在市場(chǎng)環(huán)境以及競(jìng)爭(zhēng)壓力下，擔(dān)負(fù)著提振我愛我家低迷股價(jià)任務(wù)的相寓，能否如愿成功上市，能否講出新的故事獲得期待的估值？???????????????????????

主持：滕敏

對(duì)話：ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 趙然

房互特約研究員、原碧桂園長(zhǎng)租公寓區(qū)域負(fù)責(zé)人 王作江

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 柏文喜

近兩年，我愛我家的股價(jià)持續(xù)在2元多每股的低位徘徊，相比借殼上市后的高峰時(shí)期，市值跌去了近四分之三，僅剩50多億元人民幣。

其長(zhǎng)租業(yè)務(wù)相寓成了低迷股價(jià)的救命稻草。我愛我家管理層多次在不同場(chǎng)合公開表示，相寓業(yè)務(wù)上市是公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。去年，我愛我家內(nèi)部已經(jīng)啟動(dòng)相寓獨(dú)立分拆上市的準(zhǔn)備工作。

根據(jù)我愛我家財(cái)報(bào)的數(shù)據(jù)，2023年上半年， 相寓營(yíng)收28.29億元，在我愛我家的業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入占比達(dá)45.15%，幾乎占據(jù)了半壁江山。顯然，相寓如果能在資本市場(chǎng)上講述一個(gè)新的故事，也將為我愛我家的低迷股價(jià)注入一針興奮劑。

毫無疑問，有我愛我家門店經(jīng)紀(jì)人作為收房和出房渠道的相寓，沖擊在管房源規(guī)模并不難，并且在房源去化速度上也比大部分分散式公寓運(yùn)營(yíng)商更快。

因此，在運(yùn)營(yíng)成本和效率上，相寓有著先天的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)前，相寓的房源規(guī)模量穩(wěn)居分散式長(zhǎng)租公寓第二，平均出房天數(shù)9.5天，處于行業(yè)領(lǐng)先水平，這些成績(jī)將成為其上市故事中最重要的章節(jié)。

不過，相比過去，精明的投資人更看重企業(yè)的前景和未來。要讓他們對(duì)長(zhǎng)租公寓的故事持續(xù)感興趣，難度越來越大。

眼下，租房市場(chǎng)正在經(jīng)歷供需變化。

據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年10月31日一線城市在貝殼平臺(tái)上掛牌“租售房源”的房源量比2022年同期高出10%以上；ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院等機(jī)構(gòu)也預(yù)測(cè)，在未來一段時(shí)間內(nèi)，一線城市的租賃住房供給仍會(huì)顯著增加，未來租金水平很難再次出現(xiàn)快速回升，整體租金將保持相對(duì)平穩(wěn)甚至下行趨勢(shì)。

作為分散式長(zhǎng)租公寓的典型代表，相寓的運(yùn)營(yíng)核心是二房東的差價(jià)模式，當(dāng)前租房市場(chǎng)現(xiàn)狀，一方面縮減了收房出房之間差價(jià)空間，另外一方面，市場(chǎng)上房源的供給增加，給相寓在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)帶來了更大的壓力。

此外，即便在過去租金穩(wěn)固的年代，長(zhǎng)租公寓的盈利一直是行業(yè)難題。邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)平均利潤(rùn)水平在2%-4%，而我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，2022年，相寓業(yè)務(wù)毛利率為-5.99%，2023年上半年，這一指標(biāo)繼續(xù)下降，跌至-7.47%。

從分散式公寓的發(fā)展來看，和相寓同時(shí)代的自如在分散式公寓方面同樣遇到了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。媒體多次爆出自如單方面強(qiáng)行要求業(yè)主降低租金，以降低房源端的成本，維持自如分散式公寓“吃差價(jià)”模式的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

不過，在分散式公寓之外，自如陸續(xù)嘗試收購(gòu)項(xiàng)目自營(yíng)集中式公寓、增益租、家政業(yè)務(wù)等模式，以期抵御分散式公寓的未來風(fēng)險(xiǎn)。

