文/言叔

上周經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，房地產(chǎn)板塊突然成了股市的"香餑餑"。

地產(chǎn)股應(yīng)聲上漲，讓不少股民直呼"看不懂"。

更讓人意外的是，中財(cái)辦這次居然"破天荒"地重磅發(fā)聲，直言房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大空間。

這話說(shuō)得相當(dāng)有分量，明顯是想給當(dāng)前悲觀的市場(chǎng)情緒打一針強(qiáng)心劑。

那么問(wèn)題來(lái)了，在這個(gè)房地產(chǎn)"寒冬"里，中財(cái)辦憑什么這么有底氣？

01

中財(cái)辦給出的第一個(gè)理由是剛需端還有很大空間。

數(shù)據(jù)顯示，2024年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到67%，但戶籍城鎮(zhèn)化率還不到50%。

這意味著什么？

意味著還有近3億農(nóng)民工在城里工作卻沒(méi)有真正落戶。

這些人早晚要在城里安家，這個(gè)需求可不是鬧著玩的。

中指研究院更是預(yù)測(cè)，"十五五"期間城鎮(zhèn)人口還要增加3650萬(wàn)，帶動(dòng)16.1億平米的住房需求。

按這個(gè)數(shù)據(jù)算下來(lái)，未來(lái)五年每年新增住房需求超過(guò)3億平米，這可不是小數(shù)目。

第二個(gè)理由是改善性需求正在崛起。

今年有個(gè)特別有意思的現(xiàn)象：

二手房交易占比從2021年的28%一路飆升到45%。

這意味著什么？

意味著越來(lái)越多的人開(kāi)始"以舊換新"、"以小換大"。

早期進(jìn)入城鎮(zhèn)的那批人，房子已經(jīng)老舊了，現(xiàn)在手頭有點(diǎn)閑錢(qián)，自然想換個(gè)好點(diǎn)的居住環(huán)境。

這種改善性需求可不是說(shuō)說(shuō)而已，是真金白銀在市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)的。

02

中財(cái)辦還搬出了國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。

美國(guó)房地產(chǎn)及建筑業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)17%的GDP，房地產(chǎn)稅更是地方財(cái)政的重要支柱，占地方財(cái)政收入的46%左右。

雖然我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅還在觀望階段，但穩(wěn)住樓市確實(shí)是開(kāi)辟新稅源的前提。

畢竟，誰(shuí)不想有個(gè)穩(wěn)定的稅收來(lái)源呢？

面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)困境，中財(cái)辦也開(kāi)出了自己的"藥方"，主要從供需兩端發(fā)力：

供給端要嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，同時(shí)推動(dòng)"好房子"建設(shè)。

需求端要采取更多針對(duì)性措施，充分釋放剛性和改善性住房需求。

聽(tīng)起來(lái)挺美好的，但問(wèn)題是這些政策已經(jīng)提了好幾年了，每次都是"雷聲大，雨點(diǎn)小"。

比如"收購(gòu)存量商品房用作保障房"這話已經(jīng)提了兩年，但真正落地的案例并不多。

03

就在房地產(chǎn)還在艱難調(diào)整的時(shí)候，財(cái)富創(chuàng)造引擎已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)向了硬科技。

最近芯片、半導(dǎo)體企業(yè)密集上市，那種熱鬧景象就像當(dāng)年的房企扎堆上市一樣。

沐曦股份上市首日就暴漲692.95%，市值突破3300億元，而這家公司2024年前三季度的營(yíng)收只有12.36億元。

3300億市值對(duì)比12億營(yíng)收，這個(gè)估值讓很多傳統(tǒng)行業(yè)望塵莫及。

更夸張的是，這個(gè)市值已經(jīng)遠(yuǎn)超營(yíng)收破萬(wàn)億的京東。

但這種造富效應(yīng)的紅利輻射范圍其實(shí)很有限。硬科技門(mén)檻高，普通人很難分享到這塊蛋糕，更多是看著別人發(fā)財(cái)。

與硬科技形成鮮明對(duì)比的是，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，顯得格外寒冷。

數(shù)據(jù)顯示，從2019年到2023年，房地產(chǎn)從業(yè)人員從293.7萬(wàn)人銳減到200.2萬(wàn)人，減少了93.7萬(wàn)人，降幅超過(guò)30%。如果算上建筑業(yè)，離開(kāi)這兩個(gè)行業(yè)的人數(shù)超過(guò)600萬(wàn)。

這意味著什么？

意味著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌后，從業(yè)人員近乎腰斬。

面對(duì)這種情況，是堅(jiān)守賽道還是轉(zhuǎn)行？有經(jīng)驗(yàn)的人建議，依托人脈資源維持生計(jì)，或許比貿(mào)然轉(zhuǎn)行更穩(wěn)妥。

畢竟，每個(gè)行業(yè)都有自己的"護(hù)城河"，貿(mào)然跳槽可能面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

04

說(shuō)到底，房地產(chǎn)大周期回調(diào)已經(jīng)成了定局，這是無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)。

泡沫出清、收入預(yù)期改善才是市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵，而這些都需要時(shí)間。好消息是，回調(diào)已經(jīng)步入中后期，就像那句老話說(shuō)的，冬天來(lái)了，春天就不遠(yuǎn)了。

在這個(gè)過(guò)程中，政策可以起到托底作用，但無(wú)法逆轉(zhuǎn)大趨勢(shì)。

我們能做的，就是耐心等待市場(chǎng)真正見(jiàn)底，等待大家的收入預(yù)期改善，那時(shí)候剛需和改善需求才會(huì)真正釋放，市場(chǎng)才會(huì)迎來(lái)曙光。

房地產(chǎn)這個(gè)曾經(jīng)的"造富機(jī)器"，現(xiàn)在正經(jīng)歷著前所未有的調(diào)整。

但調(diào)整并不意味著終結(jié)，而是回歸理性。

中財(cái)辦的發(fā)聲給市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針，但真正的好轉(zhuǎn)還需要時(shí)間和耐心。

對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，無(wú)論是繼續(xù)堅(jiān)守還是尋找新的機(jī)會(huì)，都需要理性判斷，不要被短期波動(dòng)所迷惑。

畢竟，每個(gè)行業(yè)都有自己的周期，關(guān)鍵是要在周期轉(zhuǎn)換中找到自己的位置。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。