這幾天，新政的事情成為成都人民熱議的焦點(diǎn)，令大家沒想到的是政策力度會(huì)如此之大。不少業(yè)內(nèi)人士都表示，此次調(diào)整是為了刺激消費(fèi)，提高市場(chǎng)積極性。

政策就不放了，重點(diǎn)就是四點(diǎn)：

1.除高新南外，一二圈層之間限購(gòu)資格打通

2.取消搖號(hào)順位，不再按社保年限排位

3.棚改資格不再單獨(dú)區(qū)分，僅區(qū)分無(wú)房家庭和普通家庭

4.三種情況不再公證搖號(hào)：首次開盤的“雙限地”、200平以上房源、報(bào)名人數(shù)不足2倍的樓盤

最讓全妹兒感興趣的是第四條，新房銷售滿足一定條件可取消搖號(hào)，意味著新政后，滿足條件的項(xiàng)目開發(fā)商可以自行決定銷售方式，這相當(dāng)于掌握了營(yíng)銷主動(dòng)權(quán)。

這里先講一個(gè)情況。

11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2022年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》。

無(wú)論新房還是二手房，同比還是環(huán)比數(shù)據(jù)，全國(guó)降價(jià)城市都在持續(xù)增多，市場(chǎng)仍在探底。

部分城市表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，新房市場(chǎng)如成都、杭州、北京，二手房市場(chǎng)如成都、上海和北京。把新房、二手房的同比、環(huán)比數(shù)據(jù)全部疊加來(lái)看，今年截至目前，樓市表現(xiàn)最穩(wěn)健的就兩個(gè)城市，成都和北京。

且成都整體表現(xiàn)更優(yōu)于北京。尤其是新房和二手房同比漲幅，均超過(guò)7%，均領(lǐng)漲全國(guó)。

樓市越凄慘，越能襯托出成都的火爆。

有一組堪稱“恐怖”的數(shù)據(jù)：

新房，連漲10個(gè)月，有5個(gè)月漲幅全國(guó)第一

二手房，連漲10個(gè)月，有6個(gè)月漲幅全國(guó)第一

成都真正走出了獨(dú)立行情。且大概率會(huì)是今年的“全國(guó)銷冠”。1-10月，成都商品住宅總成交高達(dá)1203萬(wàn)㎡，穩(wěn)居大王寶座。

但萬(wàn)萬(wàn)沒有想到，二級(jí)市場(chǎng)的銷售這么好，但大量房企卻不敢在一級(jí)市場(chǎng)拿地了。

從2020年10月，成都誕生了第一批“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的土地，開啟了雙限地時(shí)代。2021年集中土地供應(yīng)的背景下，三批次拍出的所有地塊都貼上了房子的價(jià)格。與此同時(shí)，“雙限地”項(xiàng)目開始陸續(xù)入市，成都進(jìn)入“雙限”時(shí)代。（雙限地：既限制了拍賣最高地價(jià)，也限制了未來(lái)住宅的清水最高銷售均價(jià)，甚至連精裝價(jià)格都有明確規(guī)定）

隨著市場(chǎng)大環(huán)境的改變，“雙限地”項(xiàng)目也從最初的的低定價(jià)、高配建逐步轉(zhuǎn)換為高定價(jià)、低配建。今年出讓的雙限地普遍定價(jià)超2.5萬(wàn)，還有十幾宗地塊清水限價(jià)3萬(wàn)以上且大多“輕裝上陣”，幾乎沒有額外配建要求。

但是即便這樣，很多房企也不買賬，成都最近的一次土拍——10月26日的第三批次集中供地，情況很微妙。

首日的土拍結(jié)果就涼氣逼人：供應(yīng)了24宗土地，其中3宗流拍、1宗溢價(jià)成交、20宗底價(jià)成交，總成交金額約165億元。

令人大吃一驚的是，成交的21宗土地當(dāng)中，有17宗地是由成都本地國(guó)企拿下。

一個(gè)極端假設(shè)是，如果成都本地國(guó)企不拿地，這一次供應(yīng)的24宗土地，會(huì)有20宗地流拍，流拍率會(huì)高達(dá)83.33%。

三輪土拍，48宗地塊，4宗地塊流拍，僅有2宗溢價(jià)，平均溢價(jià)率只有0.2%，沒有一宗地塊進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)。

4宗流拍不算多，但天府新區(qū)、金牛區(qū)也出現(xiàn)了流拍，不得不讓人警覺。

看似與“漲聲一片”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相違背的種種現(xiàn)實(shí)窘境，陣陣寒意傳來(lái)，因?yàn)橐患?jí)市場(chǎng)的冷清會(huì)逐漸傳導(dǎo)到二級(jí)市場(chǎng)。

所以，這次新政的出臺(tái)很大程度上可以幫助存量雙限地項(xiàng)目去化。對(duì)部分具有限制條件的地塊、面積房源賦予了房企一定的權(quán)限，能夠提升房企拿地信心，加深房企對(duì)市場(chǎng)的看好情緒，更有利于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

支撐房?jī)r(jià)上漲的邏輯背后，本質(zhì)上是需求。包括成都在內(nèi)，熱點(diǎn)城市大戶型和高價(jià)豪宅盤熱銷，對(duì)這些有收入支撐的需求，根據(jù)市場(chǎng)需求適當(dāng)放開，有利于支撐需求面。

這次新政毫無(wú)疑問對(duì)于新房來(lái)說(shuō)是一個(gè)大利好，但大家不必把關(guān)注點(diǎn)都放在“網(wǎng)紅熱盤”身上，這些盤基本都不愁賣，與政策利好關(guān)系不大，甚至與大部分購(gòu)房者關(guān)系也不大。

我們更應(yīng)該關(guān)心的是以后雙限地開盤將會(huì)怎么賣？

畢竟，即使雙限地定價(jià)走高，但也與周邊的產(chǎn)品存在價(jià)差，或者與前期產(chǎn)品價(jià)格持平。單就價(jià)格維度來(lái)看，還是存在一定吸引力的。

而針對(duì)其房源取消搖號(hào)政策，可能預(yù)示著政府對(duì)新房?jī)r(jià)格的管制會(huì)松動(dòng)。對(duì)于一些項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，廢除搖號(hào)又放松管制價(jià)格，投機(jī)者趁機(jī)下手就將會(huì)迎來(lái)又一波購(gòu)房潮，在沒有管控的情況下很容易引起收“茶水費(fèi)”等腐敗現(xiàn)象，又或者開發(fā)商會(huì)通過(guò)其他方式變相抬高價(jià)格。

而上周末就已經(jīng)有不少購(gòu)房者在網(wǎng)上吐槽某些開發(fā)商已經(jīng)連夜開會(huì)商量了“對(duì)策”：比如某些接近200的戶型調(diào)整為200以上戶型，提前繳納誠(chéng)意金選房、全款優(yōu)先選房、捆綁車位賣房等。

當(dāng)然，新政目前出臺(tái)時(shí)間不久，短時(shí)間內(nèi)看不出具體影響。

而據(jù)全妹兒所知，這兩天入市的中國(guó)鐵建·武侯樾府正好屬于新政后“首次開盤的雙限地項(xiàng)目”，項(xiàng)目將采取現(xiàn)場(chǎng)誠(chéng)意登記的方式取代網(wǎng)絡(luò)報(bào)名登記，大家可以關(guān)注一下開盤的后續(xù)情況。