文 | 周天

周天財(cái)經(jīng) 原創(chuàng)出品

最近，醞釀多年的《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》終于出爐。

有一個(gè)條文值得注意：第三十九條 對(duì)符合國(guó)家規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和鄉(xiāng)村建設(shè)，也可以依法通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人有償使用。

法律里面很正式把出讓二字寫(xiě)了進(jìn)去。意味著，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地全面放開(kāi)入市的信號(hào)，非常強(qiáng)烈。

作為十年前報(bào)道土地改革的記者，我長(zhǎng)期關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域的變動(dòng)，也為十多年來(lái)的小步試水而感到有些著急。最近我也在和朋友的交流中提到，盡早放開(kāi)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，激活大量的沉睡資產(chǎn)，讓農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性收入的原始積累，非常有利于挽救低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

我找到了農(nóng)業(yè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的中國(guó)龍頭企業(yè)土流網(wǎng)的CEO伍勇，還找了若干行業(yè)人士，和他們交流看法。其中，伍勇同樣判斷新法意義重大，并談到了他的樂(lè)觀預(yù)期，他認(rèn)為有三個(gè)大招接下來(lái)會(huì)釋放出來(lái)：第一就是農(nóng)村土地可抵押融資，第二是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)同價(jià)同權(quán)直接入市全面放開(kāi)，第三就是耕地指標(biāo)和糧食指標(biāo)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行交易。

在伍勇看來(lái)，“這三個(gè)大招會(huì)釋放巨大的流動(dòng)性，量級(jí)在100萬(wàn)億，能解決我們現(xiàn)在的問(wèn)題”。

一位投資人士也告訴我，這是無(wú)中生有的貨幣創(chuàng)造過(guò)程，對(duì)于扭轉(zhuǎn)當(dāng)前緊縮局面，意義重大。「存量更大的農(nóng)村土地的抵押和入市交易 可能成為新一輪信用擴(kuò)張的發(fā)動(dòng)機(jī) 新的抵押品入市 就相當(dāng)于新的貨幣創(chuàng)造」。

商品房產(chǎn)權(quán)明晰，加入WTO融入世界產(chǎn)業(yè)鏈分工體系乃至移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)與科技浪潮，是普通人能獲益的三波浪潮，現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)沉睡資產(chǎn)全面放開(kāi)入市，能擔(dān)得起第四波產(chǎn)業(yè)浪潮。

目前農(nóng)村的各類土地都屬于「沉睡的資產(chǎn)」，農(nóng)民無(wú)法把自己的農(nóng)地變現(xiàn)或是抵押、融資，無(wú)法湊到進(jìn)城生活的原始積累，只能淪為閑置資產(chǎn)，沉睡在村里，無(wú)人問(wèn)津。同樣是占有土地和房產(chǎn)，因?yàn)榉N種原因，農(nóng)民的地和房，不能獲得城市商品房同等權(quán)利。

不能賣的祖產(chǎn)，主打一個(gè)「老家有塊地」的心理安慰作用，但不能變?yōu)楣墓哪夷业腻X包。

激活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，放開(kāi)流通交易是大勢(shì)所趨，也是決策層一直在探索的方向，過(guò)去比較謹(jǐn)慎但堅(jiān)定，如今有可能會(huì)加快。一位業(yè)內(nèi)人士和一些高層管理人士有過(guò)交流，他向我透露，有高層談到，此前在農(nóng)村土地同價(jià)同權(quán)入市上動(dòng)作緩慢，也是擔(dān)心增加土地供給，沖擊城市房地產(chǎn)。

「但現(xiàn)在已不存在這一擔(dān)憂，時(shí)機(jī)成熟了」。能感受到有關(guān)方面有了迫不及待的感覺(jué)。

據(jù)我了解，此前有長(zhǎng)輩朋友們?cè)诖ㄓ褰?jīng)營(yíng)了一片山林，多年來(lái)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明晰，并未搞經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)，但這一進(jìn)程在去年迅速加快，產(chǎn)權(quán)得到確定，地方比較急迫地推著經(jīng)營(yíng)方快速上項(xiàng)目出成果。也足見(jiàn)有關(guān)方面要干事業(yè)的緊迫感了。

