上海頂級豪宅市場的競爭也進入白熱化階段，客戶越來越挑剔，保利發(fā)展能否在產品端突圍仍是未知數。

中房報記者 付珊珊 上海報道

保利發(fā)展上海公司近期迎來一位具有萬科職業(yè)背景的產品老將。

12月12日，中國房地產報記者從保利發(fā)展上海公司相關人士處獲悉，曾在萬科集團任職超過20年的產品設計核心人物蔡亮，已正式加盟保利發(fā)展上海公司。

“外界傳言不準確，（蔡亮）目前并非擔任保利發(fā)展上海公司副總經理一職。”上述知情人士進一步表示，蔡亮才入職，具體職務未定。

即便如此，這位曾參與上海萬科多個重要產品的“80后”老將，此次轉戰(zhàn)保利發(fā)展，依然被外界視為后者在上海市場強化產品力、沖刺高端賽道的關鍵舉措。

當前，上海樓市正上演著一場頭部房企的“王者之爭”。招商蛇口、中海地產、華潤置地你追我趕，頻繁刷新紀錄，而重倉布局的保利發(fā)展雖在土地市場頻頻出手，但其在頂級豪宅市場面臨“叫好不叫座”的尷尬。引入深諳上海高端客群需求、擁有成功產品系打造經驗的蔡亮，或許是保利發(fā)展為破局上海市場高端產品線、重塑市場競爭力而走出的關鍵一步。

深耕產品設計條線 蔡亮的20年萬科路

蔡亮的職業(yè)生涯，幾乎是一部濃縮的萬科產品進化史。

2003年，蔡亮從東南大學建筑學本科畢業(yè)，以“萬科新動力”的身份加入萬科集團，從此開啟了長達二十余年的萬科職業(yè)生涯。他的起點在深圳總部，初出茅廬便參與了萬科早期的產品標準化工作，這段經歷為他日后深入理解產品奠定了扎實基礎。

隨后十年，蔡亮輾轉天津、成都、深圳、福州等多個城市，始終扎根設計管理一線，經歷了從項目實操到片區(qū)管理的完整錘煉。在深圳萬創(chuàng)設計管理部任職期間，蔡亮深度參與萬科城、十七英里等標桿項目的設計打造，這一時期，蔡亮沉浸在萬創(chuàng)孜孜不倦的產品追求中。

可以說，蔡亮在萬科的前十年，其工作經歷主要是在一線項目操盤。職業(yè)軌跡的關鍵轉折發(fā)生在2012年。

這一年，蔡亮調任上海萬科。據他回憶，當時的上海萬科“各項指標不太理想，影響力并不高”。然而，隨后的五年成為了上海萬科乃至他個人職業(yè)生涯的“黃金時代”。作為設計總監(jiān)，他深度參與了翡翠濱江、翡翠公園、徐匯萬科中心、七寶萬科廣場等一系列標志性項目的誕生。此后，上海萬科構建起涵蓋TOD、城市更新、高端住宅和大型商辦的清晰產品體系，產品力成為其業(yè)績騰飛的關鍵助力。

2016年，蔡亮開始兼任上海區(qū)域產品管理部負責人，同年上海區(qū)域銷售額沖至1200億元，比2012年翻了近五番。憑借卓越貢獻，蔡亮獲得了萬科當年的“區(qū)首特別獎”，職業(yè)生涯步入高光時刻。

2020年后，蔡亮調任萬科南方區(qū)域，擔任區(qū)域合伙人并分管產品，后負責佛山公司及南方區(qū)域高端產品線，其專業(yè)視野與管理范疇進一步拓寬。

2024年底，在萬科任職21年后，蔡亮選擇離開，此后曾短暫加盟越秀，最終被保利發(fā)展攬入麾下。

蔡亮在產品理念上深受極簡主義建筑大師Kerry Hill的影響，崇尚“喧囂都市里的一方凈土”。他曾表示，上海萬科的產品方向正是致力于為都市人打造簡潔、純凈、寧靜的理想家園。這種對高端生活方式和產品本質的深刻理解，正是當前激烈市場競爭中的稀缺資源。

