司法拍賣(mài)是人民法院經(jīng)常使用的一種執(zhí)行方式。對(duì)于被執(zhí)行人名下財(cái)產(chǎn)上存在租賃權(quán)的，拍賣(mài)成交后，租賃合同對(duì)買(mǎi)受人是否仍具有約束力，在拍賣(mài)公告沒(méi)有明示的情況下，租賃收益如何分配等問(wèn)題，成為困擾人民法院司法拍賣(mài)的難題。由此，人民法院案例庫(kù)入庫(kù)參考案例《彭某與張某執(zhí)行監(jiān)督案（入庫(kù)編號(hào)：2024-17-5-203-007）》裁判要旨明確，“帶租拍賣(mài)時(shí)，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，租賃合同對(duì)買(mǎi)受人仍具有約束力”，“拍賣(mài)公告中明示拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上附屬租賃關(guān)系但未明確拍賣(mài)成交后的租金歸屬的，買(mǎi)受人取得拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，依法享有租金收益權(quán)”，為審理類(lèi)似案件提供了裁判指引。現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題具體解讀如下：

01

拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)以及其他用益物權(quán)

不因拍賣(mài)而消滅

租賃權(quán)是承租人基于租賃合同對(duì)租賃物占有、使用和收益的權(quán)利。盡管租賃權(quán)在本質(zhì)上屬于債權(quán)，但出于對(duì)弱勢(shì)承租人的保護(hù)及維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的需要，各國(guó)民法均賦予租賃權(quán)以物權(quán)的對(duì)抗力，此即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。我國(guó)亦確立了此原則，《民法典》第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?/strong>按照上述法律規(guī)定，人民法院在執(zhí)行程序中亦需保護(hù)執(zhí)行程序開(kāi)始前依法設(shè)立的承租人的租賃權(quán)，即在處置租賃物時(shí)原則上應(yīng)當(dāng)帶租拍賣(mài)，承租人的租賃權(quán)不因拍賣(mài)而消滅，買(mǎi)受人在競(jìng)得租賃物后對(duì)原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受，此時(shí)合同主體發(fā)生變更，由買(mǎi)受人承繼原出租人的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。

本案例中，河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)被執(zhí)行人廖某與共有人王某名下位于河南省鄭州市XX號(hào)的房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣(mài)。因在人民法院查封之前，被執(zhí)行人已將案涉房產(chǎn)出租，且承租人享有的租賃權(quán)真實(shí)有效，為保護(hù)承租人的合法權(quán)利，故河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院在拍賣(mài)公告中載明房產(chǎn)有租賃，對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行帶租拍賣(mài)并無(wú)不當(dāng)。帶租拍賣(mài)時(shí)，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)不因拍賣(mài)而消滅，租賃合同對(duì)買(mǎi)受人仍具有約束力，張某參與競(jìng)拍，表明愿意對(duì)原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。

在此基礎(chǔ)上，本參考案例的裁判要旨之一指出：“帶租拍賣(mài)時(shí)，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，租賃合同對(duì)買(mǎi)受人仍具有約束力，買(mǎi)受人對(duì)原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)?！?/strong>

02

拍賣(mài)公告明示帶租拍賣(mài)且沒(méi)有約定租金

歸屬的買(mǎi)受人享有租金收益權(quán)

盡管司法拍賣(mài)屬于公法上的處分行為，與民法上的普通買(mǎi)賣(mài)行為存在區(qū)別，但司法拍賣(mài)的后果在很多情況下與普通買(mǎi)賣(mài)并無(wú)不同，根據(jù)民法典第七百二十五條的規(guī)定，司法拍賣(mài)的買(mǎi)受人在競(jìng)得租賃物后，租賃物上存在的原租賃合同對(duì)于買(mǎi)受人仍繼續(xù)有效。承租人與買(mǎi)受人之間無(wú)須另行簽訂租賃合同，買(mǎi)受人在取得該租賃物的所有權(quán)時(shí)就概括承受原租賃合同的權(quán)利義務(wù)，包括承租人繼續(xù)使用收益租賃物及租金收取權(quán)。在司法拍賣(mài)公告中明示拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上附屬租賃關(guān)系但未明確拍賣(mài)成交后的租金等歸屬的，買(mǎi)受人取得租賃物所有權(quán)時(shí)即享有對(duì)承租人收取租金的權(quán)利。

