北京進(jìn)深 徐迪 取證第50天，昌平南邵新盤龍湖恩祥·凌云頌開始網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

截至12月21日，累計(jì)網(wǎng)簽8套，簽約面積806.7㎡，成交均價(jià)約4.3萬(wàn)元/㎡，約為預(yù)售價(jià)8折。

建面96㎡戶型3套：10#樓2套，24#樓1套，預(yù)售價(jià)約5.4萬(wàn)元/㎡。

起步建面78㎡戶型2套，位于4#樓，預(yù)售價(jià)分別為5.32萬(wàn)/㎡和5.37萬(wàn)/㎡。

建面113㎡戶型2套，位于9#樓，預(yù)售價(jià)分別為5.54萬(wàn)/㎡和5.41萬(wàn)/㎡。

頂配建面139㎡戶型1套，為5#樓，預(yù)售價(jià)5.61萬(wàn)元/㎡。

這8套房源的預(yù)售均價(jià)約5.44萬(wàn)元/㎡。

7月31日，凌云頌所在昌平新城東區(qū)二期0033、0036，四期0044地塊以13.69億元底價(jià)成交。

受讓方為民營(yíng)房企北京恩祥集團(tuán)，由河北太行鋼鐵集團(tuán)旗下明芳地產(chǎn)持股99%。

開發(fā)主體北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司成立于2025年5月29日，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，法定代表人、經(jīng)理為陳寶東。

這是一宗“宅產(chǎn)配”組合地塊，住宅、教育、商業(yè)各1幅，肥瘦相間。

龍湖旗下代建品牌龍智造為住宅項(xiàng)目提供建造管理服務(wù)。

規(guī)劃24棟住宅樓，包括2棟小高層、6棟矮板和11棟洋房，共580戶。

戶型建面78/96/112/139㎡，層高3米。

項(xiàng)目主打“同面積多一房”的空間設(shè)計(jì)，通過內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)、飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗等贈(zèng)送面積，實(shí)現(xiàn)超90%的高得房率。

項(xiàng)目于11月1日取得預(yù)售許可證，首批23棟樓共536套房源，擬售均價(jià)在5.28萬(wàn)-5.65萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

從樓座分布圖可以看到，首開的4棟樓位于小區(qū)西排。

為建面78㎡/96㎡三居戶型，屬于上車級(jí)產(chǎn)品。

按理說這類低總價(jià)小戶型最能跑流量，但凌云頌看房人不少，實(shí)際轉(zhuǎn)化卻并不理想。

凌云頌所在地塊以13.69億元底價(jià)成交，由河北民企太行鋼鐵集團(tuán)旗下的北京新恩祥摘得。

龍湖龍智造為項(xiàng)目提供建造管理服務(wù)。

按照甲方的想法，“希望打造一個(gè)能夠穿越周期的產(chǎn)品”，龍湖代建團(tuán)隊(duì)將凌云頌做成了昌平主城首個(gè)新規(guī)雙會(huì)所住宅。

會(huì)所配置3300㎡，平均每一戶業(yè)主都擁有5.7㎡左右的會(huì)所面積。

同時(shí)，通過南北雙陽(yáng)臺(tái)及飄窗等擴(kuò)容，讓項(xiàng)目成為區(qū)域內(nèi)贈(zèng)送率最高的產(chǎn)品。

四個(gè)面積段：78/96m2三居，112/139m2四居。

· 78㎡緊湊三居

南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5米 飄窗，北向設(shè)備平臺(tái)進(jìn)深1米，不可封閉。

U型廚房，獨(dú)立餐廳空間。

收納空間是亮點(diǎn)，獨(dú)立家政間 超大玄關(guān)儲(chǔ)物柜。

· 主力：96㎡三居雙衛(wèi)

南北通透，空間布局靈活性較高，適合成長(zhǎng)型初改家庭。

南向三面寬，客廳 主臥雙跨陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1米；次臥為飄窗；

北向臥室和公衛(wèi)外側(cè)各有一處設(shè)備平臺(tái)。

· 112㎡全邊戶四居

南向客廳3.9米面寬，內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5米；

南邊兩個(gè)臥室都送飄窗，其中主臥為超大轉(zhuǎn)角飄窗；

北向兩個(gè)臥室贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)，1米深、5.7米寬。

· 頂配139㎡四居

改善天花板戶型，擁有豪宅尺度寬廳，度假式主臥等加分元素。

這個(gè)戶型和112m2戶型的客廳、臥室、廚衛(wèi)格局都差不多。

同樣是南陽(yáng)三面寬，客廳 1.5米進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗。

主要區(qū)別是112戶型開門正對(duì)餐桌，139戶型則升級(jí)成獨(dú)立入戶玄關(guān)；

此外，主衛(wèi)犧牲一部分淋浴間面積，做了雙臺(tái)盆。

整體戶型更為方正，面寬更豪橫，5.3米寬廳，贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)尺度也更大。

項(xiàng)目位于昌平南邵鎮(zhèn)，地處北六環(huán)外，距離地鐵昌平線北邵洼站500米左右，步行可達(dá)。

相比朱辛莊、沙河高教園等板塊，南邵板塊關(guān)注度稍弱，但也是昌平重點(diǎn)發(fā)力建設(shè)的板塊之一，板塊配套也在逐步到位。

南邵板塊目前有兩個(gè)新盤在售：建發(fā)觀堂府、首開梧桐山語(yǔ)。

兩個(gè)項(xiàng)目直線距離1公里，周邊配套基本一致，中間隔一條昌崔路，建發(fā)觀堂府更靠近地鐵站，這也是項(xiàng)目去化快的主要原因之一。

①建發(fā)觀堂府，在凌云頌往西600米左右。

總建面18萬(wàn)方的大規(guī)模社區(qū)，共1842套房源，銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)元/㎡。

一期2023年底取證，二期2024年8月1日取證。

目前累計(jì)網(wǎng)簽1350套，去化超七成，成交均價(jià)4.62萬(wàn)元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)84折。

②首開梧桐山語(yǔ)，在凌云頌東北方向。

共1199套房源，2023年7月28日拿證，銷售指導(dǎo)價(jià)5.3萬(wàn)元/㎡。

目前網(wǎng)簽708套，全盤去化率59%，成交均價(jià)約4.1萬(wàn)元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的77折。

隨著龍湖“好房子”的入市，梧桐山語(yǔ)和觀堂府剩余1000多套房源的成交，或?qū)⒏悠D難。

2025的昌平樓市，是京北碼農(nóng)挑花眼的一年。

朱辛莊的中海未來之境、北四村的越秀國(guó)譽(yù)星城相繼入市，還有去年拿地的城建國(guó)譽(yù)燕園二期、越秀星耀未來、北京國(guó)賢府二期。

與此同時(shí)，2024年以及更早之前開盤的項(xiàng)目，去化壓力更大了，沒有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，降價(jià)幾乎是板上釘釘?shù)氖隆?/p>