以前要么是不允許開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，要么就是走統(tǒng)一征收流程，先從農(nóng)村集體用地征收為國(guó)有，再經(jīng)過(guò)地方行政機(jī)關(guān)統(tǒng)一招拍掛，由無(wú)數(shù)地產(chǎn)商激烈競(jìng)價(jià)才能購(gòu)得土地，這種模式帶來(lái)的問(wèn)題和局限我們都有所體會(huì)。如今，新法如果實(shí)施，村集體可自行出讓土地給產(chǎn)業(yè)公司，無(wú)需經(jīng)中間商過(guò)一道手，更多利潤(rùn)會(huì)留給村集體，變?yōu)槭找鏅?quán)分配給每一個(gè)村民。

老百姓是不是只能住33層的墓碑式高容積率公寓樓？這一老舊形態(tài)產(chǎn)品是香港地產(chǎn)商的發(fā)明，居住品質(zhì)實(shí)際較差，卻成為中國(guó)城市最普遍的景觀界面，黑壓壓一片墓碑樓，直到天際線，去過(guò)貴陽(yáng)花果園的朋友可以談?wù)勼w驗(yàn)，我是感覺(jué)到不見(jiàn)天日的壓抑，現(xiàn)在成了領(lǐng)略高容積率鴿子籠的打卡景點(diǎn)了。

高樓層壓縮式居住，制造出了當(dāng)下農(nóng)村居住體驗(yàn)（有院子有花園 能停車）好于城市的倒掛現(xiàn)象。

如果農(nóng)地產(chǎn)權(quán)可流通，一戶建和別墅、院子，將會(huì)是中國(guó)住房市場(chǎng)上新的供給形態(tài)，改善性需求會(huì)大大激發(fā)出來(lái)。這也符合當(dāng)前提倡的滿足住房改善型需求大背景。

改革的方向，就是增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，讓以前的沉睡資產(chǎn)，可轉(zhuǎn)讓可融資。對(duì)于城市居民，則可以回鄉(xiāng)擁有院子和花園。城鄉(xiāng)資源雙向流通。

伍勇談到，此次新法里，還有一條關(guān)鍵性法規(guī)，留了一個(gè)突破口。

這是第十七條　有下列情形之一的，喪失農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份：

　?。ㄒ唬┧劳?；

　　（二）喪失中華人民共和國(guó)國(guó)籍；

　?。ㄈ┮呀?jīng)取得其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份；

　　（四）已經(jīng)成為公務(wù)員，但是聘任制公務(wù)員除外；

　?。ㄎ澹┓煞ㄒ?guī)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織章程規(guī)定的其他情形。

　　因前款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)情形而喪失農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的，依照法律法規(guī)、國(guó)家有關(guān)規(guī)定和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織章程，經(jīng)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商，可以在一定期限內(nèi)保留其已經(jīng)享有的相關(guān)權(quán)益。

翻譯一下就是：雖然公務(wù)員按規(guī)定會(huì)喪失農(nóng)村土地權(quán)益，但是經(jīng)過(guò)協(xié)商和三分之二的表決，還是可以給公務(wù)員保留宅基地等土地權(quán)益。

其實(shí)，這個(gè)最有購(gòu)買力的群體，深藏在基因里的告老還鄉(xiāng)夢(mèng)、院子夢(mèng)花園夢(mèng)，長(zhǎng)期無(wú)法被滿足。新法的新條款，將可能為這一群體回鄉(xiāng)置產(chǎn)定居和消費(fèi)打開(kāi)口子。讓朝氣蓬勃的中老年人們?yōu)猷l(xiāng)村注入一些朝氣。

院子經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)的在地化消費(fèi)是巨大的，從設(shè)計(jì)裝修施工到園林樹(shù)木，搭建涼亭假山水池甚至是游泳池，安裝光伏板、儲(chǔ)能，乃至新能源汽車和充電樁，都是巨額的消費(fèi)，一個(gè)回鄉(xiāng)生活的賢達(dá)，足以給多個(gè)村民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，讓公務(wù)員回村自愿花錢，效果或許比push公務(wù)員下鄉(xiāng)駐村更好。

