這兩年不少外資、港資撤離大陸住宅市場(chǎng)，前有李嘉誠家族、后有香港置地。

然而也有逆行者挺身而出，一家208歲的地產(chǎn)超級(jí)巨頭，正在不斷加碼內(nèi)地樓市：

太古地產(chǎn)

太古地產(chǎn)母公司英國太古集團(tuán)，成立于1816年至今已有208年歷史。2022年，太古地產(chǎn)宣布啟動(dòng)千億港幣投資計(jì)劃，加強(qiáng)在香港和內(nèi)地的投資。

僅用兩年時(shí)間，太古地產(chǎn)就將進(jìn)度條完成了65%左右，尤其是在內(nèi)地的拓展速度快于預(yù)期。

太古地產(chǎn)多項(xiàng)目布局同時(shí)推進(jìn)

這幾年里，太古地產(chǎn)積極在上海、西安、三亞、廣州等核心城市策略性投資布局6個(gè)新項(xiàng)目，成為這兩年少有的“逆流而上者”。

在上海，太古地產(chǎn)先后拿下張園建筑群保護(hù)項(xiàng)目、洋涇地塊、前灘21號(hào)地塊，在商業(yè)領(lǐng)域展現(xiàn)出極快的落地速度。

上海前灘太古里實(shí)景圖

而今年，這家曾經(jīng)在全世界締造無數(shù)標(biāo)桿的超級(jí)巨頭，聯(lián)手本地國企陸家嘴，將在上海黃浦江畔打造江景豪宅標(biāo)桿——

太古源，正式進(jìn)軍內(nèi)地住宅市場(chǎng)

陸家嘴太古源綜合體效果圖

與此同時(shí)，這可能也是上海浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)最后一個(gè)一線江景豪宅，無論是地段還是產(chǎn)品價(jià)值，港資太古出手就是王炸。

今天總爺就和大家聊聊，太古源能否驚艷上海？

01

天時(shí)地利，江景豪宅絕唱

陸家嘴太古源這塊地的質(zhì)素很好，可謂出道就占據(jù)天時(shí)地利。

因?yàn)檫@塊地是上海市中心稀缺的、整塊一線濱江的連貫土地，先天就有打造江景豪宅的基因。

上海的江景豪宅其實(shí)非常稀有，黃浦江很長但核心江段并不長，范圍縮小到內(nèi)環(huán)內(nèi)的話，濱江地帶更是不足10公里。

而這核心江段中絕大部分一線江景的地塊都開發(fā)成了寫字樓、商場(chǎng)和公共配套，真正做成住宅的地塊其實(shí)不多。

黃浦江實(shí)景圖

而且并不是說能看到江景就是江景豪宅，最多叫江景房。所謂豪宅，自身的產(chǎn)品、地段、圈層都缺一不可。

黃浦江沿線江景房

黃浦江兩岸的江景住宅中，很多小區(qū)的定位其實(shí)比較”親民“，比如北外灘的新外灘花苑、黃浦的耀江花園等社區(qū)，都稱不上豪宅社區(qū)。

其余像世茂濱江老牌江景豪宅又因?yàn)殚_發(fā)的太早配置已經(jīng)老化，產(chǎn)品力也已經(jīng)跟不上如今的時(shí)代，甚至成為了樓市的”老破大“。

因此，真正符合當(dāng)下市場(chǎng)主流認(rèn)可的江景豪宅屈指可數(shù)，而陸家嘴太古源又是其中房齡最新的那個(gè)，可謂是出道即巔峰。

而且更重要的是，后面上海市中心，很難出現(xiàn)能跟太古源媲美的后繼者。

2021年年底，陸家嘴集團(tuán)以150.49億拿下這塊地，就已經(jīng)是內(nèi)環(huán)內(nèi)最后一塊成片開發(fā)的一線濱江大地塊。

