來源｜大貓研究所&大貓真探社

存量房貸，終于要降了。

8月31日晚，央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套房住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，個人可以向銀行申請新貸款置換存量貸款或者協(xié)商約定利率水平。

但是有幾個重點：

1、政策惠及存量首套房；

2、不得低于貸款時所在城市首套房商業(yè)性房貸利率下限；

3、經(jīng)營貸和消費貸不得違規(guī)置換商業(yè)房貸。

其中最重要的，就是第二條。

啥意思呢？

就是利率可以調(diào)，但是不能超過當(dāng)時畫的線，數(shù)據(jù)顯示，全國的利率政策下限是，2019年10月到2022年5月，為LPR，而2022年5月至今，為LPR-20個基點（BP）。

但是，也有例外，比如北京，從房貸改錨LPR之后，就是LPR+55BP，深圳為LPR+30BP，也就是說，這倆城市的房貸，目前是最貴的，房貸利率下降，大部分是靠LPR本身。

誰受益呢？當(dāng)初高點上買房的。

比如，在還執(zhí)行基準(zhǔn)利率的時代，不少銀行的貸款是按基準(zhǔn)利率的110%或者120%來發(fā)放的，在轉(zhuǎn)換至LPR后，以加點的形式轉(zhuǎn)換，加點可以超過100BP。

拿最貴的北京舉個例子：2019年貸款100萬，20年期等額本息，基準(zhǔn)利率120%貸款，利率5.88%，轉(zhuǎn)換后，利率LPR+103BP，按現(xiàn)在下限LPR+55BP計算，新貸款利率LPR+55，也就是4.75%，利率能夠下調(diào)1.13個百分點。

刨除已經(jīng)還了的，算下來，剩余貸款的月供能少近1500多元，利息總額能減少12萬左右。

有媒體測算，這一次房貸的平均降幅，能夠達(dá)到0.8個百分點，也就是80個BP，個人住房貸款余額38.6萬億元，每年這一項收入可能減少近2000億。

房奴的壓力確實減輕了不少，不過當(dāng)初很多人還預(yù)想過“3”打頭的利率。

而另外受益人群，則需要政策組合落地。

現(xiàn)在不少城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”開始落地，名下有過貸款但名下無房的，可以按首套房計算，也就是當(dāng)初“認(rèn)房認(rèn)貸”下，因差異化的信貸，用二套房的利率來購買改善型住房的人群，如果在新政策下認(rèn)定為首套房，利率下降的空間也很大。

政策9月25日開始實行，他們確實恨不得馬上就到9月25日，而銀行的說法大多是，在研究了，日后會有細(xì)則，可咨詢。

從提出到現(xiàn)在，一個半月的時間過去，這事兒終于有了落地，也終于不用琢磨提前還貸的事兒了。

對于已經(jīng)成為業(yè)主的購房者來講，政策大招確實是利好，而對于還沒買房的，政策也松動了，比如，首套房的首付比例已經(jīng)降到了20%，可以說是一個歷史最低點。

但是，對于房地產(chǎn)的促進(jìn)作用，還是有限，畢竟，很多人還在觀望。

想說買房仍然不容易。

1、房地產(chǎn)市場恢復(fù)與總體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)息息相關(guān)，畢竟，有錢了，才能買房；

2、不少人買房的標(biāo)準(zhǔn)，其實是買漲不買跌的，起碼要看到上漲預(yù)期，才能下手。

大額消費，最怕的就是出手即虧，一直以來，類似的教訓(xùn)都不少。