01

一份見面禮

昨晚，萬科突然發(fā)布公告稱，公司第一大股東深圳地鐵擬向公司提供28億元股東借款，借款利率為年化2.34%，低于全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期LPR。

誰也沒想到，深圳國資精英入駐接管萬科的見面禮，這么快就到了。

說實話，對于有息負債規(guī)模超過3000億元的萬科而言，深圳國資借款28億元不過是杯水車薪，因此也只能算作是一份“見面禮”。

錢雖不算多，用意卻很深遠。

這筆錢，更像是深圳國資喂給資本市場的一顆“定心丸”，讓市場看到“我們不會讓萬科倒下”。

當然，再細品，其實還能看到深圳國資更多的用意。

比如28億元貸款的利率只有2.34%，遠低于市場上的貸款利率，這是個只有優(yōu)秀央國企專享的利率水平。

因此，這次的輸血，更是一次示范——銀行們看好了，以后給萬科貸款的利率也別太高了。

不過，資本市場似乎不太滿意于深圳國資28億元的“見面禮”，第二天一開盤萬科A就先跌為敬了。

或許，這筆“見面禮”，也讓資本市場看到，深圳地鐵遠沒有外界傳聞的那么財大氣粗。

事實上，在炸天團看來，深圳地鐵出手救助萬科，背后的動機更像是一場不得不為的“自救”行動。

02

國資邏輯

曾記否，2017年，在“寶萬之爭”的后期，深圳地鐵強勢殺入，以約664億元的高昂代價陸續(xù)收購了32.43億股萬科股份。

在當時，這被視為一筆劃算的買賣——地產(chǎn)龍頭加上城市基建運營商，看起來頗有戰(zhàn)略協(xié)同的意味。

然而，現(xiàn)實卻并不如預期美好。

截至目前，據(jù)財新估算，這筆投資的虧損總額超過330億元。這不是小數(shù)目，更不是一筆可以輕松忽略的“賬面波動”，而是一顆懸在深圳地鐵財務報表上的“定時炸彈”。

風險還不止于此。

據(jù)深圳地鐵披露，截至2024年9月末，深圳地鐵持有的萬科股權(quán)賬面價值占其總資產(chǎn)的約13%。

一旦萬科的經(jīng)營情況持續(xù)惡化，這部分股權(quán)及關聯(lián)應收款項很可能面臨減值風險，進而導致深圳地鐵的總資產(chǎn)貶值。

不僅如此，這幾年深圳地鐵自身過的也并不好。

作為城市基建巨頭，深圳地鐵肩負著軌道交通建設與運營的重任，資本支出規(guī)模龐大。數(shù)據(jù)顯示，從2021年末到2024年9月末，其資產(chǎn)負債率從48.58%上升至57.55%。

這意味著，深圳地鐵本身也正承受著越來越大的融資壓力。

繼續(xù)為萬科輸血，無異于“雪上加霜”。

但不輸血，問題可能更大——萬科要是倒了，不僅意味著這筆巨額股權(quán)投資血本無歸，還可能進一步打擊深圳國資的市場形象與信用。

因此，春節(jié)前后，深圳國資強勢入駐萬科，實際上是一次“押注未來”的選擇。

首先，這是在自保。

如果讓萬科自生自滅，深圳地鐵的財務壓力只會更大。與其坐等巨額投資減值，不如主動出手，幫助萬科穩(wěn)住局面，至少可以緩解投資虧損風險。

其次，這是在維護深圳國資的整體形象。

在當前經(jīng)濟環(huán)境下，國資對于企業(yè)的托底能力已經(jīng)成為市場信心的重要支撐。如果萬科這種行業(yè)標桿企業(yè)崩盤，無疑會對市場造成嚴重沖擊，也會影響深圳國資體系的信譽。