陸家嘴太古地塊示意圖

內(nèi)環(huán)內(nèi)的一線江景地塊幾乎已經(jīng)建滿，后面即便有些零星的新住宅項(xiàng)目，要么是極小地塊的舊改、要么是二線、三線江景房。

而太古源位處陸家嘴北濱江段，規(guī)劃總建筑面積約39萬平方米，將兼具高端住宅、太古商業(yè)、甲級(jí)辦公樓、文化活動(dòng)空間、酒店及服務(wù)式公寓等多元業(yè)態(tài)。

既有太古地產(chǎn)這樣的國際巨頭，導(dǎo)入商業(yè)辦公資源，又有本地國企陸家嘴，為項(xiàng)目落地保駕護(hù)航：

陸家嘴太古源，可謂天賦異稟，想不火都難

目前大家對(duì)這塊地區(qū)位和規(guī)劃都很認(rèn)可，發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)形成共識(shí)，市場(chǎng)最大的好奇心在于：

首次在內(nèi)地做住宅的太古地產(chǎn)，究竟可以拿出怎樣驚艷的產(chǎn)品？

02

創(chuàng)意十足，沖擊市場(chǎng)認(rèn)知

說起來，這塊地其實(shí)跟太古很有緣分。

一百多年前，這里就是太古自家的碼頭所在地，一百多年后的今天，這里又成了太古在內(nèi)地第一個(gè)住宅項(xiàng)目。

因此取名太古源，太古地產(chǎn)內(nèi)地豪宅第一槍，打的要漂亮

陸家嘴太古源的設(shè)計(jì)效果圖就可以看出，操盤方花了不少心思，大膽創(chuàng)新的背后，隱藏著引領(lǐng)上海下一代豪宅外立面設(shè)計(jì)風(fēng)尚的雄心。

本次產(chǎn)品的外立面設(shè)計(jì)靈感源自蝴蝶翅膀，采用了很多圓弧形的設(shè)計(jì)元素，白金相間的外立面，科幻感十足，比同板塊的江景豪宅前輩“九廬”看起來更有氣勢(shì)。

太古源效果圖

項(xiàng)目的體量并不大，共378套可售房源，直線距離黃浦江只有約100米，真正的一線江景豪宅。

太古源效果圖

為了增強(qiáng)尊貴感，太古源的每一棟樓，都設(shè)計(jì)了罕見的12米架空大堂。

太古源效果圖

上周總爺去實(shí)地參觀了樣板間，也是倍感驚艷。雖然只是展示樣板間，但足以看出太古源在產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造的用心。

太古源樣板間實(shí)景圖

比如沙發(fā)后面的背景墻，如果看圖片可能以為是布藝或者皮制，實(shí)際上是工匠用大理石打磨出來的圓潤效果，現(xiàn)場(chǎng)看起來質(zhì)感十足。

太古源樣板間實(shí)景圖

和外立面造型一樣，樣板間內(nèi)也采用了諸多圓弧形設(shè)計(jì)元素，比如今年豪宅市場(chǎng)很流行的弧度吊頂，比如客廳、臥室墻面的轉(zhuǎn)角，都采用了曲線過度的設(shè)計(jì)。

太古源樣板間實(shí)景圖

最值得一提的肯定還是江景大客廳，超大的IMAX級(jí)別的客廳，是近年來少有的大尺度瞰江面。

太古源樣板間實(shí)景圖

實(shí)際上，項(xiàng)目離江邊的距離僅有不到100米，從客廳看出去，甚至?xí)幸环N把黃浦江踩在腳下的感覺。

而且，項(xiàng)目還有個(gè)突出優(yōu)勢(shì)是自帶商業(yè)綜合體，就在小區(qū)樓下，業(yè)主下樓即可逛街。

太古源沙盤

當(dāng)然本次的商場(chǎng)定位并不是如前灘太古里一般的高奢商場(chǎng)，而是做了一個(gè)更加親民的社區(qū)商業(yè)定位。

眾所周知，陸家嘴北濱江這個(gè)區(qū)域，之前由于開發(fā)的較晚，早期又建了不少老破小，商業(yè)辦公氛圍一直沒起來。

太古源周邊實(shí)景圖

而本次太古這個(gè)商業(yè)專家進(jìn)駐后，自營的商場(chǎng)將會(huì)有效提升板塊的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目自身的寫字樓、商場(chǎng)、以及周邊的糧倉藝術(shù)中心：