高端化發(fā)展遇難題 保利重倉上海欲突圍

蔡亮加盟的背后，顯示出保利發(fā)展對上海這座“兵家必爭之地”的戰(zhàn)略押注與急切的產品破局需求。

上?？梢哉f是保利發(fā)展的業(yè)績“壓艙石”與增長引擎。

數據顯示，2025年上半年，僅上海一城就為保利發(fā)展貢獻了超256億元的全口徑銷售額，其重要性不言而喻。

為了擴大在上海的品牌影響力，保利發(fā)展近年不惜重金擴儲。2024年，其在上海公開市場拿地金額達95.14億元；2025年繼續(xù)保持擴張態(tài)勢，僅上半年其權益拿地金額已高達95.33億元，穩(wěn)居市場榜首，溢價拿地屢見不鮮。此外，除了公開市場，保利發(fā)展還通過協議拿地的方式，與上海地產集團合作開發(fā)新江灣、北外灘優(yōu)質地塊，快速補充優(yōu)質土地儲備。

然而，與投資的強勢形成對比的，是其高端產品在市場端的略顯乏力。

近幾年，央企“四大金剛”——招商蛇口、中海地產、華潤置地、保利發(fā)展你追我趕，這其中，據克而瑞監(jiān)測數據顯示，2023年，招商蛇口曾以全口徑銷售額645.57億元、權益銷售額471.67億元摘得上海樓市銷售“雙冠王”；中海地產在上海一個順昌玖里項目就賣出近200億元，直接刷新上海乃至全國樓市單盤銷售紀錄，且中海地產當年還創(chuàng)造了上海單城銷售額突破700億元的樓市神話；華潤置地2025年以來也在上海持續(xù)發(fā)力，機構數據顯示，截至今年前11月，華潤置地已經憑借超400億元銷售額登頂上海樓市“銷冠”。相比之下，同樣重倉上海的保利發(fā)展卻至今未打造出足以定義市場、深入人心的頂級產品代表作。

以保利發(fā)展在上海打造的旗艦頂級豪宅作品世博天悅為例，作為承載其“重塑上海頂豪天際線”野心的“天字系”代表作，世博天悅自2024年以來的去化之路走得并不輕松。據網上房地產數據顯示，2024年至今，世博天悅項目住宅部分共開盤9次，共推832套房源，但截至2025年12月12日，仍有184套可售，整體去化率約為77.9%；更為關鍵的是，該項目已簽約登記比例僅為56.9%，這在一定程度上反映了市場對其頂級定位和價值認可度仍存觀望。

高端化投資邏輯是保利發(fā)展內部今年達成的共識。其投資團隊明確提出“只拿核心段，只做200平方米以上的大平層，利潤率不足8%則免談”的嚴格標準。但高端市場不僅考驗投資眼光，更是一場關于產品力、品牌力與客戶洞察力的綜合競賽。

其實從今年年初，保利發(fā)展就開始對上海公司進行改革，啟動了一輪從組織到人員的深度調整。 其中，保利發(fā)展上海公司原總經理傅小君調任保利發(fā)展浙江公司董事長；保利發(fā)展原集團產研中心總經理吳勁松則被派往擔任保利發(fā)展上海公司總經理。除了“一把手”換人，保利發(fā)展上海公司營銷條線相關負責人也發(fā)生變化。長期奮戰(zhàn)在華南區(qū)域營銷前線的保利和潤副總經理付軍被調往保利發(fā)展上海公司分管營銷。

此番引入產品大將蔡亮，補強核心產品設計板塊的意圖已經非常明顯——在完成戰(zhàn)略、土地、營銷的布局后，保利發(fā)展也深知，最終要打贏上海這場硬仗，必須回歸產品本身。

一位房地產行業(yè)分析人士認為，蔡亮在萬科任職時間超20年，具備打造高端產品線的完整經驗，對上海市場和客群有深刻理解，且其在萬科后期曾擔任區(qū)域產品負責人，管理范疇超越單一項目，具有跨體系的產品統(tǒng)籌和研發(fā)能力，這或許也是保利發(fā)展看中之處。

不過，空降人員融入新體系并發(fā)揮作用并非易事，蔡亮的產品理想如何與保利發(fā)展的經營邏輯找到最佳平衡點，將是其面臨的一大考驗。而如今，上海頂級豪宅市場的競爭也進入白熱化階段，客戶越來越挑剔，保利發(fā)展能否在產品端突圍仍是未知數。