最近關(guān)于房產(chǎn)的新政可謂高密度輪番轟炸，重慶也在陸續(xù)跟進(jìn)，市場(chǎng)情緒有點(diǎn)亢奮起來(lái)，那么重慶樓市這波能起飛嗎？

當(dāng)然，很多人也有疑慮，說(shuō)這波行情是否也會(huì)像今年2-3月那樣，很短暫，短暫亢奮之后又快速結(jié)束了？

每次樓市要真正轉(zhuǎn)折點(diǎn)的時(shí)候，有巨大的分歧，這很正常，股市也一樣，最后真正要扭轉(zhuǎn)局面，一定要打爆空頭，讓市場(chǎng)存在“賺錢(qián)效應(yīng)”，這樣大家才會(huì)都恢復(fù)信心，全力做多，市場(chǎng)整體才會(huì)好起來(lái)，持續(xù)時(shí)間方能更長(zhǎng)一點(diǎn)。

一次性出了這么多新政，重慶也出臺(tái)了很多，怎么去理解？本文我談一下自己的一些理解，一家之談，才疏學(xué)淺，僅供參考。

1）認(rèn)房不認(rèn)貸+降低首付比例

之前文章有說(shuō)過(guò)，目前是一個(gè)“供大于求”的市場(chǎng)，要扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，減少供應(yīng)室一方面，更重要的點(diǎn)在于“擴(kuò)大需求”，沒(méi)有需求，也要?jiǎng)?chuàng)造需求。

前期出臺(tái)的城中村改造計(jì)劃是。認(rèn)房不認(rèn)貸+降低首付比例，更是。

降低首付比例，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套、二套住房最低首付比例降至20%、30%，同時(shí)降低利率，降低門(mén)檻，制造需求。

認(rèn)房不認(rèn)貸，亦是大幅降低購(gòu)房門(mén)檻，這更會(huì)促使大家賣(mài)掉自己手中的老破小，變成“首套”，去買(mǎi)改善。

過(guò)往每次救市，這一招都是殺手锏。

8月30開(kāi)始，廣州先行執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，接下來(lái)深圳、北京、上海，一線城市都跟進(jìn)，后面陸續(xù)其他很多城市都跟進(jìn)。

很多城市以前其實(shí)早已認(rèn)房不認(rèn)貸，影響倒不大，但是這個(gè)新政對(duì)一線城市影響就大了，以前這些城市二套要付6成以上，比比皆是，現(xiàn)在首付三成，直接降一半，500萬(wàn)的房子，首付款從300萬(wàn)降至150萬(wàn)，能極大提升改善需求，同時(shí)利率還要降。

新政一出，確實(shí)北京等城市效果立竿見(jiàn)影，北京項(xiàng)目“融創(chuàng)壹號(hào)院”豪宅項(xiàng)目在9月3日開(kāi)盤(pán)后熱銷(xiāo)，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)56.2億元認(rèn)購(gòu)額。很多樓盤(pán)到訪、成交都有明顯增長(zhǎng)，二手房數(shù)據(jù)亦有增長(zhǎng)。

顯然，認(rèn)房不認(rèn)貸對(duì)于一線城市是重磅利好，包括一些二線城市，但對(duì)很多三線以下城市會(huì)被虹吸。

2）存量房貸降利率

這個(gè)政策前期醞釀了很久，這次終于落地。確實(shí)銀行也很不情愿，吃進(jìn)去的肉又吐出來(lái)，銀行主要是靠息差賺錢(qián)，一直不降，另一邊也抵不住老百姓一個(gè)勁的提前還貸，少賺點(diǎn)總比點(diǎn)都不賺好。另外，存款利率也在降，中間也有個(gè)平衡。

更重要的國(guó)家的決心，降低存量房貸利率，老百姓剩下來(lái)的錢(qián)是可以拉動(dòng)消費(fèi)的，或者是再多買(mǎi)點(diǎn)房，這是大事。

9月7日，四大行針對(duì)存量利率調(diào)整細(xì)則首發(fā)，批量下調(diào)，無(wú)需申請(qǐng)，這個(gè)確實(shí)方便了。

降存量房貸利率，能促消費(fèi)，甚至激發(fā)大家更多的買(mǎi)房欲望，對(duì)于穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)信心肯定有好處。

當(dāng)然還有其他針對(duì)開(kāi)發(fā)商的一些新政，除了之前的三支箭，這次證監(jiān)會(huì)表示房地產(chǎn)上市公司融資不受破發(fā)、破凈和虧損等限制。