太古后期都會(huì)統(tǒng)一操盤管理

相信以太古的招商能力，區(qū)域的商業(yè)活力將會(huì)大幅度提升。

不過，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)雖然誠意滿滿，在項(xiàng)目的實(shí)際調(diào)研過程中，總爺也發(fā)現(xiàn)了可能頂豪圈層會(huì)介意的點(diǎn)。

第一個(gè)是戶型設(shè)計(jì)，本次一線沿江的產(chǎn)品只做了278和388㎡兩種戶型，均把北向觀江面做到了最大。

太古源戶型圖

但豪宅市場(chǎng)上買家一直對(duì)陸家嘴北濱江，朝北的觀江效果比較介意，窗外看的楊浦濱江目前成熟度也不算高、景色觀感略弱。

且本次大戶型南北進(jìn)深很長，朝南只有兩個(gè)房間，數(shù)量三個(gè)方向采光面很多，但是朝南向陽面窄，實(shí)際的居住舒適度可能會(huì)受到一定影響。

第二個(gè)問題是項(xiàng)目是分體式三幅地塊，商業(yè)也是分開成了幾片商業(yè)，地塊之間有成熟的市政道路，通過空中連廊串聯(lián)。

太古源效果圖

目前了解下來天橋未來是對(duì)市民開放的，到時(shí)候業(yè)主就難免需要跟路人共用，降低了隱私性。

太古源規(guī)劃圖

但瑕不掩瑜，太古源出色的區(qū)位和設(shè)計(jì)理念，已經(jīng)在上海豪宅圈引發(fā)了不小轟動(dòng)，不少同行都跑去參觀學(xué)習(xí)。

目前最大的懸念，就剩下兩個(gè)字——價(jià)格。

03

熱銷滯銷，價(jià)格決定一切

上海的江景豪宅，一直是高凈值家庭的的資產(chǎn)壓艙石，曾經(jīng)創(chuàng)下了無數(shù)積分紀(jì)錄。

格力浦江壹號(hào)，入圍積分100.85分

百匯園三期，入圍積分106.64分

凱旋門三期，入圍積分113.04分

今年是上海豪宅供應(yīng)大年，遠(yuǎn)超前兩年新房豪宅供應(yīng)量的總和。

這也導(dǎo)致今年下半年入市的豪宅，沒有了上半年的勢(shì)頭，除了翠湖、中海領(lǐng)邸這樣的頂流，大部分很難一次性清盤。

豪宅購買力是有些透支的，當(dāng)下4000-6000萬價(jià)格段競(jìng)爭激烈

北濱江區(qū)域主要吸引的大多是浦東購買力，相比于黃浦、徐匯等傳統(tǒng)市中心，虹吸全市客戶的能力略遜一籌，這種市場(chǎng)情況下，入市價(jià)格就十分重要。

從目前披露的產(chǎn)品細(xì)節(jié)來看，太古源已經(jīng)完全具備一個(gè)爆款豪宅的潛質(zhì)：

僅需一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)格定位，就能夠讓太古源一炮而紅

太古源效果圖

對(duì)于太古地產(chǎn)和內(nèi)地樓市來說，太古源都是一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目。

這幾年內(nèi)地住宅市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，大家熟悉的外資、港資都在逐步淡出野，樓市也成為各大國央企的舞臺(tái)。

內(nèi)地市場(chǎng)，比任何時(shí)候都缺“逆行者”

悲觀者正確，樂觀者前行，期待太古地產(chǎn)可以在上海大展拳腳。

對(duì)于太古地產(chǎn)新項(xiàng)目，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。