買沙河沒問題，而且還可以用剛需vs改善盤來激勵(lì)孩子上進(jìn)，希望在未來。

僅供參考。

五

Q:

我不想再跟您辯論，只是想認(rèn)真的問一句，您真的相信北京房?jī)r(jià)不再大幅下跌嗎？請(qǐng)不要再用什么租售比和回報(bào)率的來說，因?yàn)檫€有房?jī)r(jià)收入比才是真正的基礎(chǔ)。國(guó)際慣例是六年收入能夠買一套中位數(shù)的房才算合理，而北京是多少年？您怎么解釋

A：

1、這不還是要跟我辯論嗎？我才是真的不愿瞎掰扯了，沒意義，無論我說什么您都是“暫且不談”，那聊什么?。烤透鷩?guó)寶幫似的，明擺著的微波爐專用不聊，非得探討包漿有意思嗎？

2、我還是這話，根本就沒什么“國(guó)際慣例”，所有的慣例都是扯淡，都是公知們編出來糊弄人的。這有機(jī)會(huì)攢點(diǎn)兒錢出國(guó)去看看就知道了，或者是上外網(wǎng)搜搜人家的樓市評(píng)論，看看有沒有所謂的慣例。

就跟上次您非得聊租售比似的，您自己都看懵了吧？然后我又給您列出了從1992年之后的30多年數(shù)據(jù)，結(jié)果您就又是暫且不談了，有意思嗎？

3、40年前剛改開的時(shí)候，那會(huì)兒聊的是“恩格爾系數(shù)”，也就是“食物收入比”。之后能吃飽飯了，又開始聊“家用電器收入比”。電視冰箱都有了，又開始流行“轎車收入比”了。再往后家用車普及，于是“房?jī)r(jià)收入比”又成了公知重點(diǎn)。你要不預(yù)測(cè)一下過些年的熱點(diǎn)吧，比如家用機(jī)器人什么的，沒準(zhǔn)兒您能成為公知新領(lǐng)袖呢。

4、總之吧，不要用一項(xiàng)單獨(dú)的比例，來靜態(tài)的聊某種商品的價(jià)格，這就純屬抬杠了。就像恩格爾系數(shù)似的，中國(guó)平均值是29%，而廣東高達(dá)34%，能說明廣東是中國(guó)最窮省嗎？不能唄，那是因?yàn)槿思疑岬贸浴?/p>

北京的房?jī)r(jià)收入比確實(shí)很高，但這是因?yàn)橘I房的不都是北京人，而是全國(guó)精英和他們背后的家庭。要不再聊聊北京的高新產(chǎn)業(yè)vs生產(chǎn)總值？聊聊碩博人口比例？聊聊有多少高收入人群？聊聊北京的教育醫(yī)療和金融+政商占了全國(guó)多少比例？

所以任何數(shù)值都不能是孤立+靜止+片面的討論，那就是“形而上學(xué)”了，沒意思。對(duì)了，您學(xué)過《馬哲》吧？能理解“辯證法”嗎？不理解就不討論了。

僅供參考。

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