然而，從成立開始至今，在商業(yè)模式上，相寓并沒有顯著變化，除了分散式公寓之外，只有個(gè)別集中式公寓運(yùn)營(yíng)。那么，在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)下，相寓是否可以實(shí)現(xiàn)“微利可持續(xù)”？在我愛我家的背景之下，該如何正確理解和分析相寓？它如何向資本市場(chǎng)講述自己的故事？它的未來機(jī)會(huì)在哪里？

本期房互十問，特邀ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然，房互研究院特約研究員、原碧桂園長(zhǎng)租公寓區(qū)域負(fù)責(zé)人王作江，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜深度解析我愛我家相寓。

以下為對(duì)話全文：

房互：我愛我家高管等近年來都在不同的場(chǎng)合表示要推動(dòng)相寓業(yè)務(wù)的上市，據(jù)悉在我愛我家內(nèi)部在去年也開始啟動(dòng)了相寓上市的分拆工作。相寓上市，對(duì)我愛我家意味著什么？

趙然：分散式公寓此前已經(jīng)蛋殼、青客兩個(gè)品牌成功上市，但是這兩個(gè)品牌都是資本驅(qū)動(dòng)型，業(yè)務(wù)模式也是短平快的，相比來說，相寓這么多年的發(fā)展下來，比他們要更加穩(wěn)健，從大面上來看，相寓尋求上市，更多的還是希望在我愛我家的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)之外找到第二個(gè)業(yè)務(wù)曲線吧。

此外，可能還有公司內(nèi)部治理方面的一些壓力，以及長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整等等。

王作江：作為A股上市公司，我愛我家的股價(jià)長(zhǎng)期處在低位，而我愛我家的傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)也沒有更多的想象空間，作為已經(jīng)占據(jù)了公司整體營(yíng)收近半的相寓，毫無疑問已經(jīng)是我愛我家的壓艙石。如果相寓能夠上市，那么對(duì)于A股上市的我愛我家的股價(jià)會(huì)有很大幫助。

此外，近幾年來我愛我家的經(jīng)營(yíng)情況不算樂觀。自2020年來，我愛我家盈利能力持續(xù)下滑；2022年，公司歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧。這個(gè)時(shí)候，也急需相寓上市給自身造血。

柏文喜：相寓的上市對(duì)我愛我家意味著擴(kuò)大品牌影響力、提升競(jìng)爭(zhēng)力、增加融資渠道以及為未來發(fā)展提供更多可能性。相寓作為我愛我家的子公司，其上市也有助于提升整個(gè)公司的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況，并與我愛我家形成資本策應(yīng)關(guān)系。

房互：從上市地的選擇來看，你們覺得相寓會(huì)選擇在哪里上市？當(dāng)前的地緣政治，是否會(huì)對(duì)其上市造成比較大的影響?

趙然：蛋殼和青客都是在美國(guó)上市，美國(guó)上市基本都是講互聯(lián)網(wǎng)故事，隨著蛋殼和青客的暴雷，美國(guó)資本市場(chǎng)對(duì)這類故事再買單的空間比較小了。地緣政治我覺得倒不會(huì)對(duì)相寓本身有什么影響，更多的是這種分散式公寓的模式，個(gè)人感覺沒有太多的增長(zhǎng)點(diǎn)可以挖掘。

香港資本市場(chǎng)也更偏重于科技股，對(duì)地產(chǎn)類的業(yè)務(wù)現(xiàn)在并不太感冒，包括魔方公寓就受到一定阻力。對(duì)地產(chǎn)類比較友好的只有內(nèi)地和新加坡了 ，但這兩個(gè)地方的資本市場(chǎng)對(duì)公司盈利有一些要求，相寓未必能滿足。

