9月，上市房企的半年報(bào)相繼出爐。

截至目前，百余家房企發(fā)布了2022年半年報(bào)或中期業(yè)績預(yù)告。龍湖、中海、萬科、保利發(fā)展等頭部房企，也都召開了業(yè)績發(fā)布會。

企業(yè)半年業(yè)績?nèi)绾?？?dāng)下的形勢怎樣？未來戰(zhàn)略是什么？

我們透過多份半年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，集體沉默了許久的頭部房企掌舵人們對行業(yè)的判斷，并沒有大家想象的那么“寒氣逼人”，而是更多地關(guān)注到了當(dāng)下正在出現(xiàn)的新轉(zhuǎn)機(jī)。

一向備受地產(chǎn)圈關(guān)注的央企地產(chǎn)保利發(fā)展公布的2022年半年報(bào) 顯示：保利發(fā)展上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1108.47億元，同比增長23.19%； 實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約107.21億元，同比增長4.1%。

在行業(yè)處于“最艱難時(shí)刻”，地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨盈利挑戰(zhàn)的時(shí)候，保利發(fā)展則保持了營收盈利平穩(wěn)提升，成為為數(shù)不多的雙增長企業(yè)之一。

回顧保利發(fā)展的路程，似乎從未出現(xiàn)所謂的“爆發(fā)式增長”，但他的業(yè)績增速 始終維持在市場中上游水平。 也就是說，當(dāng)市場好的時(shí)候，保利不是速度最快的，但一定是靠前 的； 而當(dāng)市場不好的時(shí)候，保利也會適當(dāng)剎車，但依然是行業(yè)領(lǐng)先的。

特別是盈利表現(xiàn)看，上半年總營收1107.63億，同比增長23.10%；歸母凈利潤108.26億，同比增長5.11%，在行業(yè)最艱難的時(shí)刻保持了盈利能力的領(lǐng)先。

在過去多年規(guī)模穩(wěn)步增長的同時(shí)，保利發(fā)展在城市布局與拓展上，同樣展現(xiàn)出極大的定力，堅(jiān)持深耕一二線核心城市的戰(zhàn)略路線，并未盲目擴(kuò)張。

今年上半年，保利發(fā)展選擇了收斂聚焦的投資策略，在執(zhí)行端堅(jiān)守定力，上半年拓展項(xiàng)目37個(gè)，拓展金額607億。一方面保持了適度的投資強(qiáng)度，另一方面也為把握后續(xù)市場機(jī)會留足了經(jīng)營彈性。

同時(shí)進(jìn)一步聚焦深耕城市，拓展金額中一二線城市占比85%，且全部位于較好的市場板塊，去化確定性強(qiáng)，多個(gè)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)年內(nèi)開盤，迅速貢獻(xiàn)本年業(yè)績。

重劍無鋒，大巧不工。從保利發(fā)展身上，行業(yè)能學(xué)到的其實(shí)就一句話：戰(zhàn)略上堅(jiān)守主航道，戰(zhàn)術(shù)上深耕核心城市。簡單的一句話隱藏了一家頭部房企穿越行業(yè)艱難周期的秘訣。

8月31日，萬科召開2022年度中期業(yè)績發(fā)布會。會上，面對外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場形勢問題，郁亮重申了其在6月股東大會上的判斷：從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過程。

他認(rèn)為，市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能?！艾F(xiàn)在穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn)，要重建市場信心。”

郁亮坦言，7、8月和6月之間的銷售數(shù)據(jù)確實(shí)出現(xiàn)了比較明顯的落差，但一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回補(bǔ)、季節(jié)性等短期因素，后續(xù)本身就會有所回落；另一方面，7月以來，出現(xiàn)了“停貸”事件等新問題，一些出險(xiǎn)企業(yè)無法完成交樓，對消費(fèi)者買房的信心造成了一定影響。

盡管7、8月數(shù)據(jù)出現(xiàn)了回落，但郁亮認(rèn)為，住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，依然是個(gè)10萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新。

上半年，萬科實(shí)現(xiàn)超11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，35%交付批次實(shí)現(xiàn)交房即交證，較2021年全年的比例提升10個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，萬科保持“綠檔”，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長22.2%； 持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍； 凈負(fù)債率35.5%，連續(xù)21年低于40%。

萬科歷來重視現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)穩(wěn)健，始終把安全放在第一位，這是萬科牢牢堅(jiān)持的原則。去年以來，萬科有關(guān)工作對應(yīng)的措施采取比較早，也比較扎實(shí)。銷售回款效率一直保持比較高水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本方面有進(jìn)一步優(yōu)化提升。

當(dāng)然，在郁亮看來，安全只是一個(gè)底線問題，“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”仍然是萬科全年的工作主題。

龍湖集團(tuán)的半年報(bào)很漂亮：上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)額948億元，同比增長56.4%；凈利潤74.8億元，剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利同比增長6.1%達(dá)65.5億元。

“年中，集團(tuán)現(xiàn)金短債比超四倍，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，目前到年底已基本無償債壓力?！饼埡瘓F(tuán)董事局主席吳亞軍如是表示。

財(cái)報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)截至報(bào)告期末現(xiàn)金短債比為4.07倍，資產(chǎn)負(fù)債率68%，凈負(fù)債率55%，穩(wěn)居綠檔。

