隨著市場(chǎng)的不斷調(diào)整，民營(yíng)房企老大的座位也要開(kāi)始更迭了。

今年的千億房企要比往年來(lái)得更晚一些，等了5個(gè)月終于出現(xiàn)。

目前沖進(jìn)了千億銷售額的房企僅有三家，不出意外是保利、中海、萬(wàn)科，而華潤(rùn)的千億將在下個(gè)月達(dá)成。

在看榜單時(shí)，地產(chǎn)君發(fā)現(xiàn)，在悄無(wú)聲息間，今年的地產(chǎn)民企一哥已經(jīng)開(kāi)始換人了。

5月的銷售榜單TOP10中，純民企的只剩下濱江和龍湖這兩家。

而濱江的銷售額已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月超越了龍湖，可謂是大哥輪流做，今年到我家。

01

地產(chǎn)江湖風(fēng)云變幻

如今恒大、碧桂園的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，濱江、龍湖這些穩(wěn)健民營(yíng)房企開(kāi)始走向舞臺(tái)中央。

回望房地產(chǎn)行業(yè)四十年發(fā)展歷程，在上個(gè)世紀(jì)九十年代末，合生創(chuàng)展乘著改革發(fā)展的浪潮在廣州大肆擴(kuò)張規(guī)模。

進(jìn)入二十一世紀(jì)初，合生創(chuàng)展成為內(nèi)地第一個(gè)銷售過(guò)百億的房企，也是初代民營(yíng)房企老大，被稱為地產(chǎn)界的航空母艦。

隨后的房企開(kāi)始憑借 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)擴(kuò)張” 策略，開(kāi)始全國(guó)化發(fā)展，“規(guī)模為王”的論調(diào)成為主旋律。

這個(gè)時(shí)期涌現(xiàn)出不少民企巨頭，比如并稱“華南五虎”的富力、恒大、碧桂園、雅居樂(lè)和合生創(chuàng)展，曾經(jīng)的“并購(gòu)?fù)酢比趧?chuàng)與世茂，信奉“愛(ài)拼才會(huì)贏”的閩系黑馬等等。

自2010年萬(wàn)科成為第一家千億房企時(shí)起，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黃金發(fā)展期，此后“恒萬(wàn)碧”常年霸榜前三。

2016年，恒大登頂銷售榜榜首，房企的規(guī)模開(kāi)始成倍增長(zhǎng)，那年共有12家房企進(jìn)入千億。

2017年大概是民營(yíng)房企最強(qiáng)盛的時(shí)期，百?gòu)?qiáng)房企中有一多半都是民企。

那年碧桂園以五千多億銷售額成為排名房企第一，龍湖也在那年排進(jìn)前十。

2018年碧桂園率先突破七千億，2019年濱江也進(jìn)入了千億俱樂(lè)部。

一個(gè)行業(yè)不可能一直興盛。

地產(chǎn)行業(yè)從繁榮走向落寞，始于2020年的“三道紅線”政策。

從恒大事件開(kāi)始，標(biāo)桿房企違約的報(bào)道屢見(jiàn)不鮮，這些奉行高周轉(zhuǎn)的房企開(kāi)始遭受反噬。

在此之前房企TOP10中起碼有一半是民企，然而2022年前十房企只有碧桂園和龍湖兩家了。

孫宏斌為了債務(wù)重組四處奔走、許家印被帶走、楊惠妍主動(dòng)降薪放話“砸鍋賣鐵支持公司”......可以看出民企這幾年的掙扎沉浮。

雖然近兩年的年度榜單上碧桂園依然排在龍湖前面，但說(shuō)到民企一哥，大家都已經(jīng)默認(rèn)是龍湖了。

而據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，前十僅有濱江和龍湖，濱江以全口徑銷售額433.1億元的成績(jī)，位列民營(yíng)房企第一。

濱江不再僅僅是杭州一哥，更是成為了全國(guó)民營(yíng)房企老大。

碧桂園、恒大輪番當(dāng)了多年民營(yíng)房企老大，現(xiàn)在，濱江取代了他們，成為新晉地產(chǎn)民企一哥，這也意味著民營(yíng)房企的發(fā)展史翻開(kāi)了嶄新的一頁(yè)。

02

民企之光奪得第一

濱江是一家非常低調(diào)的民營(yíng)房企，但行業(yè)內(nèi)對(duì)這家公司也不算陌生，因其天花板級(jí)別的員工福利待遇，成為很多地產(chǎn)人心中“別人家公司”的存在。

別的不說(shuō)，光是今年的20天春節(jié)假期就已經(jīng)讓不少地產(chǎn)人遭受到了“暴擊”。

四月末的時(shí)候?yàn)I江披露了2023年的年報(bào)和2024年一季度的報(bào)告，全面詳實(shí)的數(shù)據(jù)也體現(xiàn)出了其韌性和穩(wěn)健。