讓資金下鄉(xiāng)，才能讓鄉(xiāng)下長(zhǎng)期不值錢的東西變得值錢，才能給農(nóng)村以更多投入和更好生活。

也能解決當(dāng)前許多問(wèn)題。國(guó)民擠在鴿子籠里生活，只會(huì)把人們的消費(fèi)和生育給限制死，消滅了生活的豐富性。而回歸院子生活，能堆放雜物，能在院子里修車洗車，做手工種綠植養(yǎng)貓狗，能解除消費(fèi)的枷鎖，對(duì)于中國(guó)成為消費(fèi)大國(guó)的意義非常深遠(yuǎn)。住鴿子籠停車難，老百姓連車都不愿意買的，若能直接開(kāi)車入自家院子，這對(duì)于汽車行業(yè)的提振也是巨大的。有個(gè)院子，連養(yǎng)孩子的動(dòng)力都會(huì)增加，是一個(gè)解決生育問(wèn)題的可行方案。

不能交易的東西就不值錢，能交易才能值錢，真想對(duì)農(nóng)民好，就得讓農(nóng)民手里的東西變得流動(dòng)起來(lái)，這是樸素的原理。伍勇估算，全部農(nóng)村土地如果能逐步實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)交易，全國(guó)會(huì)有100萬(wàn)億資產(chǎn)釋放出來(lái)。重慶土交所總經(jīng)理熊儀俊在公開(kāi)場(chǎng)合估算的口徑同樣是100萬(wàn)億。

不過(guò)，當(dāng)前能夠放開(kāi)的僅限于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，并不是宅基地?，F(xiàn)在各地在推宅基地?fù)Q城里的住房，或是試點(diǎn)宅基地跨村集體交易，幅度有限。有接近管理部門的業(yè)內(nèi)人士告訴我，宅基地其實(shí)更應(yīng)該作為第一步盡早放開(kāi)，允許農(nóng)民的房子和城市商品房同價(jià)同權(quán)，自由買賣。

另外就是用于種糧食和作物的農(nóng)地，這一塊的思路是：小田變大田，農(nóng)民成為「不在地主」或叫「不參與種植的股東」，大田交給機(jī)械化規(guī)模化的大資金方來(lái)打理，生產(chǎn)效率提升，注入科技來(lái)提升產(chǎn)量降低病害，規(guī)模和科技紅利會(huì)讓農(nóng)民相比自己辛苦種地，能分到更多利潤(rùn)。

每畝土地投入也會(huì)大大增加，最終建成農(nóng)業(yè)強(qiáng)國(guó)。按一畝地3000元的投入標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)15億畝農(nóng)田來(lái)算，這是一個(gè)四萬(wàn)多億的超級(jí)大基建。

對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，伍勇估算，一旦入市交易，每戶能增加幾十萬(wàn)的可流通資產(chǎn)，又是一大筆貨幣注入到經(jīng)濟(jì)體中，且非常有利于縮小貧富差距，消弭城鄉(xiāng)分割。同時(shí)，農(nóng)民消費(fèi)力增加，會(huì)帶動(dòng)非常多行業(yè)起飛。

最終的格局會(huì)是，農(nóng)村的土地分兩種性質(zhì)：農(nóng)用地和建設(shè)用地，前者種糧食，搞規(guī)模化、科技化，告別低效率低收入的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)。后者種房子、種院子，既滿足城里人的院子夢(mèng)，也為作為股東的農(nóng)民提供財(cái)產(chǎn)性收入。

最后，也為幫助我寫(xiě)作本文的土流網(wǎng)打個(gè)廣告，伍勇的土流網(wǎng)在此前已經(jīng)通過(guò)和杭州網(wǎng)商銀行的合作，給農(nóng)民放款了數(shù)百億資金，其還在全國(guó)200個(gè)縣建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，對(duì)于城鄉(xiāng)資源的交換占據(jù)了先發(fā)地位，或許也會(huì)在此次產(chǎn)業(yè)變革中實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵卡位。

激活農(nóng)村沉睡資產(chǎn)，扭轉(zhuǎn)通縮，已經(jīng)刻不容緩了。