所以，對(duì)于上市地點(diǎn)，不好說。

王作江：根據(jù)證監(jiān)會(huì)的規(guī)定，上市公司分拆資產(chǎn)上市，需要滿足連續(xù)三年盈利、且上市公司最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度扣除按權(quán)益享有的擬分拆所屬子公司的凈利潤(rùn)后歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)累計(jì)不低于6 億元等諸多條件。據(jù)此對(duì)照，我愛我家至少要到 2026 年才有資格提出在內(nèi)地分拆相寓上市申請(qǐng)。

以目前的中美關(guān)系情況，在中資企業(yè)在美股上市的可能性并不大。今年4月，魔方生活再次向港交所遞交上市申請(qǐng)，一定程度上給相寓提供了參考。因此，是否我愛我家是否會(huì)選擇在港交所上市，可以期待。

房互：你們?cè)趺磁袛嘞嘣⒌墓乐?？相寓的估值在多少比較合理？

王作江：因?yàn)闃I(yè)務(wù)模式的重疊，對(duì)標(biāo)自如的估值是最好的方式。按照2020年披露的數(shù)據(jù)，自如最新一輪的投后估值達(dá)66億美元，不過彼時(shí)自如的在管房源超過100萬間、而且市場(chǎng)平均租金及資本市場(chǎng)整體還屬于向上的階段。

按照目前的業(yè)務(wù)量對(duì)比，相寓的在管房源數(shù)量大概是自如寓的30%左右，粗略預(yù)估，自如的估值應(yīng)該在50億美元，對(duì)應(yīng)相寓的估值應(yīng)該在15億美元左右。

趙然：相寓從體量規(guī)模上不如自如，在我們的數(shù)據(jù)庫(kù)里，相寓在分散式公寓排名中一直是第二名。這樣看下來，相寓的估值應(yīng)該不會(huì)有很多的故事可講。

如果對(duì)標(biāo)自如的話，因?yàn)樽匀绲哪Ｊ匠朔稚⑹焦⒅?，還有其他的商業(yè)模式，不太好直接對(duì)標(biāo)。

從現(xiàn)金流折現(xiàn)的角度估值的話，相寓的估值應(yīng)該不會(huì)很高。我覺得，除了分散式公寓本身之外，相寓應(yīng)該會(huì)把系統(tǒng)等科技性質(zhì)的內(nèi)容進(jìn)行包裝，來做大估值。

柏文喜：估值需要考慮多方面因素，如市場(chǎng)地位、營(yíng)收規(guī)模、盈利能力、成長(zhǎng)潛力等，同時(shí)還需要參照和對(duì)比同行業(yè)公司的估值水平來進(jìn)行評(píng)估。綜合來看，其合理估值應(yīng)在百億人民幣以上。

房互：從歷史上來看，長(zhǎng)租公寓的上市熱是在2020年左右，包括蛋殼、青客公寓的上市，現(xiàn)在還是長(zhǎng)租公寓上市的好時(shí)機(jī)嗎？

王作江：以我個(gè)人觀點(diǎn)來看，對(duì)于相寓來說，目前不是一個(gè)上市的好時(shí)機(jī)，原因有三：

第一、目前全國(guó)租賃市場(chǎng)的租金都在呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，這主要是因?yàn)榘最I(lǐng)收入的降低以及部分一二線城市年輕人口的流出（自如與相寓的主要客戶群體以年輕人居多）；

第二、房地產(chǎn)領(lǐng)域退市個(gè)股占比最高，房地產(chǎn)行業(yè)整體的頹勢(shì)依舊，外界對(duì)于地產(chǎn)類公司的投資興趣不高。

第三、近兩年來，相寓的擴(kuò)張速度出現(xiàn)明顯下滑，由此可見，相寓的持續(xù)虧損也帶來擴(kuò)張的力不從心，對(duì)于資本市場(chǎng)來說，未來的想象力也不夠大。

趙然：為什么2020年是一個(gè)長(zhǎng)租公寓上市的集中期呢，因?yàn)槟菚r(shí)候是政策從無序到強(qiáng)監(jiān)管的階段，如果那時(shí)候不把握時(shí)機(jī)上市，接下來操作就比較麻煩了。