2023年，濱江營(yíng)收高達(dá)704億，同比大增近70%；凈負(fù)債率僅15.08%，現(xiàn)金短債比2.42倍，三道紅線持續(xù)綠檔。

在市場(chǎng)持續(xù)下跌的2024年一季度，營(yíng)收137億元，同比增長(zhǎng)35.85%，歸母凈利潤(rùn)6.6億元，同比增長(zhǎng)17.84%，實(shí)現(xiàn)逆市雙增長(zhǎng)。

濱江的賬面也不差錢，截至今年一季度，貨幣資金287.6億元，可以輕松應(yīng)對(duì)1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債90.84億元。

2023年末的時(shí)候，濱江銷售金額1534.7億，排名提升至行業(yè)第11位，進(jìn)入2024年，濱江的行業(yè)排名已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月都排進(jìn)前十，在民企中排第一。

可以看出，濱江一如既往的穩(wěn)健，是行業(yè)內(nèi)屈指可數(shù)未曾發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)的民營(yíng)房企之一，也逐漸被譽(yù)為“民企之光”。

在地產(chǎn)君看來(lái)，濱江可以保持穩(wěn)健發(fā)展，主要也是多方面的因素構(gòu)成。

第一，深耕杭州。

如果要問(wèn)全國(guó)哪個(gè)城市的產(chǎn)品品質(zhì)最高，毫無(wú)疑問(wèn)是杭州，因?yàn)楹贾萦芯G城與濱江，這兩家連帶其他房企一起將杭州卷成一個(gè)新的高度。

杭州作為大本營(yíng)為濱江其貢獻(xiàn)著過(guò)半的業(yè)績(jī)，在綠城從杭州走向全國(guó)化時(shí)，濱江依然選擇深耕杭州。

按照濱江的穩(wěn)區(qū)域戰(zhàn)略，杭州、杭州之外浙江省內(nèi)，外省市場(chǎng)占比將維持在6:3:1，濱江也被戲稱為“杭州第二城投”。

第二，品牌優(yōu)勢(shì)。

濱江深耕高能級(jí)城市，聚焦高端改善市場(chǎng)，并且擁有極強(qiáng)的產(chǎn)品力。

同時(shí)，濱江產(chǎn)品單價(jià)也很高，近三年濱江的銷售均價(jià)都保持在行業(yè)top3，去年是行業(yè)第一，達(dá)到43073元/㎡。

產(chǎn)品賣得好、交付滿意度高、客戶忠誠(chéng)度也高，長(zhǎng)期積累下來(lái)的品牌口碑也是濱江這幾年保持逆勢(shì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵原因之一。

第三，人員高效。

濱江還有一個(gè)典型特點(diǎn)就是高人效。

去年，房產(chǎn)板塊1076名員工，創(chuàng)下1534.7億銷售額，人均效能高達(dá)1.43億元，人效行業(yè)第一，工資及福利投入同比增加。

人員精干、層級(jí)少，可以節(jié)省很多時(shí)間成本，效率也就高起來(lái)了。

03

狹路相逢再起風(fēng)云

當(dāng)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，行業(yè)內(nèi)還有競(jìng)爭(zhēng)力的民營(yíng)房企基本就剩下濱江、龍湖等優(yōu)質(zhì)民企。

從今年前幾個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，濱江雖然超越了龍湖，但并沒(méi)有拉開(kāi)很大的差距，差值一直在二三十億元之間。

2024年前5個(gè)月銷售額（億元）

這只是銷售額的對(duì)比，其他方面龍湖的表現(xiàn)也不弱于濱江，在地產(chǎn)君看來(lái)，后續(xù)龍湖不是沒(méi)有反超的可能。

龍湖憑借審慎的開(kāi)發(fā)和長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)來(lái)穿越周期，積極轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，構(gòu)建財(cái)務(wù)護(hù)城河，2023年經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率超過(guò)60%。

濱江則通過(guò)始終如一的品質(zhì)，資源集中在高能級(jí)城市，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健穿越周期。

兩者狹路相逢，隨著市場(chǎng)的不斷調(diào)整，地產(chǎn)民企一哥的爭(zhēng)奪戰(zhàn)還在繼續(xù)。

接下來(lái)濱江能否繼續(xù)穩(wěn)坐民營(yíng)房企一哥之位，后續(xù)見(jiàn)真章。

如今的行業(yè)從供不應(yīng)求走向飽和過(guò)剩后，連國(guó)央企都難以招架這個(gè)局面，更何況民營(yíng)房企。

還能留在牌桌的都有一定的過(guò)人之處，地產(chǎn)君也希望像龍湖、濱江這樣優(yōu)秀的穩(wěn)健民營(yíng)房企可以更多一些。

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