同時(shí)，在實(shí)踐中，要特別注意租金收取的節(jié)點(diǎn)，買(mǎi)受人在取得租賃物的所有權(quán)時(shí)就概括承受原租賃合同的權(quán)利義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)以租賃物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)為節(jié)點(diǎn)收取租金，即租賃物為動(dòng)產(chǎn)的，以交付時(shí)取得所有權(quán)，租賃物為不動(dòng)產(chǎn)的，以登記時(shí)取得所有權(quán)。但因司法拍賣(mài)不同于一般的買(mǎi)賣(mài)行為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》（2020年修正）第四百九十三條關(guān)于“拍賣(mài)成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，司法拍賣(mài)成交后，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定送達(dá)買(mǎi)受人時(shí)轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人在收到拍賣(mài)成交裁定后即取得租賃物的所有權(quán)，其有權(quán)收取拍賣(mài)成交裁定送達(dá)之后的租金。

本案例中，河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院在拍賣(mài)公告中明示案涉房產(chǎn)附有租賃，張某參與競(jìng)拍即表明其愿意概括承受原租賃合同的權(quán)利義務(wù)。案涉房產(chǎn)拍賣(mài)成交后，該院于2021年4月13日作出執(zhí)行裁定，將案涉房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至張某名下。上述拍賣(mài)成交裁定送達(dá)張某時(shí)，案涉房產(chǎn)即歸張某所有。張某基于取得案涉房產(chǎn)所有權(quán)即享有收取拍賣(mài)成交裁定送達(dá)之后租金的權(quán)利。

在此基礎(chǔ)上，本參考案例的裁判要旨之二指出：“拍賣(mài)公告中明示拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上附屬租賃關(guān)系但未明確拍賣(mài)成交后的租金歸屬的，買(mǎi)受人取得拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，依法享有租金收益權(quán)?！?/strong>

03

帶租拍賣(mài)時(shí)法院應(yīng)對(duì)租賃權(quán)形成時(shí)間和真實(shí)性進(jìn)行審查

一方面，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查租賃權(quán)的設(shè)立時(shí)間。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人?！?/strong>按照上述規(guī)定，承租人的租賃權(quán)設(shè)立在租賃物被查封之前的，人民法院原則上應(yīng)當(dāng)帶租拍賣(mài)，如承租人的租賃權(quán)在人民法院查封租賃物之后設(shè)立，除非申請(qǐng)執(zhí)行人同意帶租拍賣(mài)，人民法院應(yīng)當(dāng)除去租賃權(quán)后再行對(duì)租賃物進(jìn)行拍賣(mài)。

另一方面，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查租賃權(quán)的真實(shí)性。近年來(lái)，為規(guī)避法院執(zhí)行，被執(zhí)行人和案外人惡意串通，通過(guò)虛假租賃妨礙執(zhí)行的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。人民法院應(yīng)通過(guò)審查租賃合同的簽訂及備案時(shí)間、租賃物的占有使用情況、租金的支付等進(jìn)而判斷承租人的租賃權(quán)是否真實(shí)，對(duì)查封之前承租人真實(shí)的租賃權(quán)通過(guò)帶租拍賣(mài)予以保護(hù)，對(duì)虛假的租賃權(quán)或者可能虛假的租賃權(quán)，應(yīng)除去后再行拍賣(mài)租賃物，承租人對(duì)此有異議的，可以依法通過(guò)案外人異議程序等程序?qū)で缶葷?jì)。

來(lái)源：人民法院報(bào)

編輯：肥嘟嘟左衛(wèi)門(mén)