從現(xiàn)在來看，租房市場(chǎng)監(jiān)管措施陸續(xù)在施行，包括押金的監(jiān)管，租金給付的監(jiān)管等等更強(qiáng)的監(jiān)管措施馬上也要出來。這個(gè)時(shí)候相寓籌備上市，肯定會(huì)比前面兩個(gè)要順利很多，因?yàn)槭袌?chǎng)監(jiān)管措施都已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)了，監(jiān)管政策方面對(duì)上市的影響不會(huì)很大了。

房互：在我愛我家的股權(quán)結(jié)構(gòu)里，我們發(fā)現(xiàn)，十大股東中投資方占股很高，這會(huì)對(duì)我愛我家以及相寓的上市工作，產(chǎn)生什么影響？

我愛我家十大股東

趙然：個(gè)人覺得在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，這樣的股東結(jié)構(gòu)比較普遍，不會(huì)產(chǎn)生什么影響。即便是相寓成功上市，這些股東也會(huì)有變現(xiàn)的禁封期，也不能立刻套現(xiàn)走人。

王作江：大股東中，58集團(tuán)已經(jīng)減持了。剩余的股東，按照資本市場(chǎng)的一貫作風(fēng)，應(yīng)該是等著套現(xiàn)的投資人，他們是樂于或者說急于讓自己套現(xiàn)出局的，這恐怕也是我愛我家急于讓相寓分拆上市的重要原因之一。

柏文喜：我愛我家的股權(quán)結(jié)構(gòu)中投資方占股較高，這可能會(huì)對(duì)相寓的上市工作產(chǎn)生一定影響，投資方可能會(huì)要求公司實(shí)現(xiàn)更高的投資回報(bào)乃至成長(zhǎng)性，從而給相寓的運(yùn)營(yíng)帶來較大壓力。但反過來這種股權(quán)比例也使得投資方的支持成為相寓上市的重要推動(dòng)力量。

房互：我們來看看相寓的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。2023年上半年， 相寓營(yíng)收28.29億元，同比下降5.13%，去年上半年，在我愛我家的業(yè)務(wù)中相寓貢獻(xiàn)收入占比達(dá)45.15%。同時(shí)，相寓去年上半年?duì)I業(yè)成本29.82億元，毛利率-7.47%，同比下降1.01個(gè)百分點(diǎn)。如何評(píng)價(jià)相寓的這個(gè)數(shù)據(jù)？

趙然：相寓的這個(gè)數(shù)據(jù)，恰恰就是2022-2023年租房市場(chǎng)下行，甚至分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)政策面收緊的一個(gè)體現(xiàn)。

我們監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，從2022年開始，幾個(gè)一線城市的租金整體都是下降的趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)一方面是由于一些大型的集中式公寓，特別是國(guó)家隊(duì)保租房社區(qū)的入市，對(duì)于房租產(chǎn)生平抑效果，另外一方面由于大家對(duì)于租房這種生活方式慢慢適應(yīng)，在這種情況下，租客會(huì)選擇品質(zhì)更好的項(xiàng)目，一些配套不錯(cuò)的集中式公寓開始對(duì)分散式公寓產(chǎn)生沖擊。

最近行業(yè)里還有一個(gè)標(biāo)志性的事件，就是自如要求小業(yè)主房東降價(jià)的事情。在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，自如面臨兩難的問題，如果自如不要求小業(yè)主降價(jià)，收來的房子租不出去，自如可能就撐不下去；要求業(yè)主降價(jià)，可能面臨業(yè)主的集中訴訟風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生壓力。

所以，相寓的數(shù)據(jù)，就是市場(chǎng)的真實(shí)寫照吧。

從數(shù)據(jù)本身來看，相寓的這個(gè)毛利率，跟其他公寓型的企業(yè)沒法類比。比如魔方公寓這種集中式的公寓，利潤(rùn)率都能做到正數(shù)，而自如因?yàn)槌朔稚⑹焦⒅?，還有增益租等等產(chǎn)品和業(yè)務(wù)模型，所以自如也是盈利的。但從數(shù)據(jù)本身來看，相寓應(yīng)該也攤銷了我愛我家集團(tuán)的一些費(fèi)用，比如系統(tǒng)的開發(fā)維護(hù)費(fèi)用等等。