3）重慶樓市新政解讀

重慶樓市新政也是陸續(xù)密集跟進(jìn)，先回顧一下。

8月4日，實(shí)施十項(xiàng)舉措。更多是對(duì)房開(kāi)的支持，減輕資金壓力、盤(pán)活存量資產(chǎn)，里面有個(gè)很重要的點(diǎn)是，要完善教育及道路配套，以后賣(mài)地可能會(huì)更明確教育資源，馬上中央公園要拍一塊地，起拍價(jià)破萬(wàn)，穩(wěn)地價(jià)也是穩(wěn)預(yù)期。

8月11日，公積金實(shí)施七項(xiàng)舉措。特別是認(rèn)房不認(rèn)貸，也是刺激需求。

9月1日，再放大招，五大舉措出臺(tái)。

1）置換購(gòu)房個(gè)人所得稅退稅；

2）縮短限售周期，從拿證2年限售變成簽合同且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年，加速流動(dòng)周期；

3）認(rèn)房不認(rèn)貸，而且有些區(qū)尺度很大，只要本區(qū)無(wú)房，都算首套，刺激力度之大。

4）調(diào)整首付比例。首套20%，二套30%，且利率首套4%，二套4.4%。甚至3套都可以。

5）秋季房交會(huì)享購(gòu)房補(bǔ)貼政策。很多契稅減半，優(yōu)惠力度確實(shí)蠻大。

另外，重慶的房票制度也出來(lái)了，根據(jù)九龍坡發(fā)布的房票制度，在征拆工作中選擇貨幣補(bǔ)償安置并已領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償款的被征收人，可享受房票補(bǔ)助，且限時(shí)，3個(gè)月內(nèi)購(gòu)新房給于購(gòu)房款6%的房票不住，3-6月，為4%。

真的是能出的政策盡出了。

房產(chǎn)調(diào)控的4大招，限購(gòu)、限價(jià)、限售、限貸，最后一個(gè)限貸也已經(jīng)出了，包括大連、南京已取消限購(gòu)，而且是全域取消。傳統(tǒng)四限，能出盡出。后面的工具箱里面的工具其實(shí)還有，接下來(lái)包括一線城市的限購(gòu)等，但這個(gè)最好不要打開(kāi)，對(duì)其他城市的虹吸效應(yīng)太強(qiáng)了。

綜上，大家不要低估國(guó)家的決心，在我們這兒，真心想要做一件事情，大概率都能做成。

目前所出的動(dòng)作，很多都是在需求端發(fā)力，各種手段促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)力，這次跟2-3月的小陽(yáng)春有點(diǎn)區(qū)別，上次更多是3年疫情之后被壓抑的剛需購(gòu)買(mǎi)力的爆發(fā)，這次更多是改善購(gòu)買(mǎi)力的挖掘，且從一二線城市帶頭。

但是目前有個(gè)難題是，目前的改善購(gòu)買(mǎi)力，需要“賣(mài)1買(mǎi)1”，很多改善需要賣(mài)掉手中的一套剛需，做成首套，才能再去買(mǎi)改善，所以一線城市最近的掛牌量不降反增，底層的邏輯環(huán)節(jié)還是要?jiǎng)傂璧馁?gòu)買(mǎi)力?？蓜傂璧馁?gòu)買(mǎi)力在于收入端被打擊，歸根結(jié)底還是要促經(jīng)濟(jì)，保收入。這樣整個(gè)循環(huán)才健康。

這致使部分觀望情緒依然存在，很多人依然堅(jiān)信現(xiàn)金為王，可以美聯(lián)儲(chǔ)的加息快到頭了，后面的全球大通脹一定回來(lái)，都需要洗債。當(dāng)大家都覺(jué)醒的時(shí)候，市場(chǎng)也許已經(jīng)到達(dá)階段高點(diǎn)了，所以現(xiàn)在真的是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

那么重慶樓市要起飛了嗎？按過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，重慶樓市會(huì)滯后一線城市半年到一年，可是重慶利好太多，包括未來(lái)5年內(nèi)要打造西部金融中心，與21家金融機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來(lái)5年為重慶提供9.8萬(wàn)億綜合融資，這是多大一筆錢(qián)！

且重慶房?jī)r(jià)最近一直在橫盤(pán)，價(jià)格低的不能太低了，與隔壁成都相比，極具性價(jià)比。所以從8月最后一周以來(lái)，市場(chǎng)的到訪量、成交量都有增長(zhǎng)，外地投資客戶到重慶購(gòu)房的熱情也是高漲。

所以無(wú)需過(guò)渡悲觀，當(dāng)然也不是說(shuō)重慶的房?jī)r(jià)馬上就要原地起飛，而是重慶的雪坡很長(zhǎng)，安全墊夠厚，不要擔(dān)心，有需求，就立馬行動(dòng)起來(lái)！