簡單而言，救助萬科，對深圳地鐵而言不是一場選擇題，而是“不得不打”的硬仗。

03

大變局

深圳國資的強勢接管，對于萬科而言到底意味著什么呢？

炸天團試圖從萬科內(nèi)部、外部、行業(yè)等多個角度找到一些答案。

首先，萬科管理風格將大變。

萬科一直以職業(yè)經(jīng)理人制度聞名于業(yè)界，但這次，深圳國資派出了一支“國資精英團”接管核心管理層。

辛杰——這位深鐵集團的掌門人，直接接替了郁亮，成為了萬科的新一任董事長。

與郁亮這樣深耕市場的地產(chǎn)老手不同，辛杰的履歷表更像一份“國資管理范本”：鐵道出身，懂基建，更擅長資本運作與資源整合。

這背后的信號不難讀懂：萬科已經(jīng)不再是那個自主經(jīng)營的混合制企業(yè)，它已經(jīng)徹底成為國資體系下的一環(huán)。

從派遣人員的職級和資歷來看，深鐵顯然沒有給萬科“特權(quán)”。相反，這更像是一次“輩分教育”——再牛的地產(chǎn)公司，在國資體系里也是新人。

更微妙的是萬科職業(yè)經(jīng)理人團隊的命運。他們會不會被清算，能不能安全落地，目前都還很難說。

盡管目前的調(diào)整只波及了高層，但內(nèi)部管理風格的轉(zhuǎn)變必然會波及到基層。

正所謂“一朝天子一朝臣”，萬科員工，尤其是中層與基層，恐怕已經(jīng)在暗自揣測自己的職業(yè)前景。

其次，萬科的債權(quán)人松了一口氣。

如果說深圳國資強勢接管萬科，最開心的是誰？

那一定是債權(quán)人。

據(jù)統(tǒng)計，萬科目前對金融機構(gòu)的負債規(guī)模超過3000億元，包括長期借款、應付債券、短期借款以及一年內(nèi)到期的非流動負債等。尤其是今年萬科就有9只境內(nèi)外債券到期，總規(guī)模達215.9億元。

如今深圳國資強勢接管萬科，顯然就是給債權(quán)人一個大大的安心。萬科前幾天的債券價格回升、股價上漲，其實已經(jīng)說明了一切。

對于萬科的供應商而言，幸福也溢于言表。

據(jù)統(tǒng)計，萬對對供應商的負債規(guī)模高達2489億元，主要為應付賬款。此前由于擔心萬科的資金鏈斷裂，不少供應商已經(jīng)開始放緩合作步伐。

如今，深圳國資的介入，顯然能夠穩(wěn)定供應鏈合作關系，讓萬科的項目得以順利推進。

再次，對于萬科銷售端也是個好消息。

最近這一年，萬科債務問題頻頻成為熱門話題。

對于已經(jīng)購買萬科房子的準業(yè)主而言，擔心萬科會如恒大、碧桂園一樣出現(xiàn)大量爛尾、延期交付等問題。

而對于已經(jīng)屢被市場教育的購房者而言，已經(jīng)形成一個思維定勢：能買央國企的，絕不買其他。尤其是萬科債務問題，更讓許多購房者對萬科的房子退避三舍。

萬科不斷下滑的銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)佐證了一切。

很顯然，現(xiàn)在有了深圳國資的強勢接管，無疑也是給購房者吃了一顆“定心丸”。

相信萬科的銷售端也會不斷強化一個概念：萬科是國資。

最后，一個行業(yè)的三好學生被救了，影響肯定是全行業(yè)的。

萬科過去很多年以來，都是行業(yè)標桿，然而，現(xiàn)在連行業(yè)標桿也出問題了，說明中國房地產(chǎn)行業(yè)的危機并未解除，而是繼續(xù)惡化中。

而深圳國資下場救助，其實也是高層希望房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的信號。因此，深圳國資的這次出手，或許會成為一個示范案例，為其他地方政府提供“教材”。

但問題在于，萬科本身太特殊了。它是行業(yè)標桿、它有很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、它的大股東是國資，他是000002。

因此，眼下這種救助模式，只能說萬科是那個被救起的“幸運兒”，對其他房企是缺乏可復制性和借鑒意義的。

04

生死裁判

以上，炸天團談了這么多，從深圳國資為什么要下場，再到國資下場后對萬科帶來的變化。但其實，談的也大都是短期影響。

而真正決定萬科能否從國資接管的“手術(shù)臺”上重新站起來，還是市場本身。

市場好了，皆大歡喜。

否則，就是另一個故事了。

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