王作江：從營(yíng)收的數(shù)據(jù)上看，相寓已經(jīng)坐穩(wěn)國(guó)內(nèi)分散式長(zhǎng)租公寓的第二把交椅了。但是，我們也要看到，從整體的租房市場(chǎng)來看，這個(gè)數(shù)據(jù)也基本上達(dá)到了天花板了，繼續(xù)增長(zhǎng)的空間有限，能守住規(guī)模就已經(jīng)很好了。

在規(guī)模增長(zhǎng)空間有限的情況下，相寓要在數(shù)據(jù)上更好看，唯一的方法就是提升利潤(rùn)率。做這一行的都知道，長(zhǎng)租公寓主打“微利可持續(xù)”，即便做到再牛，也不可能做到很高的利潤(rùn)率。

具體來說，分散式長(zhǎng)租公寓的核心能力要求有幾個(gè)：管理標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租后服務(wù)等各業(yè)務(wù)鏈條進(jìn)行優(yōu)化改造，以及能夠通過數(shù)字化的能力建設(shè)提升管理效率。這其中，收房后的裝修改造成本控制、出房（出租）周期、裝修整改后的溢價(jià)，是最重要的核心要素。

從數(shù)據(jù)上看，今年上半年，相寓的出租率達(dá)到96.5%；相寓的平均出房天數(shù)為9.5天。相比之下，自如平均出租周期7天（今年4月份自如對(duì)外公開的一組數(shù)據(jù)）。相寓的出房效率雖然比不上自如，但在業(yè)界來說算是很高的。

因此，現(xiàn)在相寓在房源規(guī)模、出房效率、空置率方面都已經(jīng)超過了行業(yè)的平均水平，說實(shí)話已經(jīng)沒有很高的提升空間，在這樣的情況下，毛利潤(rùn)仍然是-7.47%，只能說，相寓想打平利潤(rùn)很難。想在運(yùn)營(yíng)方面進(jìn)一步提升空間很小了，只能寄希望于租金上漲。 但是，租金還有可能上漲嗎？

實(shí)際上，相寓的發(fā)展，還有一個(gè)悖論。 現(xiàn)在的行業(yè)形勢(shì)下，相寓要想保持目前的規(guī)模，就必須得降租金，降租金又必然進(jìn)一步影響本來就是負(fù)值的利潤(rùn)率。也就是說，利潤(rùn)率和規(guī)模只能二選一。 這個(gè)兩難境地，不知道到時(shí)候怎么在資本上講故事。

房互：1月5日，住房租賃“金融17條”落地，其中包括加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等內(nèi)容。對(duì)相寓是不是一個(gè)利好？

趙然：1月5日，國(guó)家“住房租賃金融十七條”正式落地，給住房租賃市場(chǎng)在金融方面進(jìn)行了松綁。整體來看，未來住房租賃市場(chǎng)的資金鏈會(huì)更加寬裕，但是，政策更多的是扶持重資產(chǎn)類的企業(yè)。針對(duì)輕資產(chǎn)的企業(yè)只有一條：
“住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%?！?br/>對(duì)于相寓這種分散式的公寓運(yùn)營(yíng)商來說，這些政策的實(shí)際幫助很小。目前的金融和財(cái)稅政策對(duì)分散式公寓并不是很友好。

房互：相寓的模式是分散式長(zhǎng)租公寓，這種模式的利弊是什么？剛才提到，相寓的運(yùn)營(yíng)效率其實(shí)是很高的，有沒有可能通過一些其他方法，扭轉(zhuǎn)利潤(rùn)率的難題？

