我是紫沐,這是我第388篇日記。
直入正題吧。
大境價格還是不錯的,7-10萬左右。
125m2,7-8.1萬/m2,875-1000萬;
142m2,7.1-8.2萬/m2,1000-1200萬;
163/165m2,7.3-8.8萬/m2,1200-1500萬;
190/m2,7.5-9.3萬/m2,1500-1800萬;
270m2,9.3-9.9萬/㎡,2500-2700萬。
定價邏輯明顯是玩豪宅那一套,面積越大的單價越貴。
說明中海是想把產(chǎn)品往豪宅方向推的。
但綜合評估下來,我覺得大境做改善產(chǎn)品挺好,做豪宅還是有點勉強(qiáng)。
整體屬于可以買,但不強(qiáng)推的級別吧。
原因有5個。
1.中海大鏡的下限高
地段,是海珠核心位置。
交通,是11號線地鐵上蓋,去珠城琶洲都在15分鐘車程內(nèi)。
商業(yè),有兩個現(xiàn)成的,未來還有一個自建的,日常生活娛樂家門口能搞定。
教育,從幼兒園到初中全覆蓋,家門口上學(xué),生源也比較純粹。
產(chǎn)品,市中心稀缺的圍合式大花園+新式產(chǎn)品設(shè)計。
相當(dāng)于最基本的地段、配套、產(chǎn)品,大境都是ok的,保值自然沒啥問題。
這是可以買的原因。
2.中海大境的上限低
周邊環(huán)境雖然有濕地公園這個加分項,但也有城中村+布匹市場這個減分項。
一個說自己豪宅的樓盤,每天圍繞在旁邊的都是電雞和手推車,有點太反差了。
想改善又只能依賴舊改,遙遙無期。
光就這一點,基本能宣判大境豪宅夢碎。
另外大境雖然是市區(qū)少有的大花園大體量小區(qū),但不是渾然一體的。
小區(qū)內(nèi)部被市政路分隔成三塊,整體的功能性和園林美觀度都會受影響。
加上大境的地段放到全廣州算不上第一梯隊。
所以它上限不高,少了點想象力,沒有讓人非買不可的理由。
3.有小缺點
一個是得房率,只有90%+。
在同價位競爭對手普遍100%+,甚至110%的時候,這得房率有點拿不出手。
既不利于打造新式大尺度戶型,又容易讓買家有吃虧的感覺,挺傷的。
另一個是缺點是學(xué)位目前不確定。
大境的學(xué)校不是開發(fā)商配建的,是ZF配建的,要不要搞名校,能不能搞名校,都是未知數(shù)。
還是那句話,這種改善級別2000萬以下的產(chǎn)品,客群還是蠻注重學(xué)位的。
要是后面學(xué)校不理想,會影響大境的價值。
4.大戶型存在一定的錯配
大境190-270㎡的大戶型,總價段在1500-2700萬。
和全廣州對手同臺競技的話,其實有點不夠看。
不說別的,當(dāng)總價和琶洲南二期重合的時候,大境已經(jīng)沒啥優(yōu)勢了。
最拿手的地段、配套、產(chǎn)品、花園,都不是琶洲南的對手。
特別現(xiàn)在琶洲南二期吹風(fēng)10萬起,當(dāng)這種選手都開始打性價比,大境和人家打擂臺基本沒贏面。
而且這個總價,在珠城也能買到標(biāo)桿的次新產(chǎn)品了。
對一些更偏投資的買家來說,珠城穩(wěn)定性更強(qiáng),投資周期更靈活,持有成本更低,會是更好的選擇。
所以中海大境的大戶型,雖然設(shè)計更好、位置更佳。
但后續(xù)的去化,還有未來在二手市場的流通性,我覺得一般般。
5.小戶型有點膈應(yīng)人
從流通性上講,大境的小戶型,挺強(qiáng)。
800-1500萬,憑借地段+配套+產(chǎn)品這三板斧,幾乎沒有對手。
打四季和頌、瓏璟臺、西派粵府、江灣和樾、天河序,能直接用體量和花園碾壓。
打湖光悅色、海珠新城、越天和,能直接用配套和產(chǎn)品碾壓。
希望高位接盤華潤萬博悅府的業(yè)主現(xiàn)在還能穩(wěn)住心態(tài)。
至于二手市場,這價位能穩(wěn)贏大境的也沒幾個。
所以不管是開盤去化,還是未來在二手市場上的流通性,大境的小戶型都有很強(qiáng)的理論優(yōu)勢。
但事實上,這些小戶型又有膈應(yīng)人的地方。
比如125㎡只做了三房,還會望到思親樓。
比如142㎡設(shè)計感一般。
加上首推的樓棟位置都比較偏,景觀視野不算太好。
所以大境這次價格是低了,但產(chǎn)品也有不小的瑕疵。
不至于是完全讓利消費者,價格是精心計算過折價的。
自住買家入手之前,需要好好考慮能不能接受這些缺陷。
卸下廣告光環(huán),中海大境就是這么一個樓盤。
下限很高,很穩(wěn),入手幾乎不會出錯。
但上限比較低,沒什么想象力,也很難期待未來會有驚喜。
價格雖然不高,對應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)卻也不算好,屬于一分錢一分貨。
要說主觀的感覺,也就是開頭那句,可以買但不強(qiáng)推了。
1500萬以上預(yù)算的,我覺得可以看看琶洲南。
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