本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：曾思怡

住房問(wèn)題既關(guān)乎民生，也關(guān)乎發(fā)展。因此國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作部署備受關(guān)注。

12月22日至23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。在部署2026年重點(diǎn)任務(wù)時(shí)提到，在商品房銷(xiāo)售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

其實(shí)，去年底召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，也對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售制有所部署，彼時(shí)提到：大力推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

“現(xiàn)房銷(xiāo)售制度不僅是未來(lái)一年的住建工作重點(diǎn)，也是未來(lái)中長(zhǎng)期都要去推進(jìn)的?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者，現(xiàn)房銷(xiāo)售制度是房地產(chǎn)新模式最重要的組成部分之一，不僅是保交房的長(zhǎng)效機(jī)制，消除爛尾、貨不對(duì)板等交付風(fēng)險(xiǎn)，而且還會(huì)推動(dòng)開(kāi)發(fā)商更多發(fā)力房屋品質(zhì)打造，重視建造、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等，全方位提升客戶(hù)體驗(yàn)。

他認(rèn)為，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，現(xiàn)房銷(xiāo)售比例會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，并與預(yù)售制保持并存、漸進(jìn)過(guò)渡的狀態(tài)。因此本次會(huì)議在推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的同時(shí)，也對(duì)規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管做出部署。

已有超30個(gè)?。ㄊ校┲С?/p>

推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的出發(fā)點(diǎn)，在于防范商品房在建設(shè)過(guò)程中爛尾，更好地保障購(gòu)房者的權(quán)益。它既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的創(chuàng)新舉措，也是住房民生保障、維護(hù)住房公平的重要體現(xiàn)。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”一直有之，早前零星存在于高端項(xiàng)目或特定政策試點(diǎn)。不過(guò)自2020年以來(lái)，房企“三高模式”頻頻暴雷，倒逼現(xiàn)房銷(xiāo)售制相繼被推行。

2020年，海南規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房全面實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，成為全國(guó)首個(gè)在省級(jí)層面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份；雄安新區(qū)也于2023年9月起全面實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售政策，不再進(jìn)行商品房預(yù)售。另外，以片區(qū)試點(diǎn)推行住房限售的城市更多。

據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)?。ㄊ校┏雠_(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售相關(guān)支持政策。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

從數(shù)據(jù)層面看，最近幾年現(xiàn)房銷(xiāo)售在住房銷(xiāo)售占比增長(zhǎng)明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售占比從2020年的12.7%提升至2024年的30.8%。

就這一數(shù)據(jù)變化，易居研究院分析指出，我國(guó)依然以期房銷(xiāo)售為主，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比上升的原因更多的是受整體市場(chǎng)銷(xiāo)售遇冷，去化周期延長(zhǎng)等因素影響。

近兩年，中央層面多次提及現(xiàn)房銷(xiāo)售。二十屆三中全會(huì)提到“改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議連續(xù)兩年部署“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”，現(xiàn)房銷(xiāo)售更是成為房地產(chǎn)新模式的最重要組成部分之一。

在李宇嘉看來(lái)，未來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售比例會(huì)增長(zhǎng)，但短期內(nèi)全面現(xiàn)售有難度，未來(lái)將是現(xiàn)售制和預(yù)售制雙規(guī)并行。

“對(duì)于預(yù)售來(lái)說(shuō)，可以享受到未建成即出售，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)回款周期短、資金壓力小。但對(duì)預(yù)售的資金監(jiān)管和分配能力需要進(jìn)一步加強(qiáng)，即賣(mài)房的錢(qián)只能存在監(jiān)管賬戶(hù)中，專(zhuān)款專(zhuān)用，用于房子建設(shè)。如果后續(xù)賣(mài)的不好，樓棟、社區(qū)配套建不起來(lái)，也沒(méi)關(guān)系，因?yàn)殄X(qián)還在賬戶(hù)里?！?/p>

如何推進(jìn)？

推進(jìn)住房現(xiàn)售制度，帶來(lái)的最直接利好，即是購(gòu)房者不再面對(duì)交付難、貨不對(duì)板的顧慮和風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售將產(chǎn)品周期從數(shù)月拉長(zhǎng)至兩三年，開(kāi)放商成本明顯上升，其融資成本、財(cái)務(wù)成本、運(yùn)營(yíng)成本都會(huì)被抬高，或進(jìn)而傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)。

也就是說(shuō)，相較于預(yù)售制，現(xiàn)房銷(xiāo)售可能帶來(lái)居民購(gòu)房成本上升。這種變化將反作用于市場(chǎng)，即：現(xiàn)售因?yàn)槌杀咎岣叨鴮?dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，但上漲的價(jià)格是否能在需求端消化，有一定不確定性。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

易居研究院在今年5月曾撰文分析現(xiàn)房銷(xiāo)售可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。其指出在庫(kù)存偏低的熱點(diǎn)城市，因現(xiàn)房開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，可能面臨新房供應(yīng)量下降，核心區(qū)域現(xiàn)房?jī)r(jià)格較期房更貴，加劇局部市場(chǎng)供需矛盾。

同時(shí)，還可能誘發(fā)土地市場(chǎng)遇冷。地方政府“熟地出讓”（“熟地”指已“三通一平”可立即組織出讓的土地）壓力增加，海南全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售后，2021-2023年土地成交面積累計(jì)下降 54%，杭州試點(diǎn)地塊流拍率從 5%升至22%，依賴(lài)土地財(cái)政的城市面臨財(cái)政收入波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

另外，現(xiàn)房銷(xiāo)售下，房企更傾向開(kāi)發(fā)高利潤(rùn)改善型項(xiàng)目，剛需產(chǎn)品的供應(yīng)將持續(xù)收縮，市場(chǎng)供給多元化可能受到一定的限制。

也就是說(shuō)，現(xiàn)階段來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售制度加大推行有其必要性和好處，但速度過(guò)快、節(jié)奏把握不好，也可能導(dǎo)致市場(chǎng)震動(dòng)。所以，現(xiàn)房銷(xiāo)售的推進(jìn)是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。

李宇嘉建議，政策方面，應(yīng)在供地政策、營(yíng)商環(huán)境、資金支持等方面，加大現(xiàn)售的配套扶持政策體系，減輕房企經(jīng)營(yíng)壓力；同時(shí)逐步提高預(yù)售的門(mén)檻，比如縮短現(xiàn)售和預(yù)售的差別，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。

另外，不同城市乃至城區(qū)，去庫(kù)存周期存在差異，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的條件有所不同，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力也有所不同，相關(guān)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策推廣或需要因地制宜。