趙然：從租房市場(chǎng)來看，整個(gè)租金市場(chǎng)是下行狀態(tài)，我們判斷，未來這個(gè)情況會(huì)一直存在。從2024年開始，國(guó)家開始大力推行包括配租型和配售型的保障性住房，這意味著二手房的交易市場(chǎng)的交易價(jià)值會(huì)削減，就會(huì)有很多的二手房進(jìn)入到租房市場(chǎng)，市場(chǎng)上的出租房源會(huì)變多，很顯然對(duì)分散式公寓會(huì)有很大沖擊，未來分散式公寓更多的要靠?jī)r(jià)格取勝了。

分散式公寓的經(jīng)營(yíng)成本有五個(gè)：收房成本、運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本、空置期成本、員工成本、營(yíng)銷成本，其中收房成本和空置期成本，這兩個(gè)成本主要由市場(chǎng)決定，企業(yè)能夠把控比較大的就是運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本、員工人力成本和營(yíng)銷成本。很顯然，相寓的收房成本和空置期成本肯定是比較高的。

相寓如何扭轉(zhuǎn)利潤(rùn)呢？只有讓自己變得更輕，空置和拿房成本不能降低的話，只有拓展其他的經(jīng)營(yíng)模式，比如自如的增益租，就是完全擺脫了收房成本帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)和控制成本，只賺服務(wù)費(fèi)。

王作江：分散式長(zhǎng)租公寓房源相對(duì)來說更容易獲取，更容易實(shí)現(xiàn)差異化的競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)模效應(yīng)。但是，在管理上，分散式公寓主要需要靠個(gè)體管理，耗費(fèi)人力與物力。分散式公寓房源獲取雖然相對(duì)容易，但同時(shí)也意味著更大的管理半徑和更復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理。

從整體上看，租賃市場(chǎng)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)要素一方面來自租賃人數(shù)增長(zhǎng)，另一方面來自租金的穩(wěn)定提升。在我看來，相寓的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)達(dá)到了相對(duì)成熟的階段，短期內(nèi)很難再提升，大環(huán)境是其未來的最大變數(shù)。

房互：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，相寓在某種程度上為我愛我家的買賣業(yè)主提前鎖定了業(yè)主，等于為買賣業(yè)務(wù)提前做好了房源的鋪墊，因此，即便虧損，從我愛我家整體上看，它的戰(zhàn)略位置也很重要。你們?cè)趺纯催@個(gè)觀點(diǎn)？

趙然：事實(shí)上，之前包括鏈家、我愛我家都采取這種集團(tuán)內(nèi)循環(huán)的模式，自己在體系內(nèi)完成閉環(huán)。這種模式在以前是成立的。

但是現(xiàn)在，配租和配售的保障性住房政策出臺(tái)之后，剛需人群的住房需求得到保障和滿足之后，對(duì)于鏈家+自如、我愛我家+相寓這種組合都是有沖擊的。唯一的解決辦法，就是他們要盡快的進(jìn)入非剛需市場(chǎng)，不要做剛需市場(chǎng)了，比如，做分散式別墅等等。

王作江：我自己在自如和相寓分別有過租住體驗(yàn)，也在北京、天津、成都等地運(yùn)營(yíng)過長(zhǎng)租公寓，就我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)來看，長(zhǎng)租公寓的租客還是以年輕白領(lǐng)居多，他們追求的是地段、周邊配套、商圈以及房間的拎包入住的便捷性，目的性比較單純，很少涉及到買房需求，即便是買房，也很少會(huì)考慮自己租住的公寓所在地，因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓地段一般不差，而不差的地段在一二線城市往往意味著不菲的房?jī)r(jià)，這并不是年輕白領(lǐng)能承受得了的。

另外，現(xiàn)在很多城市的二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到買方市場(chǎng)，原先中介搶房源的思路，已經(jīng)變成了搶客戶，房源在“人房客”中的核心地位已經(jīng)下降了。

房互：剛才你們提到，現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，對(duì)相寓在資本市場(chǎng)的價(jià)值可能會(huì)有負(fù)面影響，未來，這些長(zhǎng)租公寓企業(yè)，包括自如，估值是否還有機(jī)會(huì)重新回到巔峰狀態(tài)？

