體制內(nèi)工資拖欠、公共服務(wù)停擺，一個(gè)冰冷的真相再次擺在我們面前：地方?jīng)]錢了。2025年10月賣地收入是2.5萬(wàn)億，同比下降7.4%。這個(gè)數(shù)值大家可能沒(méi)什么概念，要知道去年是4.86萬(wàn)億，前年是5.79萬(wàn)億，這個(gè)數(shù)字比2021年8.7萬(wàn)億的峰值更是幾乎折了兩折。

中央拿走稅收大頭，地方想要發(fā)展，就必須靠賣地支撐。全國(guó)94%的地方，賣地收入都是絕對(duì)主力，光是去年政府性基金收入里，84.9%的主要來(lái)源都是土地財(cái)政?？梢哉f(shuō)，土地財(cái)政是中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的總引擎。但現(xiàn)在的問(wèn)題是，流通整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的信用基礎(chǔ)——土地，出現(xiàn)了問(wèn)題，直接給中國(guó)經(jīng)濟(jì)列車踩了急剎車。

以前是地價(jià)上升，財(cái)政充盈；財(cái)政有錢，項(xiàng)目就能鋪開(kāi)；項(xiàng)目一鋪開(kāi)，地價(jià)又漲。賣地拿到錢的地方可以建設(shè)城市，吸引人才和企業(yè)，形成有人、有錢、有產(chǎn)業(yè)的正反饋，土地變得更值錢，政府變得更有錢，城市建得更好。

但當(dāng)所有城市都學(xué)會(huì)這個(gè)套路之后，各個(gè)地方開(kāi)始炒地皮，招商引資陷入向下內(nèi)卷，城市之間相互壓價(jià)，抬高企業(yè)補(bǔ)貼，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)格。你修一個(gè)高鐵站，我就修兩個(gè)。

一開(kāi)始還是競(jìng)走，可一旦有城市開(kāi)始“搶跑”，后面的城市就不得不瘋跑起來(lái)。因?yàn)樽钕扰艿某鞘幸呀?jīng)通過(guò)集群效應(yīng)吸引來(lái)了足夠的企業(yè)和人才，這個(gè)時(shí)候其他城市光靠賣地根本不夠。抵押土地、透支城市建設(shè)成了很多地方的一致選擇，地方政府靠城投公司借了幾十萬(wàn)億的隱形債務(wù)，細(xì)思極恐。

畢竟賣地來(lái)錢快，不怕還不上，可現(xiàn)在“斷糧”了，很多地方連利息都快還不上了。說(shuō)到底，這場(chǎng)全民狂歡的杠桿還是走到了頭。

為啥？因?yàn)槲覈?guó)地價(jià)普遍占房?jī)r(jià)的60%以上，地價(jià)不漲，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。中國(guó)家庭70%的財(cái)富都在房子里，銀行也是如此。今年前三個(gè)季度，招行個(gè)人房貸平均抵押率首次突破40%，這意味著房?jī)r(jià)跌太多的話，很多房子的貸款余額已經(jīng)超過(guò)房子本身價(jià)值的60%。

也就是說(shuō)，抵押率越高，房子越資不抵債，銀行想通過(guò)房子抵押放款就越難，簡(jiǎn)單說(shuō)就是壞賬率會(huì)更高。

所以你說(shuō)房?jī)r(jià)為啥高？真的是因?yàn)槿硕嗟厣賳幔?015年北京市計(jì)劃供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地4600公頃，實(shí)際上只完成了一半；2016年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，最終沒(méi)完成指標(biāo)的40%。

全世界的大城市城區(qū)土地都主要用來(lái)住人，居住用地比例在首爾是60%、倫敦是50%、紐約是40%，而我國(guó)多數(shù)城市居住用地比例也就30%左右，最高只有35%，像北京、上海、深圳可能還不到30%。

