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中海大境,純干貨不廢話分析

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我是紫沐,這是我第388篇日記。

直入正題吧。

大境價格還是不錯的,7-10萬左右。

125m2,7-8.1萬/m2,875-1000萬;

142m2,7.1-8.2萬/m2,1000-1200萬;

163/165m2,7.3-8.8萬/m2,1200-1500萬;

190/m2,7.5-9.3萬/m2,1500-1800萬;

270m2,9.3-9.9萬/㎡,2500-2700萬。

定價邏輯明顯是玩豪宅那一套,面積越大的單價越貴。

說明中海是想把產(chǎn)品往豪宅方向推的。

但綜合評估下來,我覺得大境做改善產(chǎn)品挺好,做豪宅還是有點勉強(qiáng)。

整體屬于可以買,但不強(qiáng)推的級別吧。

原因有5個。


1.中海大鏡的下限高

地段,是海珠核心位置。

交通,是11號線地鐵上蓋,去珠城琶洲都在15分鐘車程內(nèi)。

商業(yè),有兩個現(xiàn)成的,未來還有一個自建的,日常生活娛樂家門口能搞定。

教育,從幼兒園到初中全覆蓋,家門口上學(xué),生源也比較純粹。

產(chǎn)品,市中心稀缺的圍合式大花園+新式產(chǎn)品設(shè)計。

相當(dāng)于最基本的地段、配套、產(chǎn)品,大境都是ok的,保值自然沒啥問題。

這是可以買的原因。


2.中海大境的上限低

周邊環(huán)境雖然有濕地公園這個加分項,但也有城中村+布匹市場這個減分項。

一個說自己豪宅的樓盤,每天圍繞在旁邊的都是電雞和手推車,有點太反差了。

想改善又只能依賴舊改,遙遙無期。

光就這一點,基本能宣判大境豪宅夢碎。

另外大境雖然是市區(qū)少有的大花園大體量小區(qū),但不是渾然一體的。


小區(qū)內(nèi)部被市政路分隔成三塊,整體的功能性和園林美觀度都會受影響。

加上大境的地段放到全廣州算不上第一梯隊。

所以它上限不高,少了點想象力,沒有讓人非買不可的理由。

3.有小缺點

一個是得房率,只有90%+。

在同價位競爭對手普遍100%+,甚至110%的時候,這得房率有點拿不出手。

既不利于打造新式大尺度戶型,又容易讓買家有吃虧的感覺,挺傷的。

另一個是缺點是學(xué)位目前不確定。

大境的學(xué)校不是開發(fā)商配建的,是ZF配建的,要不要搞名校,能不能搞名校,都是未知數(shù)。

還是那句話,這種改善級別2000萬以下的產(chǎn)品,客群還是蠻注重學(xué)位的。

要是后面學(xué)校不理想,會影響大境的價值。

4.大戶型存在一定的錯配


大境190-270㎡的大戶型,總價段在1500-2700萬。

和全廣州對手同臺競技的話,其實有點不夠看。

不說別的,當(dāng)總價和琶洲南二期重合的時候,大境已經(jīng)沒啥優(yōu)勢了。

最拿手的地段、配套、產(chǎn)品、花園,都不是琶洲南的對手。

特別現(xiàn)在琶洲南二期吹風(fēng)10萬起,當(dāng)這種選手都開始打性價比,大境和人家打擂臺基本沒贏面。

而且這個總價,在珠城也能買到標(biāo)桿的次新產(chǎn)品了。

對一些更偏投資的買家來說,珠城穩(wěn)定性更強(qiáng),投資周期更靈活,持有成本更低,會是更好的選擇。

所以中海大境的大戶型,雖然設(shè)計更好、位置更佳。

但后續(xù)的去化,還有未來在二手市場的流通性,我覺得一般般。

5.小戶型有點膈應(yīng)人

從流通性上講,大境的小戶型,挺強(qiáng)。

800-1500萬,憑借地段+配套+產(chǎn)品這三板斧,幾乎沒有對手。

打四季和頌、瓏璟臺、西派粵府、江灣和樾、天河序,能直接用體量和花園碾壓。

打湖光悅色、海珠新城、越天和,能直接用配套和產(chǎn)品碾壓。

希望高位接盤華潤萬博悅府的業(yè)主現(xiàn)在還能穩(wěn)住心態(tài)。

至于二手市場,這價位能穩(wěn)贏大境的也沒幾個。

所以不管是開盤去化,還是未來在二手市場上的流通性,大境的小戶型都有很強(qiáng)的理論優(yōu)勢。

但事實上,這些小戶型又有膈應(yīng)人的地方。

比如125㎡只做了三房,還會望到思親樓。


比如142㎡設(shè)計感一般。


加上首推的樓棟位置都比較偏,景觀視野不算太好。

所以大境這次價格是低了,但產(chǎn)品也有不小的瑕疵。

不至于是完全讓利消費者,價格是精心計算過折價的。

自住買家入手之前,需要好好考慮能不能接受這些缺陷。

卸下廣告光環(huán),中海大境就是這么一個樓盤。

下限很高,很穩(wěn),入手幾乎不會出錯。

但上限比較低,沒什么想象力,也很難期待未來會有驚喜。

價格雖然不高,對應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)卻也不算好,屬于一分錢一分貨。

要說主觀的感覺,也就是開頭那句,可以買但不強(qiáng)推了。

1500萬以上預(yù)算的,我覺得可以看看琶洲南。

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