王作江：很難。

首先，全國(guó)主要城市的租金都在呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而且這種趨勢(shì)在短期內(nèi)是無法扭轉(zhuǎn)，這與整體的環(huán)境正相關(guān)。

其次，這兩年各地（主要都是地域性的地方平臺(tái)）國(guó)有城投公司也加入到了包括分散式公寓在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)蛋糕不變的情況下，參賽者增加，必須意味著大家切蛋糕的難度增大了。

還有一點(diǎn)被很多人忽略，就是市場(chǎng)上大量的空置房源，會(huì)被個(gè)人房東拿出來出租，作為一項(xiàng)日常收入，而且個(gè)人房東定價(jià)更靈活，他們會(huì)間接拉低整體租金水平。這點(diǎn)上我在成都感覺得到，因?yàn)橥粋€(gè)小區(qū)很多房源都在出租，導(dǎo)致自如的房源（拎包入住，自如比同樣個(gè)人房東房源高500元左右）只能維持在現(xiàn)有在管房源量上，這樣才能保證穩(wěn)定的出租率。

趙然：我估計(jì)再也回不到原來的狀態(tài)了。

自如估值巔峰的時(shí)候，也是整個(gè)科技股估值最高的狀態(tài)，但是現(xiàn)在科技股呈現(xiàn)拋物線往下走，目前還看不到底部在哪，再加上整個(gè)租賃市場(chǎng)的因素，估值回歸很難了。

跳出相寓我們看整體的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。你們覺得長(zhǎng)租公寓未來會(huì)是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)？在未來的市場(chǎng)中，會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化？

趙然：未來會(huì)出現(xiàn)優(yōu)勝略汰、新陳代謝的狀態(tài)。

包括新出臺(tái)的“住房租賃金融十七條“等等資金面上的政策，都是鼓勵(lì)和利好集中式公寓，未來集中式公寓的前景會(huì)比分散式公寓更好。特別是國(guó)企，在這個(gè)賽道上的前景會(huì)更穩(wěn)健，國(guó)企也更適合這種跟國(guó)計(jì)民生相關(guān)的微利行業(yè)。

對(duì)于市場(chǎng)化驅(qū)動(dòng)的企業(yè)，面臨兩個(gè)方面的轉(zhuǎn)型。一個(gè)方向是收縮規(guī)模，只做利潤(rùn)最高的城市，不能把攤子鋪得更大，城市和區(qū)域要更聚焦；一個(gè)方向是業(yè)務(wù)模型做到更輕，把自己做成真正的服務(wù)商，只提供服務(wù)不參與房源流通環(huán)節(jié)，而不是做傳統(tǒng)的二房東模式，比如輸出管理、或者只提供供應(yīng)鏈服務(wù)等等。

王作江：當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓包括幾大派系：以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的房企系，以魔方為代表的運(yùn)營(yíng)商系，以自如、相寓為代表的房產(chǎn)中介系，以珠江租賃為代表的國(guó)企城投及人才安居集團(tuán)系。由于企業(yè)背景不同，房企系走輕重（資產(chǎn)）并舉路線，運(yùn)營(yíng)商、中介系多以“二房東”和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主，而城投系則以重資產(chǎn)為主。

從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來看，未來很長(zhǎng)的一段時(shí)間，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還是會(huì)幾方勢(shì)力角逐、諸侯混戰(zhàn)吧。

另外，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在未來幾年內(nèi)，很難突破盈利難、盈利低的現(xiàn)狀。截至目前，如何探索到更加成熟的商業(yè)模式，仍是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商不得不面臨的難題。

住房租賃行業(yè)不可能做到暴利，不論是集中式長(zhǎng)租公寓或者分散式租賃業(yè)務(wù)的目標(biāo)都是“微利且可持續(xù)”，能做到這一點(diǎn)的且保持一定體量的企業(yè)，已經(jīng)算是頭部企業(yè)了。

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