那房?jī)r(jià)為啥還能這么高？因?yàn)橹挥蟹績(jī)r(jià)居高不下，才能帶動(dòng)土地價(jià)格上漲，而賣地事關(guān)中國(guó)半個(gè)國(guó)家的就業(yè)。賣地的下游是5000萬(wàn)建筑工人，是家居、家電、建材供應(yīng)等產(chǎn)業(yè)，還輻射到中介等服務(wù)行業(yè)。

要知道，2021年到2024年，光是消失的建筑農(nóng)民工數(shù)量就達(dá)到1300萬(wàn)，房地產(chǎn)直接就業(yè)減少600萬(wàn)，建筑業(yè)就業(yè)減少1000萬(wàn)，建材與制造業(yè)減少1200萬(wàn)，服務(wù)業(yè)就業(yè)減少400萬(wàn)。要是土地經(jīng)濟(jì)完全停擺，造成的失業(yè)問(wèn)題更是難以想象。在土地財(cái)政依賴度高的城市，比如杭州、佛山，就業(yè)沖擊會(huì)更大。

最后的結(jié)果就是：醫(yī)院里有人付不起高額醫(yī)藥費(fèi)，失業(yè)的普通人房貸逾期甚至資不抵債，商場(chǎng)沒(méi)人逛、餐館倒閉，煙火氣見(jiàn)不著，火氣倒是一個(gè)比一個(gè)足。到了政府這邊，更是饑不擇食。2021年，河北霸州“三亂”事件中，違規(guī)出臺(tái)考核辦法，非稅收入得分權(quán)重高達(dá)86.7%，7天對(duì)638家企業(yè)罰款1425萬(wàn)；2025年10月，河南某縣消防大隊(duì)設(shè)罰款指標(biāo)，每月行政處罰不少于2件、罰款金額不少于2000元；2025年7月，山東臨沂出現(xiàn)“天價(jià)芹菜罰款”，認(rèn)定飯店菜品視頻為違法廣告，擬罰款45萬(wàn)。盡管這些事件都得到了相應(yīng)問(wèn)責(zé)處罰，但顯而易見(jiàn)的趨勢(shì)是，地方?jīng)]錢已經(jīng)到了昏招盡出的程度。

回到土地經(jīng)濟(jì)，這不僅是收入減少的問(wèn)題：一線城市如火如荼，三四線城市無(wú)人問(wèn)津。當(dāng)隱性債務(wù)浮出水面，問(wèn)題就非常嚴(yán)重了。土地綁定了地方財(cái)政、銀行信貸、居民財(cái)富、就業(yè)、民生等一整條債務(wù)鏈條，土地價(jià)值貶值的背后，是整個(gè)金字塔的崩塌。

要知道，賣地收入銳減的當(dāng)下，我們的預(yù)算支出卻在暴漲，今年前10個(gè)月，全國(guó)政府性基金預(yù)算支出同比大幅增長(zhǎng)15.4%。坦白說(shuō)，這就是一場(chǎng)拆東墻補(bǔ)西墻、借新債還舊債的財(cái)政“裸奔”，但同時(shí)也是緩沖財(cái)政債務(wù)硬著陸的緊急措施。

所以現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度很明確：可以跌，但要慢慢跌；債務(wù)可以處置，但要讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步出清。比起萬(wàn)科等企業(yè)的債務(wù)違約問(wèn)題，如何讓土地和房地產(chǎn)的財(cái)政大浪不硬沖國(guó)家財(cái)政金融體系，更為關(guān)鍵。價(jià)格可以跌，畢竟剛需總歸是市場(chǎng)需求，但正如十五五規(guī)劃的定位，房子從經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)最終要轉(zhuǎn)向民生保障，房子以金融屬性流動(dòng)的可能性越來(lái)越低。

所以，沒(méi)買房的別著急，賣房的要明白市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)清房子的居住屬性，這才是應(yīng)對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)最穩(wěn)健的舉措。