近年來(lái)，中央層面出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)稅收減免或調(diào)整政策，涉及契稅、個(gè)人所得稅、增值稅三大稅種。

經(jīng)上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，房地產(chǎn)三大稅種減稅政策落實(shí)后，全國(guó)住房交易一年可以減稅約千億元。

從購(gòu)房人或賣房人的角度看，減稅政策對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)并不是幾千塊的“象征性優(yōu)惠”，而是動(dòng)輒10萬(wàn)–50萬(wàn)元量級(jí)的現(xiàn)金減負(fù)，對(duì)一線城市置換型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，稅負(fù)下降金額甚至足夠覆蓋家庭兩至三年的生活成本。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)稅收總體向交易成本不斷減輕、一線城市稅負(fù)平權(quán)、促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)性的方向發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定樓市預(yù)期、激活交易和支持改善型需求起到了重要作用。

房地產(chǎn)交易三大稅種系統(tǒng)性下調(diào)

2025年12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱“公告”），明確自2026年1月1日起，個(gè)人銷售購(gòu)買不足2年的住房，按照3%的征收率全額繳納增值稅；購(gòu)買滿2年（含2年）的住房對(duì)外銷售，繼續(xù)免征增值稅。

此前相關(guān)規(guī)定中，個(gè)人出售未滿2年的住房，需按5%的征收率全額繳納增值稅。此次新政直接將征收率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)，降幅達(dá)到40%，而“滿2年免征”的既有政策則保持不變。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是近年來(lái)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)力度較大的一次增值稅減免。

更早之前，房地產(chǎn)系統(tǒng)性減稅的窗口已于2024年12月正式開啟。當(dāng)時(shí)，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，對(duì)住房交易契稅政策作出全面調(diào)整。調(diào)整之后，在全國(guó)范圍內(nèi)，無(wú)論首套還是二套，只要面積在140平方米及以下，契稅稅率降至1%，已處于歷史最為寬松水平。

而自2022年10月起實(shí)施、并在2023年延續(xù)的“換房退個(gè)稅”政策，也明確了出售自有住房并在一年內(nèi)重新購(gòu)房的，可對(duì)已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅。結(jié)合現(xiàn)行制度下“滿五唯一免個(gè)稅”“普通住宅個(gè)稅最高1%”等規(guī)則，個(gè)稅在住房交易中的成本已顯著降低。

綜合來(lái)看，契稅、增值稅和個(gè)人所得稅三大房地產(chǎn)交易稅種，已形成持續(xù)優(yōu)化、協(xié)同減負(fù)的政策格局，為住房消費(fèi)和置換需求創(chuàng)造了低成本的稅收環(huán)境。

一線城市置換房產(chǎn)可省數(shù)十萬(wàn)元

在實(shí)際交易中，減稅效果早已開始顯現(xiàn)。

上海市民鄒先生向記者表示，2022年至2025年三年間，他兩次購(gòu)房、一次賣房，累計(jì)享受了兩次明顯的稅負(fù)下降。

其中一次減稅源于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬，在辦理契稅時(shí)減少稅費(fèi)約7.2萬(wàn)元；另一次則受益于2024年12月契稅新政，原本需按3%繳納契稅的第二套住房，稅率降至1%，減稅約15萬(wàn)元。兩項(xiàng)合計(jì)，契稅端減負(fù)約22萬(wàn)元。

若疊加此次增值稅新政，減稅效應(yīng)將進(jìn)一步放大。以成交價(jià)500萬(wàn)元的住房為例，在政策調(diào)整前，未滿2年出售需繳納增值稅約23.81萬(wàn)元；新政實(shí)施后，稅額降至約14.56萬(wàn)元，減少約9.2萬(wàn)元。

以一線城市一戶“賣一買一”的家庭測(cè)算：出售一套700萬(wàn)元、未滿2年的住房，同時(shí)購(gòu)買一套900萬(wàn)元、130平方米的二套改善住房，在綜合2024年11月以來(lái)的契稅政策及此次增值稅調(diào)整后，相較此前政策環(huán)境，合計(jì)可減稅約32萬(wàn)元。

這一金額，相當(dāng)于直接減少了數(shù)十萬(wàn)元貸款，或足夠覆蓋一個(gè)家庭2至3年的基本生活支出。

從宏觀層面測(cè)算，減稅規(guī)模同樣可觀。

國(guó)家稅務(wù)總局在2025年1月曾披露，2024年12月1日起一系列房地產(chǎn)稅收減免新政策落地實(shí)施后，第一個(gè)月即減免稅負(fù)116.9億元，購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在享受到了真金白銀的政策紅利。

上海易居房地產(chǎn)研究院在結(jié)合2024年新房與二手房交易規(guī)模，并對(duì)2025年住宅交易金額進(jìn)行估算后，測(cè)算2025年全國(guó)一手住宅交易金額約為7.3萬(wàn)億元，二手住宅約為5.8萬(wàn)億元。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行一系列復(fù)雜計(jì)算后，易居研究院認(rèn)為，三大稅種減稅政策落地后，房屋交易平均一年可減稅約1017億元。

“雖然考慮到實(shí)際成交規(guī)模存在一定波動(dòng)，但總體來(lái)看，每年減稅約千億元是大概率事件?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

專家：低稅費(fèi)環(huán)境激活置業(yè)需求

本輪房地產(chǎn)減稅，將極大地激活潛在的置換與改善型需求。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住房交易環(huán)節(jié)稅負(fù)下降后，業(yè)主出售舊房將更順暢，從而自然帶動(dòng)新的購(gòu)房需求，既體現(xiàn)居民改善居住條件的意愿，也有助于為新房市場(chǎng)釋放潛在購(gòu)買力。

“盡管增值稅減稅直接利好的是售房一方，但在實(shí)踐中，購(gòu)房者同樣會(huì)間接受益。一方面，稅費(fèi)存在一定的價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制；另一方面，房東稅負(fù)下降后，掛牌房源的議價(jià)空間也相應(yīng)擴(kuò)大?！眹?yán)躍進(jìn)表示，從市場(chǎng)運(yùn)行邏輯看，低稅費(fèi)環(huán)境正成為打通一二手房市場(chǎng)、促進(jìn)交易循環(huán)的重要推手。

而對(duì)于市場(chǎng)擔(dān)憂的“二手房掛牌量是否會(huì)明顯增加”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)以自住型需求為主，購(gòu)房未滿兩年即出售的比例并不高，即便有所增加，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成過(guò)度沖擊。

中指研究院則認(rèn)為，個(gè)人售房增值稅新政將顯著降低二手房交易成本，有利于提升交易活躍度，但同時(shí)也可能在短期內(nèi)增加市場(chǎng)供給，對(duì)部分老舊二手住房形成一定銷售壓力。

整體來(lái)看，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，中央財(cái)辦在解讀時(shí)明確強(qiáng)調(diào)從供需兩端發(fā)力、釋放剛性和改善性需求，近期多項(xiàng)房地產(chǎn)政策已形成清晰合力。此次新政直接降低二手房交易稅費(fèi)，有助于降低換房門檻，更好支持改善型住房需求釋放，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行逐步回歸良性循環(huán)。