在外界看 來，龍湖一向?qū)徤髋c自律的財(cái)務(wù)表現(xiàn)得到資本市場的認(rèn)可。面對充滿挑戰(zhàn)與不確定的市場環(huán)境，龍湖始終堅(jiān)守盤面，穩(wěn)健經(jīng)營。在財(cái)務(wù)方面，龍湖更是連續(xù)多年滿足“三道紅線”指標(biāo)要求，是民營房企里為數(shù)不多的綠檔企業(yè)。

財(cái)報(bào)還披露，龍湖已在北京、杭州、重慶、成都、合肥等核心城市獲取17個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，總建面226萬平方米，權(quán)益地價(jià)131億，地價(jià)合理，利潤率逐步修復(fù)。

截止2022年6月30日，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2950億元，面積約為1759萬平方米，為未來核心溢利持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

值得關(guān)注的是，除了地產(chǎn)開發(fā)，在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略下，龍湖集團(tuán)探索業(yè)務(wù)模式升級，商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)經(jīng)過多年沉淀，均躋身行業(yè)前列。

財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，龍湖集團(tuán)包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)板塊等在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入首次突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長26%，3年復(fù)合增長率達(dá)36%。

可以說，上述業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展，將為龍湖未來收入增長奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

上半年，受制于大環(huán)境所有房企的銷售都出現(xiàn)了下滑，但中海的比較優(yōu)勢還是很明顯的。

2022年1-6月，中海全口徑銷售額同比下降33%，TOP10則為-45.4%，TOP100則為-50.7%。同期，中海權(quán)益銷售額同比下降32.7%，TOP10則為-41.38%，TOP100則為-51.2%。中海分別領(lǐng)先TOP10房企近10個(gè)百分點(diǎn)，領(lǐng)先TOP100房企近20個(gè)百分點(diǎn)。

中海行政總裁張智超表示，上半年，中海所在主要城市總銷售下滑約42%，而中海僅下探28%，大幅跑贏大市。

在中海半年報(bào)業(yè)績溝通會上，中海董事局主席顏建國稱，中海是又好又快，對中海主要經(jīng)營指標(biāo)保持行業(yè)領(lǐng)先保持信心。

顏建國也對大勢給出了判斷：短期承壓、長期樂觀。其表示，龐大的房地產(chǎn)市場大有可為，中海并不滿足于當(dāng)下，目標(biāo)是奪取新的、更大的勝利。

對中海而言，雖說建筑起家而后進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)，但中海一直以“專業(yè)化”發(fā)展為主。中海在最新的十四五戰(zhàn)略中把業(yè)務(wù)航道分為“今天，明天、后天”三個(gè)層次。即今天業(yè)務(wù)：90%的業(yè)務(wù)仍然做住宅開發(fā)，明天業(yè)務(wù)：8%業(yè)務(wù)是購物中心、寫字樓、星級酒店、長租公寓等商業(yè)運(yùn)營；后天業(yè)務(wù)：1%-2%開拓新業(yè)務(wù)。

據(jù)公開資料顯示，中海2022上半年收入1037.9億元，股東應(yīng)占溢利167.4 億元，歸屬股東凈利潤率16.1%；投資物業(yè)租金收入為24.4億元，同比增長7.5%，其中購物中心租金收入為6.4億元，同比上升23.3%。

期內(nèi)，中海新增7個(gè)運(yùn)營商業(yè)物業(yè)，商業(yè)運(yùn)營建筑面積增加38萬平方米，其中廣州亞運(yùn)城廣場和北京金安環(huán)宇薈為新增的2大購物中心。下半年，預(yù)計(jì)還將有10個(gè)項(xiàng)目投入運(yùn)營，新增商業(yè)運(yùn)營建筑面積71萬平方米。

對于很多人來說，2022年的上半年是特別的，經(jīng)歷了從前從未經(jīng)歷過的曲折。而對于成都樓市而言，過去的半年，從跌至低谷到碎步回升，也走出了一條深“v”形曲線。不少業(yè)內(nèi)人士表示，上半年所面臨的困難是前所未有的。

但是，對接下來的發(fā)展，不管是重點(diǎn)布局一二線，還是三四線的房企，都已經(jīng)基本形成一個(gè)共識，那就是行業(yè)已經(jīng)觸底。所以對于很多企業(yè)來說，當(dāng)下的機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。

我們可以看到，多元化發(fā)展是目前幾乎所有頭部房企的新戰(zhàn)略。一方面，是房企必須找到新的盈利增長點(diǎn)，經(jīng)營性業(yè)務(wù)更受資本看重。另一方面，通過多元化業(yè)務(wù)全面支撐整體業(yè)績，房企抗風(fēng)險(xiǎn)性也更強(qiáng)。

當(dāng)然，修煉內(nèi)功也很重要。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)，最大的感受是不僅僅是他們不凡的業(yè)績數(shù)據(jù)，更值得關(guān)注的是它們不為規(guī)模而做大規(guī)模，更多的是對長期主義和高質(zhì)量發(fā)展觀的倡導(dǎo)。在宏觀調(diào)控大背景下，用專注于品質(zhì)的“高精尖”打造，加速上升為“設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值”、“整合城市資源”的更高級產(chǎn)品邏輯，在行業(yè)普遍迷惘時(shí)，明確自我進(jìn)化的方向，產(chǎn)品之上再創(chuàng)新。